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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從銷售數(shù)據(jù)上看，五年內(nèi)再造一個“保利置業(yè)”的計(jì)劃，邁出的第一步失敗了。

2021年初的業(yè)績會上，彼時任職保利置業(yè)董事會主席的張炳南向投資者表示，“保利置業(yè)‘十四五’規(guī)劃有兩個，一個起始目標(biāo)是1000億，這1000億主要在2020年520億之上每年增長15%，年復(fù)合增長率40%-50%?！?

由于千億目標(biāo)為當(dāng)時保利置業(yè)銷售額的二倍，這個“十四五”計(jì)劃也被稱為五年內(nèi)再造一個“保利置業(yè)”。為完成五年目標(biāo)，保利置業(yè)將2021年合約銷售目標(biāo)定為620億元，同比增速約19%。

3月24日，保利置業(yè)發(fā)布2021年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，保利置業(yè)、其子公司連同其合營及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額566億元，同比增長9%；合約銷售面積約313.8萬平方米，同比增長10.88%。

按2021年初定下的620億元合約銷售額來計(jì)算，保利置業(yè)只完成年度目標(biāo)的91.29%，失約年度目標(biāo)。按實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的15%增速計(jì)算，2021年銷售額要達(dá)到598億元，保利置業(yè)依舊未實(shí)現(xiàn)。

千億目標(biāo)承壓

正因如此，保利置業(yè)在新房銷售遇冷、地產(chǎn)下行之際發(fā)起沖鋒。

接棒保利置業(yè)董事會主席的萬宇清在2022年3月的業(yè)績會上表示，“保利置業(yè)可能前些年走的慢了一點(diǎn)，所以希望在下一輪當(dāng)中我們能夠快起來，而且越來越快，同時能夠走得更遠(yuǎn)一些。”

不過，面對較為嚴(yán)峻的新房銷售環(huán)境，保利置業(yè)已主動調(diào)低預(yù)期目標(biāo)。據(jù)了解，保利置業(yè)將2022年的保底目標(biāo)定為650億，較2021年實(shí)際銷售額僅增長14.84%，不僅低于去年同期19%的目標(biāo)增速，也低于實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)所定下的15%增速。

對于年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保利置業(yè)副總經(jīng)理彭祎表示，2022年，保利置業(yè)有1400億的供貨，只需要完成46%的去化即可完成目標(biāo)，且46%的去化率較2021年實(shí)際去化率少了4個百分點(diǎn)。

但事實(shí)上，供貨是否充足并不是現(xiàn)下房企能否完成年度目標(biāo)的關(guān)鍵。觀察者網(wǎng)了解到，2021年上半年，保利置業(yè)完成合約銷售額313億元，下半年僅需完成307億元的銷售額。為此，保利置業(yè)準(zhǔn)備920億的可售貨量，去化33.37%即可完成目標(biāo)。但受市場環(huán)境影響，保利置業(yè)失約目標(biāo)。

換句話說，真實(shí)的新房銷售現(xiàn)狀，將成為保利置業(yè)的2022年年度目標(biāo)中最大的不確定因素。

數(shù)據(jù)顯示，2022年前2月，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約38億元，同比減少32%；累計(jì)合同銷售面積約20.7萬平方米，同比減少25.81%。

銷售受阻，保利置業(yè)收入、利潤卻出現(xiàn)增長。報告期內(nèi)，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入365.12億港元，同比增加16.73%；實(shí)現(xiàn)毛利約123.62億港元，同比增長約17%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利24.81億港元，同比增長32.0%。

但若考慮到2020年疫情影響，以2019年財務(wù)進(jìn)行對比，保利置業(yè)2019年實(shí)現(xiàn)營收399.44億元，毛利135.34億元，歸屬于母公司股東的凈利潤38.33億元，均高于2021年同期財務(wù)數(shù)據(jù)。

也就是說，保利置業(yè)至今沒有走出疫情陰霾，多項(xiàng)財務(wù)數(shù)據(jù)仍未恢復(fù)至2019年同期水平。

“想要逆勢擴(kuò)張的房企并不少，但機(jī)會只會留給有準(zhǔn)備的強(qiáng)者?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，目前市場的主要問題是，消費(fèi)者對市場沒有信心，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)減少、房企銷售額下滑，就目前來看市場有進(jìn)一步下滑的趨勢。

踩中兩條“紅線”

背負(fù)規(guī)模壓力，保利置業(yè)加速拿地步伐。

報告期內(nèi)，保利置業(yè)共取得19個開發(fā)項(xiàng)目，分別位于上海、昆山、蘇州、寧波、深圳、廣州、佛山、濟(jì)南和貴陽，并首次進(jìn)入常州、太倉和寧海。年內(nèi)新增土地儲備總建筑面積360.9萬平方米，權(quán)益土地儲備272.2萬平方米，權(quán)益比率達(dá)到75%。

觀察者網(wǎng)了解到，2021年保利置業(yè)的權(quán)益土儲資金是230億元，高出年初制定的210億元投地資金。

截至2021年底，保利置業(yè)總土地儲備達(dá)到2265萬平方米，平均土地成本8324元/平方米，其中在建面積1269萬平方米，待建面積996萬平方米，持有權(quán)益土儲1160萬平方米，權(quán)益比例73%。

具體來看，保利置業(yè)持有權(quán)益土儲在一線和二線城市的占比達(dá)到83%，同比提升3個百分點(diǎn)；在長三角和大灣區(qū)的占比達(dá)到40%，同比提升6個百分點(diǎn)。

與此同時，萬宇清將保利置業(yè)今年的投地資金定在250—300億元之間，這已經(jīng)是保利置業(yè)連續(xù)4年制定超過200億元的土地預(yù)算.

在拿地上大手筆的保利置業(yè)，負(fù)債壓力沒有減少。截至2021年12月31日，保利置業(yè)負(fù)債合計(jì)為1891.73億元，較2020年同期的1663.26億元增加13.74%。尚未償還之銀行及其他借貸（包括應(yīng)付票據(jù)）為846.81億港元，其中，一年內(nèi)到期的應(yīng)付借貸231.81億港元，占比27%；在一年后但兩年內(nèi)到期的應(yīng)付借貸259.94億港元，占比31%。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年，保利置業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為362.78億元，較2020年同期的429.64億元減少15.56%。

截至2021年底，保利置業(yè)現(xiàn)金短債比為1.57、剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為76.5%、凈負(fù)債率為103.4%，踩中兩條“紅”線歸為黃檔。

在保利置業(yè)副總經(jīng)理劉忱看來，雖然保利置業(yè)踩中三道紅線中的兩條，但不容忽視的是，“在過去一年中三項(xiàng)指標(biāo)均有了明顯的改善，其中凈負(fù)債率較2020年底下降了6.1個百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款負(fù)債率下降了0.9個百分點(diǎn)?！?

劉忱表示，三道紅線是大家對房地產(chǎn)企業(yè)的一個尺度一個看法，但從實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)來看，三道紅線并沒有對保利置業(yè)的經(jīng)營或者對保利置業(yè)的融資渠道有影響。

值得一提的是，按照規(guī)定，歸為橙色檔的房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。若按負(fù)債總額1891.73億元計(jì)算，2022年保利置業(yè)不可新增94.59億元的有息負(fù)債。

不過，保利置業(yè)并未受到影響，進(jìn)入2022年，保利置業(yè)頻繁融資，向投資者公開發(fā)行50億元公司債券、獲交行提供及續(xù)借4億港元不承諾循環(huán)貸款、從興業(yè)銀行得到10億港元非承諾循環(huán)貸款，不到4個月時間就已經(jīng)用掉超6成的負(fù)債額度。

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