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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從眾房企身披“馬甲”搶地到流拍率高達(dá)52.08%，廣州土拍市場(chǎng)“一夜入冬”。

9月26-27日，為期兩天的廣州第二輪集中供地落下帷幕。觀察者網(wǎng)了解到，此次廣州市共推出48宗涉宅用地，合計(jì)起拍金額1124億元，結(jié)果共成交23宗，合計(jì)成交金額569.4億元，成交總建面357.4萬(wàn)平方米；流拍25宗，流拍率高達(dá)52.1%。

什么概念？這代表著廣州第二輪集中供地中過(guò)半項(xiàng)目沒(méi)有房企報(bào)名。與之形成鮮明對(duì)比的是，廣州首批集中供地中推出的48宗涉宅地塊中僅6宗流拍，流拍率僅12.5%，其中黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊出讓吸引300組“房企+馬甲”，導(dǎo)致該地塊進(jìn)入報(bào)價(jià)階段還不到一分鐘，就加入搖號(hào)的隊(duì)伍。

“從本次競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，土地市場(chǎng)已明顯降溫，和第一次集中供地相比，本次參拍企業(yè)數(shù)量及競(jìng)拍報(bào)價(jià)次數(shù)均明顯下降?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，本輪報(bào)名房企總數(shù)量?jī)H20多家，且有報(bào)價(jià)的地塊報(bào)名房企均是個(gè)位數(shù)，相比第一批次供地有多宗地塊報(bào)名房企均為兩位數(shù)而言，本批次參拍房企積極性明顯下降。

值得一提的是，廣州是一線城市這輪供地中第一個(gè)拍地的城市，二手房房?jī)r(jià)大幅下跌的深圳將無(wú)縫接檔。

央企、國(guó)企成拿地主力

“本地虎”與“過(guò)江龍”的博弈已成過(guò)去，央企、國(guó)企成為廣州第二批集中供地的主角。

23宗成交地塊中，共有19家房企有所獲。其中，國(guó)企、央企有12家，累計(jì)拿下15宗地，越秀、粵海置地、中海、遠(yuǎn)洋、電建、中建、珠江實(shí)業(yè)、廣州南投、葛洲壩等國(guó)企或央企均有收獲。

在首批集中供地中擔(dān)起托底工作的越秀成為此次集中供地最大贏家，新增44.74萬(wàn)平方米建筑用地，累計(jì)拿地金額102.96億元。

具體來(lái)看，繼以底價(jià)50.05億元競(jìng)得番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊二之后，再次以底價(jià)52.91億元競(jìng)得番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊一，可以說(shuō)是包攬番禺暨南大學(xué)北側(cè)兩宗地塊。

廣東粵海置地則以微小的差距落后于越秀。豪擲百億競(jìng)得白云區(qū)白云新城云港城地塊，新增建筑面積50.6萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)建面37.74萬(wàn)平方米，占比74.6%；住宅建面12.87萬(wàn)平方米，占比25.4%。

中海則連續(xù)3次補(bǔ)倉(cāng)廣州土儲(chǔ)。26日上午以63.24億元摘荔灣廣鋼新城地塊后，下午分別以23.72億、12.05億元拿下海珠區(qū)石溪村地塊和江泰路地塊，合計(jì)支出99億元。

不同于以上大手筆的房企，仍有不少央企、國(guó)企走“精打細(xì)算”的路子。例如，聚焦于“小快周轉(zhuǎn)”拿地策略的遠(yuǎn)洋，以底價(jià)5.66億元獲得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)石新公路南側(cè)地塊，出讓面積僅15843平方米，最大建筑面積53866平方米。

對(duì)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，企業(yè)統(tǒng)籌考慮土地成本后，會(huì)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等多種渠道擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，集中供地只是其中一個(gè)渠道。

觀察者網(wǎng)了解到，該地塊周邊近兩年無(wú)住宅用地供應(yīng)，目前也無(wú)在售、待售新房項(xiàng)目，加之地塊規(guī)模較少，確實(shí)能實(shí)現(xiàn)“小體量、快去化”的高周轉(zhuǎn)。

民營(yíng)企業(yè)大多也走的是相同路線。碧桂園以6.56億元競(jìng)得的增城區(qū)荔湖街新城大道西側(cè)地塊，出讓面積20819平方米；路勁以7.935億元競(jìng)得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道南側(cè)地塊，出讓面積17676平方米。

本土小房企也在抓住機(jī)會(huì)撿漏。其中，廣東奧和投資底價(jià)8732萬(wàn)元競(jìng)得從化宅地，出讓面積7074.87平方米；廣東合匯底價(jià)2.01億元競(jìng)得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊，出讓面積7551平方米。

銷(xiāo)售下行、市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷

流拍、底價(jià)已經(jīng)成為第二批集中供地的共同點(diǎn)。

截至目前，22個(gè)集中供地城市中，已有十余城完成土地出讓?zhuān)瑥牧髋穆士聪啾仁着泄┑亟禍孛黠@。例如，杭州市第二次集中供地中首次試水競(jìng)品質(zhì)的十宗地塊，未到正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)就已全部流拍。

與此同時(shí)，各城市第二次集中供地平均溢價(jià)率不斷走低。以憑借129.98%拿下首輪集中供地最高溢價(jià)率的重慶舉例，第二次集中供地中重慶主城區(qū)掛出42 宗涉宅用地，9宗提前中止出讓?zhuān)?宗流拍，僅成交28宗，整體溢價(jià)率僅0.02%，較首輪下降了近 43 個(gè)百分點(diǎn)。

“誰(shuí)也沒(méi)有想到樓市的拐點(diǎn)出現(xiàn)得這么快?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，進(jìn)入下半年，房企銷(xiāo)售額快速下滑、融資額大幅收緊，導(dǎo)致現(xiàn)金流狀況不斷惡化，無(wú)奈在集中供地競(jìng)價(jià)中“躺平”。

數(shù)據(jù)顯示，8 月全國(guó)單月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為 12545萬(wàn)平方米和12616億元，同比分別下降15.6%和18.7%。與此同時(shí)，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，8 月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環(huán)比下降 42.4%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)6個(gè)月下降。

陳雪強(qiáng)表示，在政策調(diào)控頻繁加碼以及房企資金持續(xù)承壓下，房企拿地積極性明顯下降，拿地趨于謹(jǐn)慎，尤其在廣州新房市場(chǎng)成交自6月以來(lái)持續(xù)下滑的預(yù)期下，以及第一批次供地將帶來(lái)大量供應(yīng)的壓力之下，開(kāi)發(fā)商拿地迫切性大大降低。

“此外，銷(xiāo)售下行階段，在手資金的使用是一個(gè)很重要問(wèn)題。”某房企人士向觀察者網(wǎng)表示，誰(shuí)也不想冒著資金壓力去拿不賺錢(qián)甚至可能虧損的項(xiàng)目。

這也解釋了為什么廣州首次集中供地中有越秀托底，卻依舊有6宗流拍，而在廣州第二批集中供地中，仍有多宗位于黃埔、南沙、番禺地塊依然遭到流拍，這些區(qū)域以往都是房企必爭(zhēng)之地。

“市場(chǎng)預(yù)期也是一個(gè)主要原因。”該房企人士表示，如果調(diào)控持續(xù)，樓市向下、房?jī)r(jià)向下，面對(duì)依舊處在高位的地價(jià)，民企不敢漫無(wú)目的拿地。此外，集中供地規(guī)則下更容易拍出高價(jià)，同時(shí)也意味著要背負(fù)更高成本。

“種種因素之下，即便現(xiàn)金流不緊張的房企也會(huì)選擇觀望，甚至有些企業(yè)可以留著資金，等著倒下的房企折價(jià)賣(mài)地，撿便宜?！?

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