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（文/張玉 編輯/馬媛媛）2018年，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的，維權(quán)潮會(huì)在這幾年出現(xiàn)。他稱，由于利潤(rùn)結(jié)算有滯后性，未來(lái)兩年，房企的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)很難看。而因?yàn)楦鞣N壓力巨大，企業(yè)必然在建筑質(zhì)量上節(jié)省成本，從而導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題頻出。

李軍對(duì)房企財(cái)務(wù)報(bào)表的預(yù)言在規(guī)模房企身上也有所應(yīng)驗(yàn)。日前，位列行業(yè)排名前20位的中國(guó)金茂一則關(guān)于業(yè)績(jī)盈利警告的內(nèi)幕消息引發(fā)關(guān)注。2020年，中國(guó)金茂歸屬凈利潤(rùn)較2019年約下滑40%~50%。中國(guó)金茂對(duì)此解釋稱，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)及其聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的售價(jià)不及預(yù)期需要計(jì)提減值。

另一方面，公司發(fā)展中所面臨的壓力似乎更早就從金茂的房屋質(zhì)量上露出端倪。今年早些時(shí)候，濟(jì)南微博房產(chǎn)發(fā)布微博表示，濟(jì)南金茂逸墅精裝項(xiàng)目嚴(yán)重減配。此外，2020年12月底，有網(wǎng)友爆料稱北京大興金茂悅售樓處樣板間和實(shí)際存在較大的差異。

3月11日，中國(guó)金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)采訪表示，目前處于靜默期，不方便進(jìn)行回復(fù)。

積極拿地“后遺癥”

在預(yù)警公告中，中國(guó)金茂方面表示，2020年度，不計(jì)減值因素，集團(tuán)物業(yè)交付結(jié)轉(zhuǎn)收入較2019年同期實(shí)現(xiàn)約40%~50%的增長(zhǎng)，集團(tuán)累計(jì)取得簽約銷售額共2311億元，較2019年增長(zhǎng)43.7%。

與營(yíng)收和銷售額增速不相匹配的凈利潤(rùn)增速讓金茂備受關(guān)注。那么，金茂具體對(duì)哪些項(xiàng)目計(jì)提減值，是否可能受到售價(jià)影響而未進(jìn)行計(jì)提的項(xiàng)目？對(duì)此，公司方面并未做出詳細(xì)解釋。

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)金茂是世界500強(qiáng)企業(yè)之一中國(guó)中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)。

“高端”是中國(guó)金茂給自己貼上的標(biāo)簽。官網(wǎng)資料顯示，中國(guó)金茂以“府、悅、墅”三大產(chǎn)品線領(lǐng)跑中國(guó)高端住宅市場(chǎng)。而在對(duì)三大產(chǎn)品線的描述中，“高端生活品質(zhì)”“中產(chǎn)階層”“超低密度大空間高端社區(qū)”“墅級(jí)品質(zhì)人居”讓這一形象更加突出。

為了與高端氣質(zhì)匹配，中國(guó)金茂在拿地上也非常積極，多次斬獲地王和高價(jià)地項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，2017年9月，中國(guó)金茂以29450.7元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廈門翔安2017XP08地塊，因當(dāng)時(shí)周邊兩個(gè)樓盤的均價(jià)只有29000元/平方米，中國(guó)金茂遭受市場(chǎng)的質(zhì)疑之聲。

2020年，金茂開(kāi)始下沉到三四線城市高溢價(jià)拿地。比如，2020年12月1日，金茂以7140元/平方米的樓面價(jià)拿下臺(tái)州臨海市的一宗住宅用地，溢價(jià)率為38.46%，而臺(tái)州臨海市的二手房均價(jià)僅為8000元/平方米。2020年8月19日，金茂以6851元/㎡，拿下競(jìng)得南昌一宗地塊，溢價(jià)率48.95%，而該地塊周邊的二手房均價(jià)僅為11000元/㎡。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的日趨嚴(yán)格，限價(jià)政策在壓縮著高端項(xiàng)目的盈利空間。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年，中國(guó)金茂歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為-20.13%、56.88%、31%及23.82%。同期，公司毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)分別為42.48%、-1.61%、44.79%及-12.2%。自2016年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正后，公司歸母凈利潤(rùn)增速呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)。此外公司毛利潤(rùn)亦呈現(xiàn)大幅波動(dòng)的狀況。

與此同時(shí)，公司負(fù)債也在不斷攀升。2017~2019年，中國(guó)金茂負(fù)債總額分別為1556.01億元、1933.73億元及2402.9億元。截至2020年6月底，公司負(fù)債總額已經(jīng)攀升至2980.27億元。由此計(jì)算，2020年半年時(shí)間里，中國(guó)金茂負(fù)債增加了577.37億元。

一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，除了限價(jià)所帶來(lái)的銷售不及預(yù)期，不排除企業(yè)前幾年結(jié)轉(zhuǎn)不是特別好，沒(méi)有把帳做上去，“正好借2020年市場(chǎng)不好，干脆把帳做壞。2021年輕裝上陣，好好做的話業(yè)績(jī)一下子就會(huì)好很多?！?

靠“減配”節(jié)約成本？

多重壓力之下，近年來(lái)中國(guó)金茂房屋質(zhì)量問(wèn)題屢遭關(guān)注。

今年前段時(shí)間，濟(jì)南微博房產(chǎn)官方微博發(fā)布消息，網(wǎng)友爆料，雪山片區(qū)的金茂逸墅項(xiàng)目精裝修嚴(yán)重減配：還沒(méi)入住外墻就打了補(bǔ)??；電梯廳和廚房都沒(méi)貼瓷磚；宣傳時(shí)的綠金科技新風(fēng)系統(tǒng)轉(zhuǎn)眼成了排風(fēng)扇；木地板厚度只有0.6毫米等。

此外，早在2020年12月4日，就有網(wǎng)友對(duì)北京大興金茂悅進(jìn)行維權(quán)。其發(fā)布的圖片顯示，樣板間展示的無(wú)邊簡(jiǎn)約鏡子到工地開(kāi)放日變成了黑邊鏡子，方形大氣臺(tái)盆變成了快捷酒店風(fēng)圓盆，厚度質(zhì)感柜子變成了相對(duì)粗劣的薄板柜子。                      

2020年10月28日，根據(jù)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)報(bào)道，2018年10月，鄭州市民張先生在鄭州北龍湖金茂府購(gòu)買了一套面積為198平方米的精裝修房子。張先生稱，金茂府當(dāng)時(shí)為了避開(kāi)高房?jī)r(jià)調(diào)控，把價(jià)格分成了房款和裝修費(fèi)兩部分，900多萬(wàn)的房款和500多萬(wàn)的裝修費(fèi)，再加上兩個(gè)車位以及各種手續(xù)費(fèi)，這套房的總價(jià)在1500萬(wàn)元左右。

2020年9月底，張先生購(gòu)買的房子交房，10月3日晚，張先生趕到即將入住的新房，準(zhǔn)備添置一些家具，這時(shí)他才知道自己還未入住的新房竟然成了“水房”。

張先生將房子問(wèn)題反映后，有人過(guò)來(lái)將漏水的房頂鏟開(kāi)，張先生稱可以看到里面的填充物有塑料袋，類似常見(jiàn)的裝食物的普通塑料袋。在房頂靠近墻邊的地方，里面的填充物還有白色的塑料泡沫。

“過(guò)度在運(yùn)營(yíng)方面節(jié)約成本，造成項(xiàng)目減配。哪怕產(chǎn)品本身沒(méi)有問(wèn)題，但是營(yíng)銷方面夸大也會(huì)引起投資者的關(guān)注。尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身下行的情況下，這一情況會(huì)更加突出?！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示。

除了被指“減配”，2020年內(nèi)，中國(guó)金茂也通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)“回血”。2020年11月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)黔茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)11.52億元。2020年11月11日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂旗下子公司常州龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為8.66億元；福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.26億元。2020年5月，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，金茂附屬公司北京興茂置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的嘉興浦晨投資有限公司30%股權(quán)，底價(jià)11.9億元，交易保證金3.57億元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦直言，減配和市場(chǎng)有一定的關(guān)系?！暗啬孟聛?lái)了，價(jià)格還在限，肯定要控制成本?！北R文曦表示，金茂這幾年拿地速度突然變快，施工節(jié)奏變快勢(shì)必對(duì)周期、管理等提出更好的要求。但如果企業(yè)一切以銷售為主，就很容易出現(xiàn)質(zhì)量等其他方面的問(wèn)題。

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