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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）延期掛牌、終止出讓、底價(jià)成交，上海第二輪土拍集中供應(yīng)秋風(fēng)四起。

9月13日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站公布原定于8月發(fā)布的2021年第二批集中供應(yīng)住宅用地信息，計(jì)劃48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，起始出讓總價(jià)約為574億元，且集中出讓的商品宅地，一次書面報(bào)價(jià)最高不超過起始價(jià)的約10%。

臨近地塊公開出讓，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告稱，受規(guī)劃調(diào)整影響，終止上海松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號(hào)在內(nèi)的7宗商品住宅用地出讓活動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，和此前杭州、廣州等地一樣，上海終止土地出讓可能是上述地塊無房企報(bào)名?？梢詤⒖嫉氖?，除兩宗城中村地塊外，剩余18宗宅地皆因競(jìng)買人數(shù)均小于上限改為掛牌出讓。

10月11日至13日，上海第二批集中供應(yīng)的20宗涉宅地塊全部出讓，合計(jì)成交金額480.07億元，平均溢價(jià)率3.15%。

拿地聯(lián)合體占比近3成

融資和地緣優(yōu)勢(shì)，在上海第二批集中供應(yīng)中充分表現(xiàn)。

從結(jié)果上看，國(guó)企和央企收割了超70%的地塊。例如上海港城集團(tuán)競(jìng)得三宗臨港地塊、上實(shí)城開摘得青浦華新地塊、中鐵置業(yè)競(jìng)得奉賢新城地塊、新長(zhǎng)寧底價(jià)拿了青浦重固地塊，大華則在第一天包攬2幅城中村宅地等。

這個(gè)結(jié)果并不意外，早在第二輪集中供地開拍之初，就有國(guó)企、央企不斷拿地的案例。

打不過就加入，龍湖聯(lián)手蘇州南山新吳房地產(chǎn)公司以14.01億元摘得上海一宗商住用地，后與廈門國(guó)貿(mào)、象嶼地產(chǎn)集團(tuán)合作，以底價(jià)14.76億元競(jìng)得臨港A05-04地塊。

無獨(dú)有偶，仁恒聯(lián)合越秀以46.21億元拿下閔行梅隴地塊，路勁則牽手象嶼、招商以63.95億元摘得上海西虹橋地塊。總的來看，各房企組成的聯(lián)合體共競(jìng)得5宗地塊，在18宗掛牌宅地中占比近3成。

“這不意外，畢竟在資金緊張的前提下，聯(lián)合體可以抗風(fēng)險(xiǎn)。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，這些聯(lián)合體中大部分都有國(guó)資的影子，表明民企“抱大腿”的意向十分明顯。并且出現(xiàn)3家房企捆綁一齊的現(xiàn)象，說明房企資金壓力比較大，需要通過更多人的聯(lián)合達(dá)到拿地的目的。

國(guó)資之間也在抱團(tuán)取暖。同為國(guó)企的上海港城聯(lián)合上實(shí)城開，以16.52億價(jià)格競(jìng)得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元A03-02純住宅地塊，成交樓板價(jià)15750元/平方米，溢價(jià)率8.62%。

值得一提的是，由于背靠梅隴鎮(zhèn)華鑫天地產(chǎn)業(yè)園城市更新項(xiàng)目，閔行梅隴地塊吸引仁恒越秀聯(lián)合體、華發(fā)、建發(fā)、招商路勁聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，并在報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)觸發(fā)“隨機(jī)值”。

根據(jù)出讓規(guī)則，競(jìng)價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)階段，一旦有競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同，將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書面最高報(bào)價(jià)的任一萬位整數(shù)“隨機(jī)值”，并納入平均值的計(jì)算之中。

“也就是說，實(shí)際參與計(jì)算平均價(jià)格得有5個(gè)，‘猜’平均值的難度增加。”盧文曦指出，根據(jù)此前規(guī)則，書面報(bào)價(jià)中最接近平均值的房企將競(jìng)得該地塊。

從技術(shù)角度來看，四位報(bào)價(jià)人的平均值為461827.5萬元，受隨機(jī)值464650萬元影響，平均值出現(xiàn)上移為462392萬元，報(bào)價(jià)稍高的仁恒越秀聯(lián)合體以292萬元的最小價(jià)差競(jìng)得該地塊。

同樣觸發(fā)隨機(jī)報(bào)價(jià)的還有奉賢區(qū)奉賢新城10單元13-02區(qū)域地塊，最后中鐵置業(yè)以14.48億拿下，成交樓面價(jià)2.14萬元/平方米，溢價(jià)率9.5%，成為上海本輪集中供地溢價(jià)率最高的地塊。

“熱門地塊爭(zhēng)搶熱度不及預(yù)期，僅兩幅地塊觸發(fā)隨機(jī)值新規(guī)?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，相比首輪集中供地?zé)岫?，上海的第二批次集中供地已現(xiàn)明顯降溫。但與其他城市相比，上海土拍稍勝一籌，雖有終止出讓的地塊，但并未出現(xiàn)流拍，部分地塊仍有一定的溢價(jià)表現(xiàn)。

民企拍地?zé)崆闇p退

無利不起早，但上海的集中供地，從第一輪起就給開發(fā)商備足了利潤(rùn)空間。

按照規(guī)則，第一輪集中供地競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，并設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，而最高報(bào)價(jià)一般為起始價(jià)的110%。也就是說，每宗地塊溢價(jià)10%即封頂。

“基于此，上海土拍樓板價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間差不多有40%的空間，而房地聯(lián)動(dòng)價(jià)可以理解為該項(xiàng)目入市的指導(dǎo)價(jià)?！北R文曦表示，上海大部分項(xiàng)目都不存在面粉貴過面包的現(xiàn)象，即使以封頂價(jià)買進(jìn)地塊，中間依舊有一定價(jià)差，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也有保證。

以楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊舉例，楊浦城投在首輪集中供地中以14.03億競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)6.4萬元/平方米，而該地塊給出的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為10.8萬元/平方米，價(jià)差為4.4萬元/平方米。

作為控地價(jià)的模范生，上海第二輪集中供地土拍規(guī)則依舊保留了這一點(diǎn)。同樣以楊浦區(qū)定海社區(qū)D2-2地塊舉例，保利置業(yè)以36.81億底價(jià)競(jìng)得該地塊，成交樓板價(jià)5.8萬元/平方米，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為9.9萬元/平方米，依舊有4.1萬元/平方米的價(jià)差。

但相較于第一輪集中供地，房企參與土拍的熱情卻消退了不少。10月8日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告稱，因需對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化等原因，根據(jù)出讓人的申請(qǐng)，現(xiàn)終止出讓上海松江區(qū)永豐街道、奉賢區(qū)奉賢新城、金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)、金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)、崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)等7宗地塊。

值得一提的是，這些地塊中也有不少位于火爆區(qū)域。例如，寶山區(qū)寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊位于一號(hào)線周邊，緊挨萬科四季都會(huì)，項(xiàng)目最近入市時(shí)間為今年4月，認(rèn)籌率過百。

崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)兩塊宅地亦是如此。在上海首輪土拍中，崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)18號(hào)地塊在所有地塊溢價(jià)率不超過10%的前提下，以12.89%的溢價(jià)率創(chuàng)下最高紀(jì)錄。

某TOP15房企投拓人士表示，相對(duì)于其他地塊而言，這些終止地塊確實(shí)不是房企在上海的首選熱點(diǎn)區(qū)域。此外，這些地塊位置較偏、銷售周期較長(zhǎng)、利潤(rùn)空間較小等等都是地塊無人報(bào)名的原因。

土拍熱情地消退還表現(xiàn)在民營(yíng)房企的大規(guī)?！半[身”上。知情人士向觀察者網(wǎng)透露，上半年信誓旦旦要在上海拿地的一家TOP20民營(yíng)房企，并沒有報(bào)名第二輪供地。

“上海雖然給房企留有利潤(rùn)空間，但也不見得閉眼就賺。”該人士表示，“一方面，現(xiàn)在剛開始調(diào)整，而老板想要抄底；另一方面，現(xiàn)在不是撿漏的時(shí)機(jī)，如果明年倒了一大批房企，收購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)該比現(xiàn)在拿地更便宜。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，現(xiàn)在拿地最早也要在明年推出，說不定剛好躺地板上?！?

業(yè)內(nèi)人士表示，目前融資趨緊，違約事件屢屢發(fā)生，民營(yíng)房企都要準(zhǔn)備點(diǎn)現(xiàn)金傍身。暫時(shí)缺席土拍市場(chǎng)甚至沒有拿到地，都不是一件壞事情。

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