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（文/張玉編輯/馬媛媛）7月27日~30日，珠海地方國企華發(fā)股份接連兩次發(fā)布關(guān)于中標(biāo)土地的公告。在日前舉行的上海第二批集中供地中，華發(fā)股份耗資105.54億元搶地，引發(fā)關(guān)注。

大手筆拿地的背后，近年來，華發(fā)股份的財(cái)務(wù)狀況也備受關(guān)注。8月2日，上清所披露了華發(fā)股份2022年度第二期中期票據(jù)發(fā)行文件。據(jù)悉，本次中期票據(jù)的發(fā)行規(guī)模上限為20 億元，全部用于償還存量直接債務(wù)融資工具本息等符合國家法律法規(guī)及政策要求的用途。

左手拿地、右手融資，華發(fā)股份急速擴(kuò)張野心凸顯。

逆勢拿地?cái)U(kuò)張

7月27日，華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司經(jīng)公開競投，獲得上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

據(jù)悉，地塊總出讓面積5.51萬平方米，容積率不超過2.0，規(guī)劃用途為普通商品房、其他商服用地，成交總價(jià)為人民幣44.89億元，溢價(jià)率為9.36%。

7月30日，華發(fā)股份再次發(fā)布公告稱，公司全資子公司太倉華藤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)公開競投獲得上海市寶山區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海市寶山區(qū)顧村N12-1101單元08-04地塊，成交總價(jià)為31.59億元。

此外，上海鏵發(fā)創(chuàng)盛公開競得上海市閔行區(qū)規(guī)劃和自然資源局公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元19-01、20-01地塊，成交總價(jià)為29.06億元，溢價(jià)率為8.68%。

在上海土地市場一口氣豪擲105億的華發(fā)股份成立于1992年，是華發(fā)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，公司總部位于珠海市，大股東是珠海市國資委。

今年以來，華發(fā)股份在土地市場表現(xiàn)頗為“兇猛”。根據(jù)媒體公開報(bào)道，在今年6月份舉行的上海第一批集中供地中，華發(fā)股份子公司鏵發(fā)創(chuàng)盛就聯(lián)合建發(fā)國際以頂價(jià)拿下閔行區(qū)兩幅地塊，成交總價(jià)分別為29.86億元、26.58億元，溢價(jià)率分別為9.39%、8.99%。

6月30日，杭州完成2022年二輪土拍，華發(fā)股份以11.1億元競得拱墅區(qū)一幅地塊，溢價(jià)率12%。

除此之外，華發(fā)股份在此前發(fā)布的一季度經(jīng)營簡報(bào)中提及，公司一季度新增珠海市斗門區(qū)湖中路南側(cè)62畝地塊（珠自然資儲(chǔ)2022-06地塊），土地出讓面積4.14萬平方米，用地性質(zhì)為住宅用地。公司擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益。

觀察者網(wǎng)在珠海市自然資源局官網(wǎng)看到，上述地塊最終成交總價(jià)為7.59億元，由珠海海闊投資發(fā)展有限公司競得。天眼查顯示，這家公司成立于2021年，大股東為華發(fā)股份。

由此計(jì)算，華發(fā)股份今年前7個(gè)月在土地市場的投資至少有180.67億元?？硕鹑涨鞍l(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜顯示，今年前7個(gè)月，華發(fā)股份新增土地貨值351.7億元，位列排行榜第14位。

資金狀況存疑

在土地市場激情“買買買”的華發(fā)股份，資金狀況一直受到關(guān)注，甚至一度被質(zhì)疑存在“高存低貸”問題。

所謂“高存低貸”值得是，上市公司一邊將資金大量存在集團(tuán)財(cái)務(wù)公司但從其獲得的貸款極少，同時(shí)一邊又在外部大量融資。

今年7月，華發(fā)股份發(fā)布與關(guān)聯(lián)方進(jìn)行融資暨關(guān)聯(lián)交易的公告。根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要，華發(fā)股份向華發(fā)投控申請融資額度不超過6億元，費(fèi)率不超過7.2%/年。此外，公司擬通過發(fā)起設(shè)立信托計(jì)劃形式進(jìn)行融資，融資規(guī)模不超過10億元，融資期限不超過3年。其中橫琴人壽擬認(rèn)購上述信托計(jì)劃3億元份額，利率6.8%/年。

據(jù)悉，華發(fā)投控為華發(fā)集團(tuán)子公司，而華發(fā)集團(tuán)又是華發(fā)股份的控股股東。也就是說，華發(fā)投控與華發(fā)股份互為兄弟公司。另一方面，華發(fā)投控通過珠海鏵創(chuàng)投資管理有限公司間接持有橫琴人壽20%股權(quán)。

值得注意的是，根據(jù)年報(bào)，高利率對外融資的華發(fā)股份事實(shí)上并不缺錢。公司此前發(fā)布的年報(bào)顯示，截至2021年末，公司合并報(bào)表貨幣資金賬面余額499.94億元，其中在控股股東控制的財(cái)務(wù)公司的存款余額193.37億元，同比增長54%，貸款余額32.70億元。

這一度引起了上交所的關(guān)注。今年5月12日，華發(fā)股份在回應(yīng)上交所《監(jiān)管工作函》中提及，公司2021年度度收到財(cái)務(wù)公司存款利息收入1.91億元，平均利率1.15%。

此外，2021年度財(cái)務(wù)公司對華發(fā)股份的融資成本區(qū)間為4.5%~6%。而華發(fā)股份2021年度全部有息負(fù)債的平均融資成本為5.8%。財(cái)務(wù)公司提供的融資成本處于市場合理區(qū)間。

華發(fā)股份為何寧愿高息從外面借錢也不從價(jià)格更合理的財(cái)務(wù)公司借錢？

就此，華發(fā)股份僅表示，針對每筆融資業(yè)務(wù)，公司均整體比較融資成本、期限、規(guī)模、擔(dān)保方式等綜合融資條件后，再擇優(yōu)選擇提供貸款的金融機(jī)構(gòu)，與在該機(jī)構(gòu)的存款業(yè)務(wù)并無直接關(guān)系。

“銷售重鎮(zhèn)”遭維權(quán)

行業(yè)大背景下，華發(fā)股份在上海、杭州等地大手筆拿地的舉措無疑是在為后續(xù)的發(fā)展積蓄力量。

近年來，總部位于珠海的華發(fā)股份，“業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)”已經(jīng)逐步集中在了華東區(qū)域。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份華東大區(qū)營業(yè)收入175.07億元，占比34.17%；珠海大區(qū)營業(yè)收入115.39億元，占比22.52%；華南大區(qū)營業(yè)收入78.39億元，占比15.3%；北方大區(qū)營業(yè)收入102.27億元，占比19.96%；北京區(qū)域14.86億元，占比2.9%。

從銷售情況來看，2021年，華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

不難看出，華東大區(qū)已經(jīng)超過華發(fā)股份大本營珠海，成為營收貢獻(xiàn)最重要的區(qū)域。不過，急于追趕規(guī)模的華發(fā)股份，似乎需要在規(guī)模加速度的同時(shí)關(guān)注一下項(xiàng)目的質(zhì)量問題。

根據(jù)媒體報(bào)道，日前，華發(fā)武漢公司“華發(fā)四季”項(xiàng)目因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題以及項(xiàng)目降價(jià)幅度過大等問題遭遇業(yè)主維權(quán)。甚至有業(yè)主在房管局門前要求“退房”。

觀察者網(wǎng)在武漢城市留言板看到，7月24日，武漢市東西湖區(qū)住建局房地產(chǎn)開發(fā)和市場監(jiān)管科回復(fù)稱，經(jīng)協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)，針對透水磚及園林綠化問題需要業(yè)主舉證，提交虛假宣傳、欺詐銷售的證據(jù)向市場監(jiān)督管理局反映；針對地庫開裂、漏水問題業(yè)主可找第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。針對業(yè)主要求的退房退款問題，住建局稱，現(xiàn)開發(fā)商所交付房屋已通過竣工驗(yàn)收，達(dá)到合同約定交付條件。開發(fā)商表示雙方已簽訂購房合同，房屋已完成竣備驗(yàn)收并啟動(dòng)交付，其已依據(jù)合同履行職責(zé)，拒絕退房。

“由于退房退款涉及到雙方的違約責(zé)任、需解除合同備案手續(xù)，且雙方對退房問題難以達(dá)成一致意見，區(qū)住建局多次協(xié)調(diào)無果。截止目前，開發(fā)商仍拒絕業(yè)主退房訴求。建議依據(jù)合同約定的糾紛處理方式進(jìn)行解決?！?

天眼查顯示，武漢華發(fā)鴻業(yè)的大股東是武漢華發(fā)置業(yè)有限公司，層層穿透之后的大股東為華發(fā)股份。項(xiàng)目此前推介信息顯示，華發(fā)四季是由華發(fā)股份傾心打造的純住宅公園生態(tài)住區(qū)。

除了華東區(qū)域，據(jù)報(bào)道，今年華發(fā)股份北京區(qū)域“華發(fā)中央公園項(xiàng)目”交付后也遭到多位業(yè)主集體投訴。

對于上述項(xiàng)目后續(xù)整改相關(guān)問題，截至發(fā)稿，華發(fā)股份未給予觀察者網(wǎng)回復(fù)。

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