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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“短期困難是暫時(shí)的，股票難免有漲有跌。”當(dāng)有投資者問及萬科股價(jià)下跌的原因，深圳地鐵董事長辛杰在2020年萬科股東大會(huì)上直面回答道。

事實(shí)上，自2021年3月創(chuàng)下34.6元/股的年內(nèi)高點(diǎn)后，萬科A股價(jià)就開始出現(xiàn)下跌趨勢，截至6月30日收盤，萬科A報(bào)23.81元/股，較年內(nèi)高點(diǎn)下跌約三成。

對(duì)此，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)股價(jià)下行是大趨勢，目前包括萬科在內(nèi)的房地產(chǎn)公司股價(jià)都受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素。但在主觀上，萬科會(huì)更努力、做得更好。

“我們當(dāng)然也希望股票上漲，”萬科董事會(huì)主席郁亮表示，不同于其他企業(yè)的持股計(jì)劃、上市公司的激勵(lì)安排，萬科合伙人是拿著獎(jiǎng)金，用真金白銀在公開市場上買股票的自愿購股計(jì)劃。

首輪雙集中供地花558.6億元拿47塊地

6月30日，萬科召開2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類別股東大會(huì)及2021年第一次H股類別股東大會(huì)，主要就2020年業(yè)績概要、財(cái)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)情況以及未來規(guī)劃進(jìn)行解讀。

報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，同比增加13.92%；扣稅后的毛利率22.7%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤 415.2億元，同比增長6.80%。

截至年底，萬科貨幣資金1952.3億元，同比增長17.47%；資產(chǎn)總額1.87萬億元，同比增長8.05%；所有者權(quán)益3498.4億元，同比增長29.29%；歸母所有者權(quán)益2245.1億元，同比增長19.38%。此外，2020年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。

對(duì)于投資者提到的未來是否會(huì)增加分紅比例，郁亮回應(yīng)稱，“如果哪天房地產(chǎn)行業(yè)真的沒生意可做了，屆時(shí)我們所有實(shí)現(xiàn)的利潤應(yīng)該分掉，不應(yīng)該留著，如此管理團(tuán)隊(duì)的壓力也較小?！?

事實(shí)上，萬科過去在資本市場上累計(jì)融資約300億，但截止目前已經(jīng)累計(jì)分紅800多億，此外還有2000多億凈資產(chǎn)屬于股東。郁亮表示，“如果我們給股東回報(bào)只是分紅，那反而簡單。如果行業(yè)還有發(fā)展機(jī)會(huì)的話，我覺得應(yīng)該是現(xiàn)在這樣，部分留在公司里，以便抓住未來的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?

郁亮補(bǔ)充道，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)有很多變化，如雙集中、三道紅線等，這都說明一個(gè)道理，錢比過往更金貴更重要了。

“尤其像萬科這類業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司可能資產(chǎn)是相對(duì)較重，也相對(duì)需要錢。所以對(duì)于在派息上來說，我們希望給大家提供穩(wěn)定、可預(yù)期的派息，基本上是按照35%的派息率進(jìn)行派息，股息率在4%-5%之間。”

萬科把“更金貴”的錢用在了補(bǔ)充庫存上。進(jìn)入2021年，萬科在22個(gè)城市首輪雙集中供地中共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，耗資558.6億元，占其前6個(gè)月總投資的40%以上。

“大體上節(jié)奏和結(jié)構(gòu)合理?！比f科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，雙集中對(duì)萬科的投資策略和投資原則來說，沒有發(fā)生根本性的變化，依舊按照穩(wěn)健的投資原則進(jìn)行投資，在有人口新增、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、有完善配套的片區(qū)強(qiáng)化投資。

萬科物業(yè)一定會(huì)上市

自2019年4月被爆萬科計(jì)劃分拆物業(yè)上市以后，萬科物業(yè)的上市時(shí)間表一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

而其后續(xù)同戴德梁行成立合資公司、披露萬科物業(yè)空間服務(wù)“三駕馬車”模型、投入更大力量于技術(shù)研發(fā)、計(jì)劃收購三盛集團(tuán)旗下伯恩物業(yè)等舉動(dòng)，也被業(yè)內(nèi)解讀為萬科對(duì)物業(yè)板塊上市寄予厚望。

和此前多次回應(yīng)一致，萬科郁亮在回答股東提問時(shí)仍表示，萬科物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一定會(huì)上市，但不是現(xiàn)在。

“因?yàn)槿绻f科物業(yè)只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家少一家上市公司并不重要，但如果萬科物業(yè)是一個(gè)城市服務(wù)商，會(huì)變得很重要。”郁亮表示，會(huì)考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做上市安排，但目前還沒有上市計(jì)劃。

事實(shí)上，在被爆計(jì)劃收購伯恩之前，萬物云CEO朱保全就曾告訴觀察者網(wǎng)，萬科物業(yè)暫不計(jì)劃上市。

官方的否認(rèn)和屢次傳出分拆物業(yè)上市讓業(yè)內(nèi)對(duì)萬科物業(yè)更加好奇。據(jù)祝九勝介紹，萬物云定位為空間科技服務(wù)商，構(gòu)建空間、科技、成長3個(gè)板塊，業(yè)務(wù)布局包含住宅物業(yè)服務(wù)-萬科物業(yè)、商業(yè)物業(yè)與設(shè)施服務(wù)-萬物粱行、智慧城市服務(wù)-萬物云城、社區(qū)生活服務(wù)、萬物成長-孵化器。

2020年，萬物云實(shí)現(xiàn)全口徑收入182.04億元，同比增長 27.36%，過去5年復(fù)合增速為36.86%。其中，住區(qū)空間服務(wù)收入100.52億元，商業(yè)空間服務(wù)53.14億元，智慧城市服務(wù)9.91億元，社區(qū)生活收入9.85億元，萬物成長收入8.62億元。

具體來看，住宅物業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)在100個(gè)城市（含香港）服務(wù)3051個(gè)項(xiàng)目；商業(yè)企業(yè)物業(yè)與設(shè)施服務(wù)目前覆蓋149城，服務(wù)項(xiàng)目超1700個(gè)，2020年新拓展項(xiàng)目超200個(gè)，含50個(gè)飽和收入超1000萬的重大項(xiàng)目；智慧城市管家服務(wù)方面，2020年累計(jì)布局10個(gè)城市、16個(gè)項(xiàng)目；社區(qū)生活服務(wù)方面，提供資產(chǎn)管理服務(wù)，本年啟動(dòng)的一手代理業(yè)務(wù)總成交額突破55億元，連接社區(qū)超2200萬位用戶。

值得一提的是，截至2020年末，萬物云已在管面積5.66億平方米，其中47%來自于萬科以外。

“只拿收入來衡量轉(zhuǎn)型成功，是不現(xiàn)實(shí)的?！庇袅帘硎?，現(xiàn)在很多物業(yè)公司市值超過母公司市值，但物業(yè)公司的收入肯定沒法和開發(fā)業(yè)務(wù)比。不過，可以從長期最大化市場價(jià)值去衡量它，這其中包括收入增長、盈利、未來前景等構(gòu)成因素。

“萬科就是要盯著這些基礎(chǔ)東西，下功夫做事情?！庇袅琳f道。

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