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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沒有任何遮掩，萬科對業(yè)績問題進行了坦誠說明。

7月9日晚間，萬科發(fā)布2024年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計公司2024年上半年歸母凈利潤虧損70億元至90億元，同比下降171%至191%；扣除非經(jīng)常性損益后凈虧損50億-65億元，同比下降157%至175%。

對于此次業(yè)績虧損的原因，萬科坦言，盡管公司較早意識到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投資超出了資源和能力的邊界。同時，公司未能完全擺脫慣性，部分開發(fā)項目投資過于樂觀，拿地成本較高。

另外，“隨著這些項目在2024年進入結(jié)算，公司結(jié)算業(yè)績受到重大影響。同時，公司為確保現(xiàn)金流安全，通過價格折讓加大庫存去化和資產(chǎn)處置力度，導(dǎo)致公司業(yè)績壓力進一步加大?！比f科在業(yè)績預(yù)告中指出。

但不可否認的是，萬科已在全力行動，且已初顯成效。

報告期內(nèi)，萬科制定了業(yè)務(wù)重整和化解風險的“一攬子方案”，堅定瘦身健體，降解風險，取得積極進展：實現(xiàn)高品質(zhì)交付7.4萬套房子，全面完成預(yù)定計劃；保障公開市場債務(wù)正常兌付；實現(xiàn)銷售金額1273.3億元，保持行業(yè)第一陣營；實現(xiàn)大宗交易回款93.4億元；印力集團完成商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在自身持續(xù)努力下，伴隨市場逐步恢復(fù)，相信萬科也將重新回到健康可持續(xù)發(fā)展軌道。

1862名管理人員擬自籌2億增持股票

值得一提的是，業(yè)績預(yù)告披露同日，萬科還發(fā)布了增持計劃。

公告顯示，基于對行業(yè)和公司未來發(fā)展的長期信心，公司骨干管理人員共計1862人，計劃于6個月內(nèi)自籌資金人民幣2億元增持公司A股股票。

根據(jù)增持公告顯示，萬科此次增持不設(shè)定價格區(qū)間，增持股份自愿鎖定兩年。增持主體包括在公司全職工作的董事、監(jiān)事和高級管理人員，總部、開發(fā)經(jīng)營本部和各業(yè)務(wù)單位的主要管理人員以及核心骨干員工等。

萬科表示，為增強市場信心，此次公司管理團隊及骨干人員共同參與，在能力范圍內(nèi)進行最大力度增持，以表達對公司前景的充分信心及同舟共濟的堅定決心。本次增持計劃，管理團隊增持金額將不低于總額的三分之一，以號召廣大骨干員工與公司發(fā)展進一步綁定，有助于推動瘦身健體一攬子方案盡快取得階段性成果，相信公司未來將重新走到健康發(fā)展的軌道上。

這也側(cè)面表現(xiàn)出萬科管理層對房地產(chǎn)未來市場的看好。萬科管理層在同日舉辦的分析師交流會上表示，近期需求端政策力度較大，很多城市取消了限購，取消了按揭貸款利率下限，也調(diào)降了首套、二套貸款首付。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2024年6月，百強房企全口徑銷售金額環(huán)比增長32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6個百分點。

與此同時，4月以來萬科自身銷售額也在逐月上升，“目前幾個核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩(wěn)跡象，特別是一些改善型項目，銷售情況都不錯。”在萬科管理層看來，這是非常好的信號。

萬科管理層始終認為，相對于潛在總需求，目前的供給水平無論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機會?！拔磥硎晷枨罅客耆梢员Ｕ厦磕?0～12億平方米的開工量。但2023年我們商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1-5月同比進一步下降25%。照此推算，預(yù)計今年住宅新開工量不會超過5億平方米，人均下來比一些發(fā)達國家目前的水平還低?！?

萬科管理層強調(diào)，從我國城市發(fā)展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機會。尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢會更加明顯。

基本面長期向好

即使現(xiàn)下出現(xiàn)虧損，但不可否認的是，萬科的基本面依舊偏強。

2024年上半年，萬科持續(xù)提升三大主業(yè)的經(jīng)營情況，建設(shè)面向行業(yè)新發(fā)展階段的競爭優(yōu)勢。開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科加大了存量資源的去化和盤活力度，上半年全口徑現(xiàn)房簽約超240億元。同時2022年后新增投資項目表現(xiàn)優(yōu)秀，累計銷售去化率60%左右，項目已售部分的毛利率水平18%以上。

租賃住宅方面，萬科泊寓在2024年上半年繼續(xù)保持了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，GOP利潤率達到90.1%，同比提升1.3pts；單房運營成本158.8元/間/月，同比下降13.3%。

報告期內(nèi)，萬科泊寓業(yè)務(wù)新項目拓展1.5萬間，比去年同期增長85.3%。截至目前，萬科泊寓現(xiàn)管理租賃住房24.5萬間，累計開業(yè)18.4萬間，繼續(xù)保持集中式長租公寓管理規(guī)模全國第一。

物業(yè)服務(wù)方面，萬物云處在成熟發(fā)展期，上半年在服務(wù)客戶方面表現(xiàn)出色，經(jīng)營良好。其中，蝶城運營提效成果顯著，已完成287個蝶城變陣，上半年提效近2億元。同時，萬物梁行繼續(xù)蟬聯(lián)“中國IFM綜合設(shè)施管理企業(yè)TOP1”，實現(xiàn)多項創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品落地試點。

在基本面均保持穩(wěn)步增長的同時，萬科獲得了不少企業(yè)和機構(gòu)的支持。僅就融資方面，萬科獲得主要金融機構(gòu)的大力支持，合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元。

在這之中，就不得不提招商銀行牽頭的200億元銀團貸款。據(jù)悉，萬科已與招商銀行等頭部金融機構(gòu)簽訂協(xié)議，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，獲得的200億銀團貸款是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。

與此同時，萬科也利用經(jīng)營性物業(yè)貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增融資149.8億元。

大宗交易方面，萬科主要圍繞資產(chǎn)交易和REIT、Pre-REIT基金兩個方面。

期內(nèi)，萬科資產(chǎn)交易實現(xiàn)回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬科廣場50%股權(quán)，5月深鐵集團力挺萬科以22.35億元接盤萬科深超總地塊，6月份印力還完成了南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。

REITs和Pre-REIT基金方面取得積極進展。4月印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元。保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs在申報過程中。建萬租賃Pre-REIT基金實現(xiàn)廣州項目擴募；消費Pre-REIT基金在推進過程中。

得益于此，萬科幾乎沒有還債壓力，2024年上半年完成全部到期公開市場債務(wù)償付，年內(nèi)已無境外公開債，下半年境內(nèi)公開債券還剩2筆，將通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、銀團貸款等渠道安排償還。