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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）缺錢的不只是民營房企，央企華僑城近期同樣動作頻頻，暴露出企業(yè)在資金上捉襟見肘的窘境。

2月16日，華僑城發(fā)布關(guān)于在子公司之間調(diào)劑擔(dān)保額度的公告，稱為滿足子公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，將控股公司廣州華僑城文旅小鎮(zhèn)投資有限公司（下稱“廣州華僑城”）未使用的擔(dān)保額度2.5億元，控股公司深圳招商華僑城投資有限公司（下稱“深圳招商”）未使用的擔(dān)保額度1.5億元，調(diào)劑至全資公司中山華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“中山華僑城”）。

換句話說，華僑城欲將旗下兩家文旅公司的授信擔(dān)保額度，補(bǔ)貼給另一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，總金額4億元。

調(diào)劑后，華僑城為中山華僑城提供擔(dān)保額度由5億元調(diào)整為9億元，為廣州華僑城提供擔(dān)保的額度由3億元調(diào)整為0.5億元，為深圳招商提供擔(dān)保的額度由1.5億元調(diào)整為0億元。

銷售受阻，急需資金救場

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，被調(diào)劑對象廣州華僑城成立于2019年，當(dāng)年斥資10億元獲得廣州白水仙瀑景區(qū)新一輪20年運(yùn)營權(quán)，并且在周邊拿下了一宗旅館用地。按照各級旅游發(fā)展規(guī)劃的總體要求，廣州華僑城將對白水仙瀑景區(qū)進(jìn)行投資、開發(fā)、建設(shè)、管理、包裝布置、媒體宣傳、公關(guān)銷售、景區(qū)經(jīng)營等，并在五年內(nèi)使白水仙瀑景區(qū)成功創(chuàng)建國家5A級旅游景區(qū)或國家級旅游度假區(qū)。

2020年6月，廣州華僑城又以5.74億元價格拿下占地13萬平方米的派潭背陰村A8023號宗地，計劃與增城區(qū)政府?dāng)y手打造白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，顯然正處于“急用錢”狀態(tài)。

而另一個被調(diào)劑對象深圳招商系華僑城與另一家央企招商蛇口合營公司，雙方各持有50%股權(quán)，負(fù)責(zé)深圳紅山6979商業(yè)中心的建設(shè)、銷售及運(yùn)營工作。

不過根據(jù)此次公告，這兩大文旅、商業(yè)項(xiàng)目公司的“優(yōu)先級”顯然比不上中山華僑城。

公告顯示，中山華僑城成立于2018年9月，注冊資本為10億元，截至2021年11月末總資產(chǎn)30.57億元，負(fù)債總額20.77億元，資產(chǎn)負(fù)債率68%。

中山華僑城目前在建的主要項(xiàng)目正是集團(tuán)主推的新一代大型文旅綜合體——中山歡樂海岸。

2020年1月17日，中山石岐區(qū)岐港路445.92畝建設(shè)用地被華僑城競得，總價16.8億元，樓面地價4055元/平方米。

按照規(guī)劃，華僑城預(yù)計總投資額將達(dá)80億元，分為商業(yè)用地、康體娛樂用地和住宅用地三大部分，最大計容建筑面積分別為6.1萬平方米、17.8萬平方米和17.6萬平方米。

值得一提的是，該項(xiàng)目的商業(yè)與娛樂部分預(yù)計面世時間為2023年，但商品房住宅部分則從2021年6月就取得預(yù)售許可證，陸續(xù)開始營銷工作。

公開資料顯示，該住宅部分名稱為歡樂海岸天鵝堡，位于中山市石岐區(qū)岐港公路，均價2.1萬元/平方米，一期預(yù)計2023年12月31日交付。

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，項(xiàng)目開盤之初，受到華僑城央企名聲和80億元投資規(guī)劃的吸引，天鵝堡項(xiàng)目頗受投資客青睞，有成為網(wǎng)紅盤潛質(zhì)。但四季度開始樓市下行，投資客止步后，項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)、價格偏貴、配套不便等劣勢便顯得格外突出，銷售情況隨之直線下滑，因此急需資金救場。

利潤預(yù)減約七成

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析認(rèn)為，由于文旅綜合體前期投入大，資金周轉(zhuǎn)速度慢等特點(diǎn)，除了政治因素以外，幾乎所有文旅開發(fā)企業(yè)的開發(fā)動力都源自住宅銷售，沒有例外。這也是過往很多號稱投資數(shù)百億的大型文旅樂園、文旅小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，一旦前期住宅銷售不暢，很快就宣告爛尾的根本原因。

而該項(xiàng)目住宅部分入市時間恰逢全國樓市遇冷，加之商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度從嚴(yán)后，項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，從其他已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)成熟的文旅公司調(diào)撥資金進(jìn)行補(bǔ)貼，也在情理之中。

上述人士繼續(xù)稱，一般而言，項(xiàng)目公司獲得調(diào)撥資金后的當(dāng)務(wù)之急依然是優(yōu)先完成住宅部分的建設(shè)和銷售工作，收獲大量資金后才有余力去推進(jìn)文娛部分。但倘若后續(xù)新房銷售進(jìn)展依舊不佳，項(xiàng)目仍有因資金問題導(dǎo)致的延期、減配等可能。

值得注意的是，從華僑城近年來頻頻出售資產(chǎn)等行動來看，這家以文旅地產(chǎn)起家的央企資金狀況與頻頻進(jìn)行收并購的華潤、中海、招商等兄弟公司相比似乎相差甚遠(yuǎn)。

根據(jù)企業(yè)此前披露的業(yè)績預(yù)告，2021年華僑城預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤為31.88億元-41.32億元，同比大幅下滑67.42%-74.86%；而這其中還有很大一部分來源于變賣旗下資產(chǎn)等方式所得，企業(yè)去年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅為20.06億元-29.5億元。

2月15日晚間，華僑城發(fā)布消息稱，公司接受中信證券、華泰證券、博裕資本等18家金融機(jī)構(gòu)調(diào)研，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓、存貨計提減值、并購、拿地等問題進(jìn)行回應(yīng)。

華僑城直言，過去幾年，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司加速去化以及引入合作方的經(jīng)營方式之一，2021年度因市場行情下行及政策收緊導(dǎo)致各地產(chǎn)公司為保證資金安全趨于較為保守的投資策略，公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目相對較少，預(yù)計未來股轉(zhuǎn)仍將是公司加快周轉(zhuǎn)速度的舉措之一。

針對存貨計提減值的原因，公司稱是基于財務(wù)謹(jǐn)慎性原則，結(jié)合當(dāng)前的市場、政策、疫情影響等多重因素，根據(jù)資產(chǎn)的經(jīng)營狀況計提減值。存貨減值主要原因是部分并購項(xiàng)目受到地方限價的影響，銷售價格低于預(yù)期。

提及2022年拿地計劃，華僑城表示，公司將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況，在堅持以收定投和底線思維的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司實(shí)際去化速度進(jìn)行資源布局，既保障可持續(xù)發(fā)展，又不輕易冒進(jìn)。

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