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（文/張玉 編輯/馬媛媛）行業(yè)出清的大環(huán)境下，市場(chǎng)也在動(dòng)蕩洗牌。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售的同比降幅達(dá)到51%。

深度調(diào)整的大背景下，活下去成為房企的唯一目標(biāo)，這就要求房企精準(zhǔn)把控銷(xiāo)售回款和現(xiàn)金流，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。其中，央國(guó)企和少數(shù)具有實(shí)力的民營(yíng)房企無(wú)疑具有更強(qiáng)的抵御寒冬的實(shí)力。

8月30日，碧桂園披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)收入1623.6億元，凈利潤(rùn)約19.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為49.1億元。公司權(quán)益銷(xiāo)售回款率92%，已連續(xù)7年保持90%以上的高位。此外，上半年，碧桂園繼續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，凈流入約53億元。

“行業(yè)仍會(huì)在健康的機(jī)制下，活下來(lái)的企業(yè)會(huì)有更多的機(jī)會(huì)?！?月30日，在上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌如是說(shuō)。

上半年高質(zhì)量交付超25萬(wàn)套

今年7月底，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交付是地方政府的首要任務(wù)。

從企業(yè)的角度來(lái)講，在監(jiān)管趨嚴(yán)、融資困難、資金鏈緊張的大背景下，唯有不斷提升交付力，才能真正促進(jìn)資金回流，保證企業(yè)生存發(fā)展和行業(yè)良性循環(huán)。

上半年，碧桂園積極調(diào)動(dòng)資金和資源，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度，累計(jì)如期交付1070個(gè)批次超25萬(wàn)套房屋，覆蓋全國(guó)30個(gè)省份214個(gè)城市780個(gè)區(qū)縣。

碧桂園上半年交付的體量之大和交付面的分散，在行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。根據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園交付量超過(guò)已披露交付量前五的其他房企的總和。

此外，上半年碧桂園還有165個(gè)項(xiàng)目批次實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，這在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下殊為不易，用實(shí)際行動(dòng)顯示了公司突出的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和頭部房企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。莫斌表示，碧桂園有能力亦有實(shí)力保交付、保證所有債權(quán)剛性?xún)陡叮瑢?duì)未來(lái)仍然充滿(mǎn)信心。

項(xiàng)目的高質(zhì)量交付讓市場(chǎng)見(jiàn)證了碧桂園作為頭部民營(yíng)企業(yè)的實(shí)力，這反過(guò)來(lái)也為在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售注入信心。

2022年前6個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額為1851億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積為2348萬(wàn)平方米。

相對(duì)而言，上半年碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額跌幅為39%，低于百?gòu)?qiáng)房企平均51%的跌幅水平。這也凸顯出，市場(chǎng)低迷的時(shí)候，穩(wěn)健型房企仍能跑贏大勢(shì)。

莫斌談到，2022年碧桂園將按照“以銷(xiāo)定供”方式進(jìn)行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計(jì)2022年全年權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，且該部分貨量預(yù)計(jì)全年去化率不低于68%。

高質(zhì)量的交付也獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。在今年8月公布的2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單上，碧桂園位列第138位，連續(xù)六年上榜并且累計(jì)提升329位。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性極強(qiáng)，新型城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，追求美好生活的人們一直在路上。地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都會(huì)存在，而具備競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)秀企業(yè)始終會(huì)有一席之地。公司將保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)謀劃以銷(xiāo)定產(chǎn)，全力以赴確保企業(yè)安全?！蹦蟊硎?。

現(xiàn)金充足短債無(wú)憂(yōu)

在銷(xiāo)售疲軟、融資環(huán)境收緊、行業(yè)資金面持續(xù)承壓的背景下，充裕的現(xiàn)金流是房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的“生命線(xiàn)”。

在此背景下，碧桂園把重心放在了保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)的平衡上。2022年上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益現(xiàn)金回款約為1702.9億，權(quán)益回款率已連續(xù)7年回款率保持90%以上。

銷(xiāo)售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，財(cái)務(wù)管控能力越強(qiáng)，越有利于提高公司現(xiàn)金流的安全性。期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，流入凈額約53億元。

在行業(yè)流動(dòng)性壓力加劇，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)違約、工程停工等背景下，碧桂園仍能連續(xù)實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，這意味著公司不需借助外部融資，僅通過(guò)經(jīng)營(yíng)性回款就能覆蓋對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性支出。

除了可動(dòng)用現(xiàn)金充足，作為行業(yè)中評(píng)級(jí)最高的民營(yíng)房企之一，碧桂園被列為監(jiān)管部門(mén)支持的示范民營(yíng)房企，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的能夠進(jìn)行全品種融資的民營(yíng)房企。

8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話(huà)會(huì)上透露，在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元；自2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億。

今年5月，碧桂園成為國(guó)內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護(hù)工具公司債的示范民營(yíng)房企，成功發(fā)行5億元公司債。公開(kāi)資料顯示，碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機(jī)發(fā)行。

穩(wěn)定的現(xiàn)金回流、暢通的融資渠道，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園的債務(wù)規(guī)模也在持續(xù)下降。截至今年6月底，公司總借貸余額從去年底3179.2億元進(jìn)一步降至2936.8億元，較去年底下降7.6%，其中短期有息負(fù)債約729億元，占總有息負(fù)債比例約24.8%；公司凈負(fù)債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。

期末，集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約人民1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，短期償債無(wú)憂(yōu)。

截至目前，本年內(nèi)公司已無(wú)境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計(jì)40億元人民幣。碧桂園方面表示，公司已經(jīng)做好了還款計(jì)劃和安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

上半年，碧桂園凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于監(jiān)管要求，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距“不超過(guò)70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司將在2023年中期之前自然實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

一到五線(xiàn)城市均衡布局

如果將現(xiàn)金流看做是企業(yè)的“生命線(xiàn)”，那土地儲(chǔ)備就是決定企業(yè)能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。在哪里布局，如何布局對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

截至今年6月底，碧桂園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省、298個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃1412個(gè)區(qū)縣，項(xiàng)目總數(shù)為3179個(gè)。集團(tuán)位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.22萬(wàn)億，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億，合計(jì)約1.51萬(wàn)億。

在碧桂園現(xiàn)有權(quán)益的可售資源中，96%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈。

在各能級(jí)市場(chǎng)的均衡布局，幫助碧桂園有效對(duì)沖了局部地區(qū)疫情對(duì)銷(xiāo)售的階段性影響，同時(shí)豐富的可售資源可以應(yīng)勢(shì)快速調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏、保證供貨需求。

按照城市能級(jí)劃分，碧桂園上半年銷(xiāo)售金額中，有31%位于一二線(xiàn)城市，69%位于三四線(xiàn)城市。在公司所布局的城市中，有155個(gè)城市的市占率超過(guò)5%，其中17個(gè)城市的市占率高于20%。

碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示：“碧桂園強(qiáng)調(diào)一到五線(xiàn)城市均衡的布局，這是大的宏觀策略。微觀的策略是哪里有市場(chǎng)，或者是哪里的市場(chǎng)當(dāng)期比較確定性，自己經(jīng)營(yíng)的效率比較高，就向哪里配置。公司已經(jīng)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)的情況和投資策略進(jìn)行調(diào)節(jié)，下半年將堅(jiān)持合理的方向，向著更加確定性的市場(chǎng)和人口流入的市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的投資。”

莫斌表示，未來(lái)公司將繼續(xù)聚焦核心區(qū)位，布局供需關(guān)系良好的城市，獲取優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源，更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性，支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

中信證券分析師認(rèn)為，雖然市場(chǎng)普遍認(rèn)為低線(xiàn)城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售去化有難度，但低線(xiàn)也有土地款補(bǔ)繳規(guī)模要求很低、建安節(jié)奏調(diào)整靈活、后期建安開(kāi)支占總成本比例大、預(yù)售門(mén)檻可能較低等優(yōu)勢(shì)。對(duì)公司而言，如能以最精益化的尺度規(guī)劃各項(xiàng)目現(xiàn)金流，確實(shí)較一二線(xiàn)城市項(xiàng)目更容易壓縮現(xiàn)金開(kāi)支。

“從去年6月份至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入底部盤(pán)整階段?，F(xiàn)在最重要的就是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，我相信包括壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生等舉措會(huì)讓我們的市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心?！蹦筇寡?，碧桂園把集團(tuán)的預(yù)算從今年的6月份做到了明年的6月份，“預(yù)計(jì)到時(shí)候市場(chǎng)應(yīng)該能恢復(fù)到健康發(fā)展的階段”。

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