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在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，2023年上海寫字樓、新零售、大宗交易市場卻意外活躍。

其中，寫字樓市場供應(yīng)井噴，存量繼續(xù)攀高。

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海全年入市辦公建筑規(guī)模達(dá)155萬平方米，包括核心商圈7個，新興商圈13個，其中新興商圈的普陀、世博前灘、虹口以及核心商圈的竹園入市量較為可觀。

上海寫字樓市場以凈吸納量39萬平方米收官，環(huán)比去年下滑38%，整體走勢伴隨入市項目的推進(jìn)成交波動前行。

上海甲級寫字樓空置率21.8%，比去年上升5.1%，其中核心及新興商圈空置率分別為15.2%和28.9%；上海甲級寫字樓租金下滑，至四季度平均租金7.87元/平方米/天，同比下滑3.3%。

全年租賃表現(xiàn)較好項目得益于其不錯的地段位置及前期良好的蓄客，如“凱德晶萃廣場”吸引小紅書、新加坡企業(yè)發(fā)展局等頂尖企業(yè)和機構(gòu)入駐；電通中國總部新辦公大樓簽約在“海粟文化廣場A棟”；“前灘四方城”吸引了西門子能源、美ONE、羅氏診斷等大客戶入駐；長壽路新地標(biāo)“鴻壽坊”則吸引邁爾廣告、眾引文化傳媒、銅升實業(yè)、浦敏科技等眾多民營企業(yè)簽約。

從行業(yè)來看，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)及金融為前三大主力行業(yè)。

作為國際貿(mào)易中心的定位，上海2023年前11個月進(jìn)出口總值創(chuàng)歷史新高，跨境貿(mào)易營商環(huán)境不斷優(yōu)化助推上海貿(mào)易規(guī)模逐年上升。典型租賃如蘇河灣、徐家匯板塊的新項目吸引了部分時尚快消類外資企業(yè)及部分內(nèi)外資生活類品牌企業(yè)搬遷。部分老牌生活類品牌外資企業(yè)則繼續(xù)青睞如南京西路、不夜城等傳統(tǒng)商圈的存量項目。

作為上海經(jīng)濟增量主導(dǎo)引擎的服務(wù)行業(yè)市場需求仍保持強勁，其中品牌型的律所、咨詢、廣告等企業(yè)需求堅挺，另外考慮經(jīng)濟增長放緩及對未來不確定因素的增加，靈活辦公空間市場供需意愿增強。

在金融領(lǐng)域，基于國際金融中心和全球科創(chuàng)中心“雙中心”戰(zhàn)略定位，金融科創(chuàng)先試先行不斷，憑借金融資源優(yōu)勢和良好營商環(huán)境，繼續(xù)吸引國內(nèi)外知名金融服務(wù)商、金融科技獨角獸、細(xì)分領(lǐng)域龍頭科技企業(yè)在滬聚集。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，展望未來，經(jīng)濟回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變，這將進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，提振發(fā)展信心?；谛乱荒旯?yīng)規(guī)模縮減的預(yù)判，2024年供求壓力稍有緩解。

行業(yè)方面，上海將繼續(xù)推進(jìn)科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，圍繞“五個中心”行業(yè)提質(zhì)升級。重點看來，人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域，數(shù)字化轉(zhuǎn)型將貫穿于從制造到服務(wù)業(yè)各個行業(yè)；伴隨修訂后《上海市推進(jìn)國際貿(mào)易中心建設(shè)條例》服務(wù)貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易成為新增長點；金融國際化和創(chuàng)新，將繼續(xù)吸引全球金融機構(gòu)來滬，并推動金融科技發(fā)展，如區(qū)塊鏈、數(shù)字貨幣和在線支付平臺行業(yè)發(fā)展。

而在辦公發(fā)展趨勢方面，重視綠色和可持續(xù)辦公環(huán)境及提高工作效率辦公技術(shù)集成提升將繼續(xù)深化延續(xù)。

零售市場消費潛能釋放

2023年度，上海經(jīng)濟運行平穩(wěn)，呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)、回升的向好態(tài)勢，整體消費市場活力恢復(fù)，客流及銷售額增幅明顯，其中餐飲業(yè)態(tài)是主要消費驅(qū)動力；但因疫情后大量新增入市項目加劇了市場的競爭，且位于非核心區(qū)域的項目租金報價具有市場競爭力，導(dǎo)致全市平均租金小幅下跌。從新開業(yè)的商業(yè)項目來看，主要集中在5萬平米以內(nèi)的中小型項目為主。

同時，整個市場已經(jīng)進(jìn)入存量時代，城市更新項目越來越多，無論是城市更新還是新建項目，非標(biāo)特色化的商業(yè)對消費者的吸引力較大，新穎的主題、特色場景打造、多元化的營銷活動等，成為了現(xiàn)今商業(yè)的流量密碼。

市場供應(yīng)方面，因開發(fā)商及品牌對市場的重新審視及工程延緩，至2026年，未來市場將會有總建筑面積超1200萬平米的零售項目入市，其中核心商圈將會有約50萬平米的項目，非核心商圈將會有1150萬平米的項目。

結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟環(huán)境，品牌開店開始走小而美路線，以降低風(fēng)險、減少運營成本；但在順應(yīng)消費者需求過程中，戶外運動品牌迅速搶占市場，且賽道開始細(xì)分，品牌瑜伽、滑雪、徒步等專業(yè)用品店鋪越來越多；在“它經(jīng)濟”盛行的前提下，寵物相關(guān)品牌市場不斷放大。未來這些品牌將持續(xù)吸引消費者，為商業(yè)注入活力。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，目前雖然經(jīng)濟運行平穩(wěn)、整體向好，但市場仍處于恢復(fù)期，消費者的消費理念回歸理性、心態(tài)保持謹(jǐn)慎。即便如此，消費者對身體健康和情緒價值的消費日趨增長，其中健康、戶外運動和寵物等相關(guān)消費增漲迅速?？梢娙藗儗】瞪罘绞降淖非蠛蛯\動的熱愛已達(dá)成共識，樂意通過消費來提升個人情緒價值。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文也同時表示，展望2024年，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)已無法吸引消費者眼球，商業(yè)運營商們需不斷通過挖掘新穎的主題、打造多元化的特色場景、舉辦各類豐富有趣的營銷活動等手段，來尋找創(chuàng)造商業(yè)的流量密碼。上海建設(shè)國際消費中心已在提速，戴德梁行將持續(xù)助力上海營造國際一流營商環(huán)境。

大宗市場交投情緒活躍，抄底上海核心物業(yè)

2023年上海大宗交易市場共錄得115宗、合計806億成交，雖成交總額同比2022年下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗數(shù)創(chuàng)五年新高，市場交投情緒活躍。

2023年投資型買家繼續(xù)主導(dǎo)市場，全年成交占比達(dá)79%，且以個人投資者和機構(gòu)為主，公寓住宅及辦公/產(chǎn)業(yè)園備受關(guān)注。自用型買家2023年共成交50單，約76%為辦公/研發(fā)辦公資產(chǎn)，青睞一線江景或重點核心區(qū)，總價多控制在10億以內(nèi)。

值得一提的是，國企買家，尤其是外地國企買家，近兩年市場占有率逐步攀升，從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動角度出發(fā)、青睞產(chǎn)業(yè)園及大虹橋區(qū)域辦公樓。

2023年辦公/研發(fā)辦公成交總額達(dá)281億，占比35%；公寓/住宅緊隨其后，以131億、16%的占比居于第二；得益于太古地產(chǎn)斥資97億購買前灘及洋涇地塊，綜合類業(yè)態(tài)成交占比升至第三；酒店亦為重要亮點，四季度有黃浦綠地萬豪、外灘萬達(dá)瑞華、華僑城寶格麗酒店等酒店成交，將該類別占比拉升至11%。

展望2024，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的挑戰(zhàn)下，預(yù)計明年將會有更多的核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放售；內(nèi)資買家將繼續(xù)主導(dǎo)大宗交易市場，外資買家受到美聯(lián)儲加息影響持續(xù)疲軟，預(yù)計明年上半年仍持觀望態(tài)度、下半年待美聯(lián)儲降息后逐步回歸。

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