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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）一年前，曾經一度在整個行業(yè)叱咤風云的千億泰禾驟然遭遇危機。2020年7月30日，黃其森多方引戰(zhàn)，最終迎來“白騎士”萬科有條件的戰(zhàn)略投資協(xié)議。

然而來自萬科的馳援遲遲未果，黃其森不得不號召大家開啟“二次創(chuàng)業(yè)”的自救之路。

一年后，隨著北京、南京、廈門等多地項目從復工復產到如期交付或者開盤的消息不斷傳出，大家才逐漸意識到，黑夜中的泰禾似乎距離黎明越來越近。

泰禾集團董事長黃其森。資料圖

半年復工數十項目

“日暖上山路，鳥啼知已春?！?月3日，黃其森在泰禾官微主筆《泰禾的形勢與任務》，文章以這句唐詩開篇，來表達對泰禾二次創(chuàng)業(yè)、走出低谷的欣喜。

在剛剛結束的7月底，北京泰禾昌平拾景園210戶順利完成交付，對泰禾員工甚至整個行業(yè)內都是一個極為振奮的消息。

要知道，泰禾倒下的根源雖然與其他爆雷房企一樣是巨額債務下的流動性危機，但導火索卻來自于去年5月，一則泰禾北京院子停工的消息。緊接著引發(fā)了全國范圍內的違約交付、業(yè)主維權、銷售停滯、債券違約等一系列連鎖反應。

“衡量一個人成功的標志，不是看他登到頂峰的高度，而是看他跌到谷底的反彈力。”泰禾集團內部刊物《泰客會》首頁上如是說。

企業(yè)官方發(fā)布的消息顯示，從1月份復工后首次交付的太倉院子，到7月底交付的昌平拾景園，泰禾已有數十個項目復工。

盡管沒有具體公布“數十”是多少，但從過去已公開的信息來統(tǒng)計，10多個是有的。其中包含同樣在7月的武漢院子、6月份的廈門藍山院子、5月份的南京院子等多個“院子系”標桿產品均已交付。

而根據財報披露，企業(yè)截至去年底全國范圍內的在建項目共有40多個。從這一角度來看，深陷債務危機中的泰禾，半年內取得這樣的成績殊為不易。

此外，截至目前，如北京金府大院、北京西府大院、濟南院子、紅樹灣院子、佛山院子、福州灣、中州院子、南京金尊府等多個項目進度也時有披露，預計都可以在年底前交付。

這無疑對于緩解企業(yè)債務困局意義重大，稱得上泰禾自救最為關鍵的一環(huán)。

不過需要指出的是，這只是按照計劃預期的最優(yōu)情況。如杭州院子原本預期7月底交付，結果至今小區(qū)綠植還未完成；再如廈門汀溪院子、廈門灣、鼓山院子等項目7月才傳來復工消息，何時交付尚屬未知數。

產品是最大底氣

在黃其森看來，泰禾“打贏這場翻身仗”最大的底氣來源于其產品。

“說新中式必談院子 , 談院子則必提泰禾?！?

說實話，在泰禾之前，很少人會去關注開發(fā)商的產品，就連開發(fā)商自己也是如此。在人們眼中，“房產商的產品不就是房子？房子不就那樣？”大家買房首先關注的是地段，好的地段就代表升值空間比較大，至于設計、裝修、綠植等等產品細節(jié)似乎并不重要，當然也因為各家開發(fā)商的區(qū)別不大。

“好地段哪怕蓋一間廁所都能賣出去，差的地段就算建一座皇宮都賣不出去?！边@當然是一種調侃性的說法。事實上，大家對產品的要求并不高，戶型過得去、功能性齊全就可以。

這時候忽然有一家開發(fā)商說要結合傳統(tǒng)建筑文化，打造一種體現中式傳統(tǒng)的產品。大到建筑布局與外觀，小到園林中的一燈一壁，泰禾確實下了血本，市場也是眼前一亮。

由此，泰禾“院子系”產品大獲成功，連其他開發(fā)商也開始反思，紛紛推出自己的產品系。

泰禾的產品帶給黃其森極大的信心，滿心以為可以憑此一統(tǒng)中國房地產界。以至于2017年銷售額剛剛沖上1000億，黃其森立馬為企業(yè)定下了2000億目標。

但事與愿違，2018年泰禾上下全力以赴之下，最終只完成1300億元銷售額。這時的黃其森還沒意識到問題出在哪里，依然硬著頭皮下達指令：2019年目標1500億。

然而，這時前兩年高杠桿弊病已經顯現，滿打滿算最終銷售額反而不足1000億。并且企業(yè)當年營業(yè)收入、凈利潤等財報數據開始大幅跳水。

相反，由于前兩年銷售增速過快，預售期房產生的預收款負債已經接近500億元，超過當年企業(yè)營業(yè)收入的2倍。

同時，巨大壓力下的泰禾似乎也逐漸忘卻了自己賴以崛起的根本，北京麗春湖院子等項目被爆出小區(qū)景觀、室內裝修與約定不符，疑似減配交付等質量問題。

直到2020年，泰禾的債務問題全面爆發(fā)，曾經備受期待且享譽業(yè)內的數十個“院子”全部成了爛尾樓。

值得一提的是，二次創(chuàng)業(yè)的黃其森仍然清楚地知道，自己能否翻身的最大依仗還是其產品。他不止一次強調：“即便在企業(yè)經營出現困難的時候，泰禾也要以最高的行業(yè)標準來保證產品的品質，不能偷工減料，要對得起業(yè)主的信任?！?

但畢竟深陷巨額債務危機之中，在利益和品質面前，泰禾各地項目是否能夠堅守還是一個問題。

有知情人士向觀察者網透露，原定于7月底交付的杭州院子之所以延期，就是因為小區(qū)綠植等與原定交付標準不符，遭到業(yè)主質疑導致的。

不過亦有觀點認為，對于大多數業(yè)主來說，相較于項目爛尾、企業(yè)破產導致的“人財兩空”局面，能夠順利交付已經是不錯的結局了。

2000億債務困局

從項目交付和復工情況來看，泰禾的“二次創(chuàng)業(yè)”似乎即將迎來成功，“數十”個項目成功交付所帶來的營收恐怕并不是一個小數目。

有機構猜測，企業(yè)2021年交付項目按照計劃順利的話可以達到500億之多，幾乎要超過許多正常經營下的中型房企交付量。

不過值得注意的是，有分析人士指出，現有的交付項目幾乎都來自前兩年預售房源，如期交付只能確認為營收，而不能帶來企業(yè)最為緊缺的現金流。而企業(yè)要想走出困境，還要靠新項目銷售。

觀察者網注意到，盡管目前企業(yè)確有存量房源待售，上半年亦有少量新項目順利取得預售許可證，但遭遇信用危機的泰禾銷售情況并不理想。

根據泰禾一季度財報，企業(yè)前3月銷售商品、提供勞務收到的現金僅有6.14億元。

而就在幾天前，泰禾發(fā)布的一則債券違約公告顯示，無法按期完成公司債券“H8泰禾01”本息的兌付。而僅僅這一只債券的應付本息金額就有17.55億元之多。

要知道，企業(yè)同期總債務規(guī)模2000億元、逾期欠款超400億元。即便企業(yè)第二季度銷售情況相較一季度有所增長，相較于巨額債務也只能算杯水車薪。

有業(yè)內人士向觀察者網分析稱，泰禾很清楚，不把現有的準業(yè)主房屋問題解決，泰禾的房源就沒人敢買，這也是黃其森不遺余力強調其產品品質的重要原因。而當現有已售待交付項目全部解決之后，泰禾在購房者中的信用才能逐漸恢復，最終順利將其手中土儲變現，徹底走出目前的債務困局。

黃其森在其撰寫的《泰禾的形勢與任務》也寫道：“不久前，有輿論在質疑泰禾會不會倒下，我想這是因為外界不了解泰禾的優(yōu)勢是什么。可以說，泰禾的底氣很大程度上來自我們分布在北京、上海、廣州、深圳、福州、南京、蘇州、杭州、廈門等一二線城市近 4000億貨值的土地儲備?！?

事實上也的確如此，正所謂巧婦難為無米之炊，土地作為房企發(fā)展的生命線，沒有充足的土地儲備，房企難有作為。

因此，也有人說，泰禾的危機之所以遲遲難以得到解決，并不是不能，而是黃其森不愿意將手中土儲“賤賣”。選擇以這種方式賤賣，看似進展緩慢，實則收益最大。而萬科馳援泰禾如今一年有余仍舊沒有結果，歸根結底還是價錢問題。倘若泰禾可以憑借自己理清債務，此后引戰(zhàn)便可以占據更加優(yōu)勢地位。

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