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（文/張玉 編輯/馬媛媛）“2022年是我從事房地產業(yè)30多年來最艱難的一年?！?月15日，在公司22周年紀念日上，旭輝控股董事局主席林中如是說。

如其所言，當下，房地產行業(yè)正在進入深度調整期。就在同一天，國家統(tǒng)計局公布了1~7月份全國房地產銷售及開發(fā)投資數(shù)據(jù)。7月份，70個大中城市中，48個城市新房價格出現(xiàn)下降，61個城市二手房價格出現(xiàn)下降。

在此背景下，今年以來，各地紛紛出臺調控政策穩(wěn)定信心。在多位業(yè)內人士看來，下半年銷售能否好轉將很大程度上取決于政策力度和購房者信心的恢復。

樓市分化加劇

從銷售數(shù)據(jù)來看，房地產行業(yè)目前整體上處于筑底階段。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.1%和0.9%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.5%和2.5%，降幅比上月分別擴大0.3和0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.2%和3.9%，降幅比上月分別擴大0.4和0.2個百分點。

由此可見，從城市分布來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，而二三線城市樓市依舊處于量價齊跌狀態(tài)，7月房價環(huán)比均呈降勢。

如果將時間線拉長，今年1~7月，全國商品房銷售面積7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額7.58萬億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

億翰智庫分析指出，7月銷售再度走弱主要有如下兩個原因：一是政策力度明顯下降，在二季度一輪需求端寬松后，7月基本沒有太多實質性動作；二是停貸風波后，購房者信心和預期再度受到重挫。

在銷售端未有起色、企業(yè)流動性繼續(xù)承壓的情況下，房企施工進度也開始放緩。2022年1~7月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積85.92億平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積7.61億平方米，下降36.1%；房屋竣工面積3.2億平方米，下降23.3%。

此外，從22城集中供地來看，土地市場仍然低迷。今年1~7月，市場累計土地購置面積4546萬平米，土地成交價款2918億元，同比分別下降48.1%和43.0%。

政策暖風頻吹

行業(yè)洗牌大環(huán)境下，各地紛紛出臺相關的調控政策穩(wěn)定信心。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及放寬預售、放松預售資金監(jiān)管、放松土拍等。

7月28日，中央政治局會議強調，“要穩(wěn)定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。

受此影響，各地因城施策政策也在逐步加大。比如，8月8日，河北省廊坊市明確，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，同時全面取消北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求。

此外，近期北京、上海、廣州微調相關政策，蘇州、無錫降低首付比例。在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來，未來預計將有更多城市跟進優(yōu)化房地產政策，各地“保交樓”相關舉措亦有望加速落地。

除了降低購房門檻，多地相繼出來“保交付”政策穩(wěn)定行業(yè)信心。日前，鄭州市政府印發(fā)了《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。作為國內第一個紓困樓市的地方基金，政策的出臺向市場釋放了積極的信號。

而更讓市場振奮的是，在這場地產行業(yè)的解救中，AMC機構也紛紛開始“下場”。8月11日，中南建設發(fā)布公告，公司控股股東中南集團與地方性AMC江蘇資產簽署合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，江蘇資產擬與中南集團共同設立規(guī)模人民幣20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南集團及關聯(lián)方投資的項目合作，包括不限于存量債務重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

在此之前，8月5日，全國性AMC之一的中國華融宣布，與陽光城控股股東陽光龍凈集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。

地產行業(yè)的解救思路開始逐步由“救項目不救企業(yè)”轉向為“既救項目，也救企業(yè)”。

央國企逆勢補倉

盡管行業(yè)暖風始現(xiàn)，房企面臨的生存空間依舊艱難。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1~7月，房企到位資金同比下降超25%，較1-6月擴大0.1個百分點。

具體來看，2022年1-7月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為8.9萬億元，同比下降25.4%；國內貸款為1.1萬億元，同比下降28.4%；自籌資金為3.1萬億元，同比下降11.4%；定金及預收款為2.9萬億元，同比下降37.1%；個人按揭貸款為1.4萬億元，同比下降25.2%。

在行業(yè)洗牌的過程中，大部分企業(yè)選擇通過降價促銷、出售資產、出售股權、削減拿地預算等方式自救，希望通過收縮戰(zhàn)線來“鏖戰(zhàn)冬天”?？硕鹑涨鞍l(fā)布的研究報告指出，整體來看，1~7月有四成百強房企仍受制于經營壓力、資金壓力投資幾乎停滯。

不過，觀察者網梳理發(fā)現(xiàn)，也有不少企業(yè)在當前的行業(yè)環(huán)境下仍然選擇逆勢加倉拿地。

比如在今年舉行的成都第二批集中供地中，華潤置地一口氣斬獲6幅地塊，拿地面積393畝，拿地金額87.15億元，成為成都第二輪集中供地中拿地耗資最多的房企。

克而瑞日前發(fā)布的《2022年1~7月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，今年前7個月，華潤置地新增土地貨值1119.9億元，位列排行榜第2位。

引人注目的是，在前七個月新增貨值排行榜中，位列第一位的是“杭州一哥”濱江集團。根據(jù)媒體公開報道，在杭州市今年的兩輪集中供地中，濱江集團以408.62億元競得23宗地塊。今年前七個月，濱江集團新增土地貨值高達1128.4億元。

不容置疑，當下還在積極拿地房企，多半以央國企為主，除了華潤置地，還有綠城、保利、越秀、中海、招商蛇口、建發(fā)等等?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前七月，在已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

不過，盡管尚處在行業(yè)的洗牌之中，不少民營房企對未來依然充滿信心。

“最近經常會有人在問我，中國房地產行業(yè)未來還行不行？我的答案是一定行！”林中對此給出了四個理由：第一，中國房地產市場現(xiàn)在是全球最大的市場，未來還是全球最大的市場，是個10萬億+的大市場；其二，中國房地產業(yè)過去是，現(xiàn)在是，將來也是國民經濟的支柱產業(yè)；其三，在我們有生的將來都能看到房地產業(yè)是一個永續(xù)的行業(yè)，常做常有、常做常新；其四，未來房地產業(yè)還是一個從業(yè)人員有上升發(fā)展空間、個人收入可觀的行業(yè)。

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