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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）當(dāng)初“萬人搖”的深圳豪宅華潤城潤璽，二期還剩下200套房源賣不出去。

12月16日，深圳華潤城潤璽二期開盤，采用線上選房的方式。據(jù)了解，項(xiàng)目此次共備案3棟（1、2、3棟）住宅，共1024套房，備案價(jià)格最低為12.2萬/平起，最高為13.9萬/平方米，平均價(jià)格約13.2萬/平方米。

和潤璽一期9690批購房者搶1171套房源的“萬人搖”盛景不一樣，截止認(rèn)籌期，潤璽二期共吸引1486批客戶成功意向登記，認(rèn)籌率僅為145.12%。

認(rèn)籌率走低，項(xiàng)目成交同步爆冷，開盤至17日凌晨1:30分，潤璽二期仍剩余約200套房源待售。

資深媒體人溫姑娘向觀察者網(wǎng)表示，華潤深圳潤璽二期受冷，主要受目前市場情緒的影響。一方面，整個(gè)市場情緒低落，信心不足；另一方面，華潤城潤璽二期的價(jià)格倒掛沒有一期明顯，購房者預(yù)期縮小。

“日光”神話被打破

公開資料顯示，深圳華潤城是廣東省規(guī)模最大的城中村整體改造項(xiàng)目，也是華潤置地全國范圍內(nèi)在建規(guī)模最大的項(xiàng)目。

根據(jù)規(guī)劃，深圳華潤城的業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、人文劇場、幼兒園、小學(xué)及九年一貫制學(xué)校等，舊改后將變身為超大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化的商業(yè)、商務(wù)中心及居住社區(qū)。潤璽二期正是其中的住宅部分。

時(shí)間倒撥回七年前，華潤置地將該區(qū)域住宅部分命名為華潤城潤府，于2014年11月取證入市，均價(jià)約5萬/平方米的400多套房源在3小時(shí)內(nèi)售罄。隨后，華潤城潤府在2015年12月加推潤府二期，房屋價(jià)格也相繼升至7萬/平方米。

真正讓華潤城項(xiàng)目開始被譽(yù)為“網(wǎng)紅神盤”的，當(dāng)屬潤府三期“6776人搶741套房”的戰(zhàn)績。2018年6月，華潤城潤府三期推售741套住宅房源，備案均價(jià)85524元/平方米，共吸引了6676組客戶搖號(hào)搶房。

深究原因不難發(fā)現(xiàn)，潤府三期與前兩期項(xiàng)目存在一二手倒掛現(xiàn)象。中介門店資料顯示，當(dāng)時(shí)潤府一期一套建面89平方米的3房二手價(jià)約900萬元，一套113平方米的3房二手價(jià)約1200萬元。

也就是說，當(dāng)時(shí)周邊二手房均價(jià)皆超過了10萬元/平方米，和新房之間至少存在1.5萬/平方米的價(jià)差，從而引發(fā)了全城搖號(hào)。

兩年后，華潤城將該項(xiàng)目更名為潤璽。當(dāng)年11月，潤璽一期開盤入市，共推售1171套房源，入市均價(jià)13.1萬/平方米。據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，華潤城潤府一期二手房均價(jià)約為18.23萬元/平方米，華潤城潤府三期二手房均價(jià)約為18.12萬元/平方米，一二手倒掛超過5萬元/平方米，全城“眾籌打新”。

由于項(xiàng)目一二手倒掛嚴(yán)重，潤璽一期共吸引9690批購房者符合選房資格，認(rèn)籌率高達(dá)827.5%，成為當(dāng)時(shí)有名的“萬人搖”項(xiàng)目。而經(jīng)過兩天搖號(hào)選房后，潤璽一期不出意外“日光”了。

潤璽二期遭遇滑鐵盧的原因也是同樣的邏輯。據(jù)鏈接官網(wǎng)顯示，華潤城潤府一期、二期、三期小區(qū)均價(jià)皆為13.2萬元/平方米，和潤璽二期13.2萬/平方米的新房均價(jià)相比，基本沒有一二手倒掛。

“結(jié)合交樓周期來看，購房者還要考慮投資資金的時(shí)間成本。”資深媒體人溫姑娘表示，在潤璽二期沒有一二手倒掛的前提下，“房屋容積率大，高樓層太密集，公共空間?。豢可澈游髀?，噪音比較大；交樓時(shí)間晚，不近地鐵；總價(jià)偏高，部分戶型采光不好”等矛盾突出。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，年底市場在吹暖風(fēng)，企業(yè)推盤積極，預(yù)售證審批也比較及時(shí)。此外，年底一線城市房價(jià)漲幅放緩，環(huán)比甚至有跌的現(xiàn)象。因此，大量投放項(xiàng)目的背景下，市場競爭肯定激烈，產(chǎn)品更要精細(xì)化、特色化，品質(zhì)價(jià)格要經(jīng)受得住考驗(yàn)才能獲得客戶認(rèn)同。

合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額約300億元

有意思的是，推售潤璽二期期間，華潤置地將均價(jià)約11.1萬/平方米的前海潤峯府同步入市，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“華潤雙杰”。

公開資料顯示，前海潤峯府此次推售743套住宅，主力戶型為110平方米和150平方米，總價(jià)區(qū)間1099萬－2052萬/套。共有1728批客戶完成誠意登記，認(rèn)籌比為1:2.32。12月21日，項(xiàng)目公證搖號(hào)選房，第1090號(hào)選中第743套房源，日光售罄。

“雖然不是主要原因，但在某種程度上，前海潤峯府是導(dǎo)致潤璽二期跌下神壇的原因之一。”業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，潤璽二期總價(jià)區(qū)間為1426-3737萬/套，雖然兩個(gè)項(xiàng)目不在同一片區(qū)，但由于均價(jià)相差不大，總價(jià)部分重合，面對(duì)的客戶群體趨向一致，一般開發(fā)商會(huì)盡量避免出現(xiàn)客戶分流現(xiàn)象， 防止去化不佳。

值得一提的是，以最小面積110平方米、均價(jià)11.1萬/平方米計(jì)算，前海潤峯府將為華潤置地提供超100億元的銷售金額；同樣以潤璽二期最小面積120平方米、均價(jià)13.2萬/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目售罄后將貢獻(xiàn)162.2億元的銷售額。

換句話說，銷售順利的話，“華潤雙杰”此次將為華潤置地深圳大區(qū)提供約252.92億元的銷售金額，幾乎是其2021年前6月的總和。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，華潤置地深圳大區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額255.77億元。

更值得一提的是，截至2021年11月30日，華潤置地累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2706.1億元，同比增長10.0%。按華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在年初業(yè)績會(huì)上定下的3150億元銷售目標(biāo)計(jì)算，今年前11個(gè)月華潤置地完成全年目標(biāo)的85.91%。

也就是說，要想完成年度目標(biāo)，華潤置地還需要完成443.9億元的銷售額，相當(dāng)于其兩個(gè)月的合同銷售金額。以2021年11月單月舉例，華潤置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約203.6億元。

如此看來，深圳大區(qū)兩個(gè)高端項(xiàng)目同時(shí)入市，頗有種背負(fù)年度業(yè)績沖刺重任的意味。如若兩個(gè)項(xiàng)目售罄，其他大區(qū)銷售正常，華潤置地確實(shí)有可能完成年度目標(biāo)。但華潤城潤璽二期的遇冷，讓業(yè)績達(dá)成充滿了不確定性。

盧文曦表示，華潤置地在業(yè)績完成度上還是有一定缺口的，項(xiàng)目急切入市有沖擊銷售目標(biāo)的意圖。不管最后結(jié)果如何，項(xiàng)目還是能回籠部分資金，就算有一點(diǎn)落差，場面也不會(huì)太難看。此外，今年房企壓力大，投資者應(yīng)該也會(huì)有心理預(yù)期。

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