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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）去年增收不增利的大名城，2021年上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)繼續(xù)不佳。

近日，大名城發(fā)布2021年中報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.03億元，同比下降45.20%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司凈利2.39億元，同比下降21.06%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)0.47億元，同比下降84.30%。

對(duì)于2021年上半年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)的同時(shí)下降，大名城表示，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)存在銷(xiāo)售周期與收入確認(rèn)周期不匹配的特點(diǎn)，本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目收入及利潤(rùn)較上年度減少，新獲取高毛利項(xiàng)目尚未竣工。

此外，大名城轉(zhuǎn)讓子公司，合并范圍變動(dòng)導(dǎo)致同比收入和利潤(rùn)較上期變動(dòng)減少，未來(lái)收益提前兌現(xiàn)，但所產(chǎn)生的收益為非經(jīng)常性損益，從而導(dǎo)致本期非經(jīng)常性損益大幅增加，但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)大幅減少。

具體來(lái)看，新結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目導(dǎo)致收入減少約5.54億元；合并范圍的變動(dòng)導(dǎo)致收入減少約3.34億元；存量項(xiàng)目交付面積的減少導(dǎo)致收入減少約25.68億元。

值得一提的是，在疫情最嚴(yán)重的2020上半年，大名城還能實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，以至于業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃道，“今年其實(shí)市場(chǎng)比去年還好，做成這個(gè)樣子，也不容易?！?

華東區(qū)域毛利率僅4.08%

報(bào)告顯示，截至2021年上半年，大名城實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額48.42億元，同比減少31.16%；實(shí)現(xiàn)簽約面積26.42萬(wàn)平方米，同比減少33.11%。與此同時(shí)，大名城操盤(pán)金額排名從2020年的119位下滑至2021年年中的171位。

對(duì)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的大幅減少，大名城表示，公司2019年獲取的項(xiàng)目將于2021年下半年全部實(shí)現(xiàn)上市銷(xiāo)售，公司銷(xiāo)售現(xiàn)金流全年預(yù)計(jì)將持續(xù)改善。

不過(guò)，大名城2019年僅新增一宗土地，那就是通過(guò)貨幣增資的方式投資杭州北隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，獲得塘棲鎮(zhèn)西苑村余政儲(chǔ)出【2018】10號(hào)地塊33%權(quán)益比例。

一宗地塊顯然無(wú)法支撐起大名城2021年下半年的銷(xiāo)售金額，在此基礎(chǔ)之下，大名城將上?！坝诚盗印蓖葡蚺_(tái)前，并表示，正在積極籌備位于上海五大新城的青浦大名城映湖、松江大名城映云間、臨港滴水湖科學(xué)城大名城映暉/映玥、臨港藍(lán)灣名城映園/映薈等項(xiàng)目的預(yù)售證申領(lǐng)及推盤(pán)。

事實(shí)上，自2015年之后，大名城就鮮少出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)上，以上項(xiàng)目都是大名城確定深耕上海之后于2020年競(jìng)得。當(dāng)年，大名城斥資約53.72億元瘋狂加倉(cāng)豪賭上海，拿下分別位于上海臨港自貿(mào)區(qū)、臨港奉賢片區(qū)、松江、青浦等區(qū)域的6幅地塊，其中，青浦地塊溢價(jià)率24.46%、臨港科技創(chuàng)新城地塊溢價(jià)率35.2%，導(dǎo)致大名城貨幣資金年底大幅減少38.31%。

進(jìn)入2021年，大名城以12.59億元競(jìng)得上海奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)一地塊，出讓面積54861.1平方米，溢價(jià)率約9%。

令人擔(dān)憂的是，溢價(jià)率升高的同時(shí)，大名城所獲得的利潤(rùn)空間也在不斷壓縮。報(bào)告期內(nèi)，大名城房地產(chǎn)板塊毛利率17.06%，同比增加1.65個(gè)百分點(diǎn)。但分區(qū)域來(lái)看，華東、東南、西北區(qū)域的毛利率分別為4.08%、31.16%、23.41%，同比分別減少5.86個(gè)百分點(diǎn)、減少0.42個(gè)百分點(diǎn)、減少9.06個(gè)百分點(diǎn)。

大名城表示，各區(qū)域的毛利率雖然下降，但綜合毛利率相比去年同期略有上升，主要是因?yàn)楦呙麉^(qū)域的收入權(quán)重增加，低毛利區(qū)域的收入權(quán)重降低所致。其中，西北區(qū)域本期收入占比32.12%，較上年同期收入占比增加26.88個(gè)百分點(diǎn)；華東區(qū)域本期收入占比42.87%，較上年同期收入占比減少32.04個(gè)百分點(diǎn)。

換句話說(shuō)，如果2021年下半年上海項(xiàng)目加速進(jìn)場(chǎng)，只會(huì)加速大名城毛利率下滑的進(jìn)程。

賣(mài)資產(chǎn)躋身“綠檔”

截至報(bào)告期末，大名城貨幣資金余額38.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率62.50%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率46.09%，凈負(fù)債率53.08%，現(xiàn)金短債比為1.62，“三道紅線”達(dá)標(biāo)為“綠檔”房企。

有意思的是，由于2020年土地儲(chǔ)備投入占用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)貨幣資金80億元，截至2020年底，大名城現(xiàn)金短債比（計(jì)算公式為貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債））降低至0.54踩中一條“紅線”，處于黃檔。

為了解決現(xiàn)金短債比“踩線”的問(wèn)題，2021年上半年大名城“變賣(mài)資產(chǎn)”調(diào)整借貸結(jié)構(gòu)。其中，收到本期銷(xiāo)售回款及處置子公司的現(xiàn)金后，貨幣資金達(dá)到38.31億元，較2020年底增加14.79億元。

但實(shí)際上，大名城本期銷(xiāo)售回款并不理想。報(bào)告期內(nèi)，銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為47.48億元，較2020同期的68.87億元同比減少31.06億元。大名城還表示，本期銷(xiāo)售回款減少導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~比上年同期下降50.58%，僅為9.45億元。

也就是說(shuō)，處置子公司是貨幣資金出現(xiàn)增量的主要因素，其中，本期處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額6.74億元。

此外，現(xiàn)金短債比中貨幣資金增加的同時(shí)，大名城負(fù)債總額減少約20億元至23.70億元。其中，短期借款13.76億元，較2020年底增加3.49億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債9.94億元，較2020年底減少23.49億元。

一增一減，大名城的現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)，從2020年年中的0.54上漲至1.62。

但若是將長(zhǎng)期借款、合同負(fù)債等負(fù)債數(shù)據(jù)加入，大名城的負(fù)債總額為230.72億元，較2020年底只減少6.41億。

形成鮮明對(duì)比的是，大名城總資產(chǎn)縮水2.43%至369.15億元，較2020年底減少9.18億元。也就是說(shuō)，大名城現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)主要因?yàn)樘幹米庸臼盏降默F(xiàn)金。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，表面房企的“三道紅線”是綠檔，但是房企再想擴(kuò)張可能也會(huì)受到約束。因?yàn)槟赇N(xiāo)售額在一兩百億的小企業(yè)本身資金實(shí)力是受限的，拿地壓力比較大，雖然大名城未必是列入考察的企業(yè)，但其拿地的時(shí)候多多少會(huì)受到“三道紅線”牽制。

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