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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）捂盤23年，李嘉誠(chéng)在北京的最后一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目御翠園等來(lái)的卻是降價(jià)銷售。

10月26日，御翠園官方微信公眾號(hào)發(fā)文，建面約140㎡-185㎡寬景高層、建面約345㎡城市聯(lián)排推出震撼驚喜價(jià)。

雖然官方并未直接公布具體價(jià)格，但據(jù)此前宣傳資料顯示，北京御翠園首批50個(gè)精選單位以準(zhǔn)現(xiàn)房超值價(jià)發(fā)售，建筑面積約345平方米的城市聯(lián)排，總價(jià)2620萬(wàn)起；建筑面積約140平方米的三房，總價(jià)1070萬(wàn)起；建筑面積約185平方米的三房，總價(jià)1390萬(wàn)起。

據(jù)此計(jì)算，北京御翠園優(yōu)惠后平均售價(jià)介于7.51萬(wàn)元至7.64萬(wàn)元之間，相較于近10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目備案價(jià)格約打了76折。

北京新房市場(chǎng)普降

“北京御翠園的降價(jià)符合市場(chǎng)現(xiàn)狀，要不是李嘉誠(chéng)，這都不是新聞。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，當(dāng)下北京現(xiàn)在新盤基本上都在6-8折之間，不打8折以上賣新房的鳳毛麟角，要不是李嘉誠(chéng)因素影響這都算降少了。

以昌平北七家的硅谷one舉例，該項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)是5.4萬(wàn)/平方米，入市后沒多久成交均價(jià)便從5.2萬(wàn)/平方米、5萬(wàn)/平方米，降到了4.8萬(wàn)/平方米，據(jù)市場(chǎng)消息該項(xiàng)目最低單價(jià)曾低至3.6萬(wàn)/平方米，相當(dāng)于打了6.6折。

“市場(chǎng)因素之外，北京御翠園自身也存在產(chǎn)品嚴(yán)重過時(shí)等問題?！睆埓髠ミM(jìn)一步指出，作為一個(gè)捂盤23年的老項(xiàng)目，北京御翠園在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面顯得相對(duì)傳統(tǒng)，未能緊密貼合當(dāng)前的市場(chǎng)潮流。

以戶型面積舉例，其提供的140至185平方米戶型僅規(guī)劃為三室，且在空間布局上存在進(jìn)深與面寬比例不協(xié)調(diào)的問題，加之層高未達(dá)3米的標(biāo)準(zhǔn)，這些設(shè)計(jì)元素已較難契合現(xiàn)代豪宅市場(chǎng)對(duì)于居住舒適度和空間感的追求。

此外，項(xiàng)目自獲取土地使用權(quán)以來(lái)已逾23載，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)年限有所減少，這一因素可能會(huì)削弱購(gòu)房者的購(gòu)買意愿及市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的接受程度。

公開資料顯示，北京御翠園的開發(fā)主體是和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽(yáng)）有限公司，該公司隸屬于李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)。拿地時(shí)間為2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂土地出讓協(xié)議，以約7億元的總價(jià)拿下了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)姚家園的該地塊。

盡管地塊獲取時(shí)間較早，但御翠園項(xiàng)目的推進(jìn)卻并非一帆風(fēng)順。自拿地至項(xiàng)目正式破土動(dòng)工，御翠園經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)的沉寂期。直至拿地四年后的2005年6月，一期項(xiàng)目才緩緩拉開建設(shè)序幕，并于同年11月對(duì)外出售。

然而，令人頗感意外的是，在此后的十年間，該地塊的最后一個(gè)新項(xiàng)目——御翠園卻陷入了漫長(zhǎng)的開發(fā)與銷售周期。直至10年后即2023年7月，御翠園終于迎來(lái)了預(yù)售證的正式頒發(fā)，并隨之啟動(dòng)了期待已久的銷售工作。

從捂盤銷售到打折促銷

“事實(shí)上，這是港資開發(fā)商常用的捂盤銷售手段?！?

一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士表示，捂盤銷售主要有兩方面好處，一是控制房源與制造市場(chǎng)緊張，通過捂盤銷售，開發(fā)商可以人為地控制市場(chǎng)上房源的供應(yīng)數(shù)量，在供不應(yīng)求的情況下，這有助于開發(fā)商維持其對(duì)市場(chǎng)的掌控力，從而調(diào)整銷售策略和定價(jià)策略。二是抬高房?jī)r(jià)與最大化利潤(rùn)，通過控制房源和制造市場(chǎng)緊張，開發(fā)商可以借機(jī)提高房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)上漲的過程中，開發(fā)商能夠獲取更高的銷售收益，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

這就不得不提及李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)進(jìn)入上海的首個(gè)大型綜合項(xiàng)目高尚領(lǐng)域了。

根據(jù)資料顯示，高尚領(lǐng)域是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)進(jìn)入上海的首個(gè)大型綜合項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)117萬(wàn)平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等多功能于一體，被稱為上海中環(huán)內(nèi)在售的規(guī)模最大城市綜合體項(xiàng)目。

2006年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以底價(jià)22億元獲得該地塊備受市場(chǎng)關(guān)注。但在項(xiàng)目開發(fā)上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)走了“捂盤”銷售的老路子，第一次銷售是在13年后即2019年，合計(jì)推出1108套房源，取證均價(jià)90402元/平方米；第二次銷售則是2020年，合計(jì)推出348套房源，取證均價(jià)為90724元/平方米。

不難看出，和拿地價(jià)格相比，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)確實(shí)通過“捂盤”銷售實(shí)現(xiàn)了該項(xiàng)目均價(jià)的上漲。

御翠園亦是如此。2005年11月，御翠園一期項(xiàng)目開盤，均價(jià)約為9000元/平方米，相較于拿地時(shí)的樓面價(jià)1750元/平方米，已經(jīng)有了顯著的溢價(jià)。2011年11月，御翠園二期項(xiàng)目御翠尚府推出，成交均價(jià)也隨著周邊土地價(jià)格漲至2.9萬(wàn)元/平方米。

但從目前來(lái)看，李嘉誠(chéng)在房地產(chǎn)端的整體策略已經(jīng)不再堅(jiān)持“捂盤”銷售，反而是希望盡快脫手。

以北京御翠園在舉例，據(jù)多家媒體報(bào)道，御翠園在開盤前曾進(jìn)行驗(yàn)資，擬售均價(jià)在90672~99744元/平方米之間。然而，在正式開盤時(shí)，項(xiàng)目推出了特價(jià)房源，以7.6折的價(jià)格甩賣，特價(jià)房?jī)H7.6萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格甚至低于周邊二手房的價(jià)格。在特價(jià)房售罄后，御翠園后續(xù)加推的新房源價(jià)格普遍上調(diào)，聯(lián)排別墅的均價(jià)在8萬(wàn)元/平方米以上，高層的價(jià)格在7.7萬(wàn)元/平方米到8.6萬(wàn)元/平方米之間。

不可否認(rèn)的是，即使御翠園后續(xù)加推的新房源價(jià)格普遍上調(diào)，但始終沒達(dá)到此前預(yù)期的超9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

高尚領(lǐng)域則選擇了拍賣這一更快的脫手辦法。

觀察者網(wǎng)了解到，由于和潤(rùn)集團(tuán)的破產(chǎn)清算，其持有的上海高尚領(lǐng)域項(xiàng)目40%的股權(quán)被拿出來(lái)拍賣。首次拍賣是在2024年7月9日，起拍價(jià)為53.49億元，因無(wú)人出價(jià)而流拍。一個(gè)月后該項(xiàng)目股權(quán)迎來(lái)第二次拍賣，起拍價(jià)調(diào)整為48.14億元，較首次拍賣下降了約10%，同樣因無(wú)人出價(jià)而流拍。

事實(shí)上，李嘉誠(chéng)近年來(lái)一直著手于出售中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年，李嘉誠(chéng)賣掉廣州西城都薈廣場(chǎng)，作價(jià)32.68億港元；2014年，李嘉誠(chéng)繼續(xù)出售包括南京國(guó)際金融中心、上海盛邦國(guó)際大廈、重慶大都會(huì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目；2015年，李嘉誠(chéng)先后賣掉上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心、上海世紀(jì)匯綜合體等項(xiàng)目。

“無(wú)論是北京御翠園的打折促銷，亦或是高尚領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都表明李嘉誠(chéng)在用實(shí)際行動(dòng)退出內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。”上述不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，相信未來(lái)，李嘉誠(chéng)出售中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)的行動(dòng)還將繼續(xù)。