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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月8日下午，萬科在深圳鹽田萬科中心舉行臨時股東大會，董事會主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝等出席會議。

會上，萬科管理層對H股增發(fā)、A股增發(fā)和11個募投項目等問題進行了回應(yīng)。

茶和水的比例要合適

以破凈價格發(fā)行的H股，是此次會議關(guān)注的焦點。

3月2日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告，公司與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協(xié)議，配售價為每股H股13.05港元。若配售股份全數(shù)配售，萬科配售所得款項總額預(yù)計約為39.15億港元。

在當(dāng)前經(jīng)濟形式下配股本無可厚非，但令業(yè)內(nèi)疑惑的是，作為手握現(xiàn)金流資金最多的房企，萬科為何選擇破凈發(fā)行H股。以3月8日收盤數(shù)據(jù)來看，萬科每股凈資產(chǎn)22.92港元，報收12.8港元，屬于破凈。

“公司不是因為缺錢而發(fā)的H股。”祝九勝解釋，去年11月份監(jiān)管部門連發(fā)三支箭，當(dāng)時以六大行為主的十幾家金融機構(gòu)與萬科簽了8000多億的授信額度，萬科也希望用這個額度多拿一點錢，同時也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機會，重新啟動投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)。

祝九勝進一步表示，從資債結(jié)構(gòu)的情況來看，債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，萬科希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。

至于為什么選擇這個時機，萬科有兩方面的考慮，一方面，去年三支箭的政策出來對行業(yè)信心起到了提振，萬科也想把握這個機會。

祝九勝介紹，去年12月臨時股東大會萬科在股東的支持下拿到了增發(fā)H股的一般性授權(quán)。這次的發(fā)行額度沒有全部用完，最終發(fā)行的H股只占了增發(fā)后總股本的2.5%，發(fā)行價格的折扣率6.1%，發(fā)行獲得7.5倍的名義覆蓋，境外有近100家投資人參與這件事情，包括一些長線的基金和主權(quán)基金。

另一方面，“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶?！弊＞艅僦毖?，A股和H股增發(fā)的規(guī)則是不一樣的。A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項目，就是保交付，多余的部分用于補流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。

“此外，選擇這個時點也有資債替換的考慮，過去一年境外融資，特別是美元的升息還是挺快的，現(xiàn)在的境外貸款利率達到5.3%左右的水平，比曾經(jīng)的3個多點提高了很多，選擇這個時機發(fā)H股也是希望置換部分境外債務(wù)性融資，降低財務(wù)費用?！弊＞艅僬f道。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)要正向貢獻利潤

H股破凈增發(fā)在前，引起了業(yè)內(nèi)對A股是否會折價定增的擔(dān)心。

對此，祝九勝表示，A股增發(fā)拿到股東大會授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，萬科會以更慎重的態(tài)度在價格、時機上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價格和攤薄，長期還是看能不能創(chuàng)造價值。

會議上，祝九勝重提主席郁亮“當(dāng)好農(nóng)民種好地”的七字真言，將萬科拿到的股權(quán)性資金和利潤留存形成的凈資產(chǎn)當(dāng)做種子，債性資金比作化肥農(nóng)藥?！霸谶@種前提下股東如果同意增發(fā)，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質(zhì)量?！?

“當(dāng)然這里也存在一個周期，畢竟從買到能賣，到回款，到創(chuàng)利，到結(jié)利還有時間的滯后，能不能提高凈資產(chǎn)回報率、做到比平均水平更好是問題的核心?！弊＞艅僬f道。

與此同時，祝九勝向投資者分享了萬科去年一年的發(fā)展情況，投資的兌現(xiàn)度達到了83%-86%，和以往比還是有所提升；開發(fā)業(yè)務(wù)方面，開發(fā)經(jīng)營本部在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)拉通底線方面比過往有長足的進步；經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)方面，過去一年也取得了比較多的進步。

在此基礎(chǔ)上，萬科今年對各個經(jīng)營性業(yè)務(wù)提出了要為集團形成正向利潤貢獻的要求?！叭ツ暾f的第二利潤蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各類資產(chǎn)退出的通道已經(jīng)有了Reits的試點，只要我們的經(jīng)營和服務(wù)能力在提升，我們對中長期的表現(xiàn)還是有基本的信心?！弊＞艅倏偨Y(jié)道。

如若上述融資順利，所獲資金將用于萬科旗下11個募投項目，但值得注意的是，這11個募投項目總體上的利潤率并不是很高。

對此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖解釋，募投項目是萬科根據(jù)政策導(dǎo)向，也根據(jù)公司自身的情況做的選擇。根據(jù)萬科學(xué)習(xí)中國證監(jiān)會優(yōu)化房企股權(quán)融資的五項措施的政策導(dǎo)向，我們設(shè)定的標準：一是并表項目，二是普通住宅，三是已拿到預(yù)售許可證正在銷售，四是這個項目有一定的體量，后續(xù)還需要較多的資金去建設(shè)。

按照這個標準，萬科選擇了11個房地產(chǎn)項目，部分收益率較低。以項目投資收益率指標為例，最低是廣州魅力之城，收益率為3.5%；最高是重慶天空之城，收益率為13.6%。但這些項目滿足已有預(yù)售證、后續(xù)還要大量開發(fā)的條件。

劉肖進一步指出，這些項目主要都是2022年之前獲取的，當(dāng)前預(yù)計的收益率是基于當(dāng)前市場情況進行的測算，經(jīng)過過去一年的市場調(diào)整，收益率確實受到一些影響。相信如果市場好轉(zhuǎn)，項目的收益率還是有一定的改善空間。