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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房企分拆物業(yè)公司赴港上市的熱潮還在持續(xù)，盡管隨著去年下半年開始的估值回調(diào)，資本市場對于物業(yè)股的偏愛早已不在，但物業(yè)企業(yè)的上市執(zhí)念似乎反而愈加瘋狂。

據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院（下稱“嘉和研究院”）院長唐卓預(yù)測，2021年新上市企業(yè)將達(dá)到30家左右，上市企業(yè)數(shù)量階段性見頂。要知道，被稱為物企集中上市最高潮的2020年才18家。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年截至目前已有11家物業(yè)公司掛牌交易，其中6家集中于7月份，河南本土房企康橋集團(tuán)旗下康橋悅生活正是其中之一。

融資凈額5.8億港元

說起康橋集團(tuán)，由于本身規(guī)模不大，除河南本地人之外可能鮮有聽聞。但近期卻憑借“災(zāi)難營銷”徹底“火”了一把。

其在7月20日午間發(fā)布一張樓盤宣傳海報(bào)，配文稱“入住高低，讓風(fēng)雨只是風(fēng)景”，遭到全網(wǎng)抨擊。

7月21日早間，康橋集團(tuán)發(fā)布致歉聲明表示，已第一時(shí)間撤下相關(guān)廣告畫面，并將嚴(yán)格審查處理，“對相關(guān)責(zé)任人給予免職、降薪、降職等問責(zé)處理”。

公開資料顯示，康橋集團(tuán)成立于2002年，2020年銷售額突破512.1億元，位列全國房企銷售榜第63名，是河南本土僅次于建業(yè)、正商的第三大房企。

此前7月16日，其拆分旗下物業(yè)公司康橋悅生活在港股成功上市。

不過，就目前來看其上市之路并不順利：發(fā)售價(jià)為3.68港元/股，上市當(dāng)日破發(fā)，報(bào)收3.64港元，其后連續(xù)5個(gè)交易日持續(xù)下跌，直到7月23日才勉強(qiáng)尾盤拉升，恢復(fù)3.64港元，仍處于破發(fā)狀態(tài)，總市值只有25.48億港元，市盈率24.19倍。

事實(shí)上，這樣的市值表現(xiàn)并不出人意料。自2019年開始物業(yè)企業(yè)大批量集中上市以來，就不斷面臨估值回調(diào)。

嘉和研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年物業(yè)企業(yè)市盈率大約有2/3處于上升階段，且彼時(shí)PE倍數(shù)大都處于80甚至100以上；這一數(shù)字自2020年以來不斷下調(diào)，到2021年中期，44家上市物企中，僅有14家PE略有上升，其余30家都處于回落狀態(tài)。

“當(dāng)下物業(yè)行業(yè)估值高低還是看規(guī)模，并沒有想象中那么熱?！碧谱勘硎?，規(guī)模較大者如招商積余，即便估值回調(diào)也能保持再40倍左右，而今年新上市的多為規(guī)模小、區(qū)域性物業(yè)企業(yè)，則PE常常只有20倍左右。

然而即便明知估值偏低，在地產(chǎn)商受“三道紅線”壓力影響下，依然選擇將康橋悅生活分拆上市。

以開盤定價(jià)計(jì)算，康橋悅生活收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為5.83億港元。

企業(yè)表示，此次募集資金的約65%或約3.79億港元，將用于尋求選擇性投資及收購機(jī)會以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略合作及擴(kuò)大本集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模；約10%或約5830萬港元，將用于投資智能化運(yùn)營及內(nèi)部管理系統(tǒng)以提升服務(wù)質(zhì)量及客戶體驗(yàn)；約15%或約8740萬港元，將用于豐富及拓展本集團(tuán)的服務(wù)及產(chǎn)品種類以發(fā)展本集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)線；及約10%或約5830萬港元，將用于營運(yùn)資金及其他一般公司目的。

為房企輸血？

招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，康橋悅生活擁有112個(gè)在管物業(yè)，總在管建筑面積約為1570萬平方米，覆蓋三個(gè)省的17個(gè)城市。公司同期的簽約管理物業(yè)項(xiàng)目238個(gè)，總合同建筑面積為3900萬平方米，覆蓋8個(gè)省的28個(gè)城市。

而事實(shí)上，作為土生土長的區(qū)域性公司，其絕大部分項(xiàng)目都集中在河南，2019年開始逐步有了省外項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，康橋悅生活位于河南省的在管總建筑面積占比95.6%，河南省項(xiàng)目提供的收入占總收入99.5%。

負(fù)債方面，雖然近3年公司的資產(chǎn)負(fù)債率雖有降低趨勢，但始終維持在80%以上。2018年至2020年，公司負(fù)債總額為2.19億元、3.69億元、7.34億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為87.4%、85.3%、81.5%。

要知道，作為以品牌運(yùn)營為主的輕資產(chǎn)企業(yè)，80%的負(fù)債率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)均值。即便重資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最新的“三道紅線”規(guī)定的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率上限也才70%。

在借款方面，2020年公司的銀行借款大幅增加了約2.92億元，同比上年暴增430%。其中，短期借款增加約0.8億元，同比增長162%；長期借款增加約2.1億，同比增長3057%。

正式由于這筆借款，導(dǎo)致2020年在作為衡量企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性最重要最核心的一項(xiàng)指標(biāo)—資本負(fù)債比率方面，康橋悅生活從上年的86.6%暴增至207.8%。

更加蹊蹺的是這筆借款去向。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，其中大筆增加的借款并非用作企業(yè)擴(kuò)大規(guī)?；蜃陨砉芾?，而是向關(guān)聯(lián)方鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司及鄭州唯臻康養(yǎng)服務(wù)有限公司提供了3.45億元的貸款，期限約為6個(gè)月至3年，年利率為8.16%至12.17%。其中包括在2020年6月授出的貸款，本金額為3億元，年限為3年，年利率為8.16%。

同時(shí)，有熟知河南樓市的分析人士向觀察者網(wǎng)指出，物業(yè)企業(yè)不像開發(fā)商，本身沒有生產(chǎn)資料，估值高低除了體現(xiàn)規(guī)模的一紙合同之外全靠品牌與服務(wù)。但其作為開發(fā)企業(yè)的下游行業(yè)，往往很難轉(zhuǎn)變開發(fā)商的經(jīng)營思路。例如這次河南暴雨，康橋作為本地企業(yè)，如果不在營銷海報(bào)上“抖機(jī)靈”，而是踏踏實(shí)實(shí)組織自己物業(yè)人員幫助防洪救災(zāi)，在暴雨中保證自己房子不漏水、把小區(qū)防洪工作到位，不比什么廣告的品牌效應(yīng)來的好？

因此他認(rèn)為，房企要想將物業(yè)公司做大做強(qiáng)，除了資金實(shí)力之外，轉(zhuǎn)變思路、做好服務(wù)、經(jīng)得起檢驗(yàn)才是根本，而非將之作為房企附庸或者融資工具。

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