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本文經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公號(hào)“房屋屋”（ID：its-home），作者/凱風(fēng)君。

與八月持續(xù)的高溫相比，樓市正在變得越來(lái)越?jīng)觥?

第一大利空，來(lái)自于約談問(wèn)責(zé)制的落地。

8月17日，海口、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五地政府被住建部約談。

要求嚴(yán)肅清理查處捂盤(pán)捂地、囤房炒房等問(wèn)題，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲。

這5大城市分布于天南海北，唯一的共同點(diǎn)就是房?jī)r(jià)還在上漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，三亞新房環(huán)比漲幅3.7%，在70城里排名第一；?？跐q幅為2.3%，排名第9。煙臺(tái)、宜昌和揚(yáng)州同樣排名靠前，環(huán)比上漲幅度全部接近3%。

這其中，?？?、三亞在今年五一期間，剛與成都、西安一道被約談過(guò)。這一次二進(jìn)宮，兩地不可謂不緊張，約談后第二天：

三亞宣布，已查封3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，檢查了53家中介，其中31家被取消經(jīng)紀(jì)備案，35人被列入黑名單，禁止從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

大熱必被調(diào)控，這是新階段樓市調(diào)控的常態(tài)。不過(guò)，這一次約談的與眾不同之處在于，這是官方定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”之后的首次約談，也是住建部表態(tài)“樓市調(diào)控不力要堅(jiān)決問(wèn)責(zé)”之后的首次約談。

這意味著，約談不再只是走個(gè)形式，如果不能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，問(wèn)責(zé)之劍有可能就要加之于身。

形勢(shì)已經(jīng)全面發(fā)生變化，誰(shuí)也不愿意當(dāng)這個(gè)投名狀。

第二大利空，來(lái)自房企融資全面受限，土地流拍成常態(tài)。

8月20日，市場(chǎng)傳聞銀監(jiān)會(huì)暫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。據(jù)華爾街見(jiàn)聞報(bào)道，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并未被暫停，但多地自上周開(kāi)始陸續(xù)接到了窗口指導(dǎo)。

信托在房地產(chǎn)融資中權(quán)重雖然不是最高的，但在今年銀行信貸、發(fā)債全面受限的背景下，地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，成為房企融資的主要支撐。

2018年1-7月，房地產(chǎn)類(lèi)信托成立規(guī)模3268.51億元，同比上漲57.31%，可謂一枝獨(dú)秀。

此番信托融資遭遇強(qiáng)監(jiān)管，意味著房地產(chǎn)融資進(jìn)一步受限。

房地產(chǎn)融資主要來(lái)源于銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、海外發(fā)債、信托融資、銷(xiāo)售回款等六大方面。

此前向銀行借錢(qián)、向境外發(fā)美元債等通道已全部受限，而股權(quán)融資和債券融資效果又不盡如人意，銷(xiāo)售回款在限購(gòu)趨緊下也有所減弱，如果信托融資再全面收縮，那么房企融資就只剩下華山一條路。

所以，表面看起來(lái)市場(chǎng)正在放水，但在強(qiáng)監(jiān)管的背景之下，這些水注定難以流到樓市。

要明白，房地產(chǎn)是高負(fù)債行業(yè)，一些龍頭房企的負(fù)債率動(dòng)輒高達(dá)200%以上。如果水不夠了，且債務(wù)到期，那對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于生死考驗(yàn)。

說(shuō)什么怕什么，從今年下半年到2021年，房企即將進(jìn)入償債高峰。

今年下半年的償債規(guī)模是2.9萬(wàn)億，明后年則分別高達(dá)6.1萬(wàn)億和5.9萬(wàn)億，房企的現(xiàn)金流面臨著極其嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

不難斷定，房地產(chǎn)行業(yè)必然面臨一場(chǎng)大洗牌。

對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，雖然融資不會(huì)受到太大影響，但資金成本將會(huì)逐步走高，這轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)又會(huì)限制拿地的熱情。

對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，本來(lái)在銀行信貸、債券融資和海外發(fā)債上就不占優(yōu)勢(shì)，如今連主要依賴的信托融資也被限制，等待他們將會(huì)是什么，不難想象。

其實(shí)，土地市場(chǎng)已經(jīng)感受到深深涼意：

數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，全國(guó)已有800宗土地流拍。其中，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

這也提醒，不要輕易買(mǎi)小地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，一旦資金難以為繼，爛尾只會(huì)是家常便飯。

第三大利空是，房?jī)r(jià)房租兩手都要抓，出頭就要“挨打”。

這兩天房租超越房?jī)r(jià)成為熱門(mén)中的熱門(mén)，一眾租賃中介被認(rèn)為是房租暴漲背后的主要推手。

不管事實(shí)是否如此，也不管中介到底冤不冤，當(dāng)房租暴漲已經(jīng)激起整個(gè)社會(huì)的情緒反彈，必然要有人出來(lái)當(dāng)這個(gè)“靶子”。

顯然，中介們的覺(jué)悟一點(diǎn)都不低。在被約談之后，8月19日，自如、相寓、蛋殼等10大租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人承諾“三不”：

不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同時(shí)，10家企業(yè)拿出手中共計(jì)超過(guò)12.57萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)，穩(wěn)定房租預(yù)期。這個(gè)數(shù)字，已經(jīng)超過(guò)2016年北京全年新房銷(xiāo)售量，說(shuō)中介沒(méi)有影響房租的能力，誰(shuí)信呢？

關(guān)鍵在于，穩(wěn)房租已經(jīng)與穩(wěn)房?jī)r(jià)一道，成為穩(wěn)預(yù)期政策基調(diào)的基本組成。

穩(wěn)房?jī)r(jià)，其目的在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

穩(wěn)房租，其目的在于防范房租暴漲影響CPI、就業(yè)乃至社會(huì)穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)房租兩手都要抓，這意味著無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是租賃中介企業(yè)，都要做好暫時(shí)過(guò)冬的準(zhǔn)備。

所以，這一次真的不一樣了。

炒房要被嚴(yán)厲打擊，房?jī)r(jià)仍在上漲的地方政府要被約談，調(diào)控不力的地方甚至要被問(wèn)責(zé)，而房企融資的渠道進(jìn)一步收縮，貨幣放水被全面限制向樓市流入的可能；房租與房?jī)r(jià)一道被納入管制范圍……監(jiān)管不再是和風(fēng)細(xì)雨，而變成狂風(fēng)暴雨。

在貿(mào)易爭(zhēng)端白熱化與經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇的背景下，“穩(wěn)預(yù)期”從來(lái)都不是說(shuō)著玩的。

誰(shuí)沒(méi)有這個(gè)覺(jué)悟，誰(shuí)就可能成為第一個(gè)祭旗的對(duì)象。