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（文/孫梅欣 編輯/馬媛媛）

經(jīng)歷了行業(yè)的巨大震蕩，冷淡許久的房地產(chǎn)行業(yè)，在2024年末出現(xiàn)翹尾行情。

市場經(jīng)過了一整年的觀望期，部分一線、強二線等風向標城市都成交量和成交價，在臨近年末之時，開始呈現(xiàn)出止跌企穩(wěn)的態(tài)勢，令市場層面對今年可能出現(xiàn)小幅回升也有所期待。

從首次提出“保交樓”工作任務以來，這一穩(wěn)定樓市的關鍵詞，已經(jīng)成為房企過去2年的重點工作。隨著去年末全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上宣布已經(jīng)交付338萬套住房，“保交樓”的既定任務已經(jīng)完成。

同時，隨著房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出的重大趨勢變化，2024年也成為近年房地產(chǎn)利好出臺最密集的一年，降契稅、松限購、降利率、降首付……一系列利好“組合拳”的出臺，對市場購買力實現(xiàn)有效刺激，對四季度的市場回溫起到明顯拉動作用。

就在新年伊始，碧桂園、融創(chuàng)等出險房企，也紛紛公布、通過境內外化債方案，房企發(fā)展重心，也在進入新的階段。

歲末年初的小幅翹尾行情，化債方案的陸續(xù)公布，讓低迷已久的地產(chǎn)從業(yè)者燃起新的期待：2025年度的房地產(chǎn)，會好起來嗎？

交付住房338萬套，重頭戲已完成

2024年12月24-25日的全國全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上公布，2024年持續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標。

自2022年7月28日首次提出“保交樓”的工作任務以來，過去2年，房企住房交付成為穩(wěn)民生的重要環(huán)節(jié)。

頭部房企管理層也在多個場合強調保交樓的重要性，碧桂園董事局楊惠妍在去年6月就表達出保交房的重要性和艱巨性，萬科、綠城、金地、遠洋等房企都曾在2024年中期再度表達對保交樓的重視程度。

億翰智庫發(fā)布的房企交付排行榜中，TOP50房企合計交付房屋約303.9萬套，是全國保交房任務的主力軍。中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園去年交付38萬套房屋，居于房企首位；中海、融創(chuàng)、保利、綠城等交付房源超過15萬套，綠地、龍湖、新城等房企交付數(shù)量超過10萬套。

年末收官之際，房企也紛紛交出2024年的交付成績單。龍湖集團相關人士表示，2024年在全國43個城市交付了120多個項目，約10萬套房源，其中20%的項目可以實現(xiàn)提前一個月交付。

融創(chuàng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年實現(xiàn)交付18.6萬套，2022-2024年累計交付超過66.8萬套，2025年融創(chuàng)仍要將保交房作為經(jīng)營首要任務。

旭輝控股董事會主席林中則在公司新年獻詞中表示：“2024年完成6.2萬套新房的交付任務，2022-2024年累計交付超過27萬套新房，整體交付交付率超過95%?！?

金科集團公布數(shù)據(jù)顯示，2024年交付7.242萬套住房，交付面積1205萬平方米。2022-2024年間累計交付總套數(shù)超過30萬套住房。

一位頭部房企區(qū)域公司負責人透露，今年從各地反饋來看，房企在各地保交樓的壓力并未減輕，但相較于保交房要求剛提出的時候，的確壓力會小一些：“今年房企還是要持續(xù)保持運營，對于交付節(jié)點，以及如果延期后的賠付都要做好準備。”

隨著保交付重頭戲的達成，部分公司的發(fā)展重點也在往新的方向調整。

“前幾年的重點一直在保證交付上，歷史交付量基本完成，2025年還剩于一些交付量但基本完成的差不多了，壓力小很多?！鄙鲜瞿撤科笠晃粌炔咳耸勘硎?，雖然2025年房企保交房規(guī)模有所下降，但是房企仍普遍面臨流動性緊張問題，保交房的壓力仍然存在。

建業(yè)集團董事會主席胡葆森在去年11月曾公開表態(tài)，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的保交房任務已經(jīng)完成過半：“爭取要在2025年底前全部完成交付。”

旭輝林中則表示，三年保交付攻堅戰(zhàn)已經(jīng)告一段落：“接下來旭輝的工作重心將逐步從保交付向’求生存、謀發(fā)展’轉移?！?

政策出臺超700次，促市場止跌企穩(wěn)

回顧2024年，利好政策頻出，是最為明顯的特征。

統(tǒng)計顯示，2024年是今年來返個地產(chǎn)市場政策釋放最為密集的一年。截止到11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調控政策，累計超過700次。

政策出臺方向涉及稅收、金融、購房政策等領域，覆蓋面包括消化存量、優(yōu)化增量、促進市場止跌回穩(wěn)等方面。一系列政策的組合出臺，對第四季度市場的翹尾回升有明顯的拉動作用。

降低契稅，是去年下半年出臺的最為重磅、輻射范圍最廣的政策之一。2024年11月，財政部、稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》中，統(tǒng)一將首套房、二套房先行享受1%稅率優(yōu)惠面積標準，從90平方米提高至140平方米，并從12月1日起實行。

這意味著從全國范圍內，有相當大的購房群體，會從去年12月起節(jié)省出至少數(shù)萬元的契稅稅費，對購房、交易市場流通、交稅積極性都起到拉動作用，并從客觀上起到促消費作用，尤其是和住房關聯(lián)性消費的積極性得以提振。

對于一線城市、重點城市最大程度的松綁，則是去年國慶前夕一線城市限購政策的松動。其中，北京針對非京籍人士社保年限要求降低，五環(huán)外購房年限從5年變2年，五環(huán)內從5年變3年等“松限”政策，將購房門檻降至過去13年來最低。

上海、深圳均在這一時期，降低了不同于的購房社保年限，廣州松綁力度則最為徹底，全面取消限購。

在此之前，杭州、蘇州、成都等重點核心二線城市，早在去年上半年就已經(jīng)陸續(xù)松綁限購，為一線城市的松綁進行試水。

重點城市尤其是一線城市的限購松綁、限售取消等購房政策的寬松，除了對部分本就具有購買需求和購買力人群進行釋放，對放緩的房屋買賣市場流動性進行提速之外，對市場預期和信息的提振，都起到正向作用。

限購、限售的取消釋放了購買力，而去年接連下降的首付比例、購房利率以及存量房貸利率的下調，都從金融端對新入市和已入市的購房者提供積極支持。

去年上半年相關部門就率先將首套房、二套房最低首付比例降至15%和25%，9月之后首付款最低比例統(tǒng)一為15%，商業(yè)貸款也取消首套房和二套房的認定，極大程度降低購房資金壓力。

同時5年期以上LPR更持續(xù)下探，到10月份LPR下降至25個基點，僅為3.6%。具體到各個城市的房貸利率也在持續(xù)下行，包括南京、蘇州、廣州、玉溪等部分城市首套房商業(yè)貸款利率最低降至3%以下，成為近年來市場最低的利率水平。

另外，對符合條件的存量房貸批量下調對于更為廣大的存量房購房人而言形成“普惠”，降低新舊房貸之間利差過大帶來的矛盾，減輕了存量購房者的經(jīng)濟壓力，也減少提前還貸現(xiàn)象。

經(jīng)過了2024年政策的密集釋放，2025年還會有哪些政策利好空間？

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年的政策利好方向，大概率會集中在結構性調整方向，促進增量政策的落地。

“去年出臺的主要是紓困政策，今年的增量政策主要在城中村改造的房票、貨幣化安置，存量土地的收儲和存量房收購、保障性住房等方面。這些增量政策是否能落地很關鍵，重點從源頭上降庫存，緩解市場供求關系，讓市場預期能夠得到一些提振，避免房企被迫通過降價、甩賣資產(chǎn)等方式解決企業(yè)問題?！崩钣罴翁寡?，這些政策的出臺更為重要，但需要住建、自然資源、財政、人民銀行等各部門都有效參與才能起到積極效果。

年末市場翹尾，提前預熱今年“小陽春”

2024年9月26日中央政治局提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)”，隨后一系列政策組合拳的發(fā)力，效果立竿見影，讓市場層面在去年第四季度，呈現(xiàn)出翹尾行情。

國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)，從10月份開始便出現(xiàn)拐點走勢，當月新房價格環(huán)比上漲的城市就增加至7個。至去年12月，新房價格環(huán)比上漲城市已經(jīng)達到23個，一線和二線城市住宅銷售價格同比雖仍有下降，但降幅均有收窄。

中指研究院的報告顯示，去年9月26日之后，核心城市房價走勢趨穩(wěn)，其中11月、12月分別有4個和2個城市二手房價格環(huán)比上漲，結束全國百城連續(xù)7個月的全跌局面。

量在價先。房價止跌，成交量則率先上行?？硕鹧芯吭簲?shù)據(jù)顯示，重點城市11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%，住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙增長。

12月表現(xiàn)更為顯著，30個重點城市整體成交1801萬平方米，環(huán)比增長5%，同比增長17%，絕對量水平較2022年12月也增長2%，創(chuàng)近三年同期最高。

根據(jù)頭部房企公布的全年銷售面積來看，第四季度也呈現(xiàn)出不同程度的上漲。其中，中海第四季度成交面積385.65萬平方米，季度環(huán)比上漲76.09%；萬科第四季度成交面積環(huán)比漲幅22.64%；保利發(fā)展銷售面積季度環(huán)比上漲13.06%；綠城中國銷售面積季度環(huán)比漲幅也達到44.9%。

新房成交量上升，各地二手房成交量則更為搶眼，其中一線城市二手房市場反應最為迅速。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，去年12月北京二手房網(wǎng)簽超過2.1萬套，環(huán)比增長15%，同比增長66%，為過去21個月以來二手房成交量峰值。第四季度北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)超過5.76萬套，同比2023年上漲33.5%。

同樣，上海鏈家監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，去年12月住宅成交套數(shù)超過2.6萬套，較2023年同期上漲73%，成交金額達到981億元，同比增長81%。全年全市成交二手房21.6萬套，同比漲幅超過20%。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)則顯示，12月深圳二手房過戶8282套，同比大漲133.7%，成交套數(shù)創(chuàng)近51個月新高，也是2020年9月之后首次超過8000套的月份。

中指研究院報告顯示，從全國范圍來看，第四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%，百城二手房價格累計跌幅收窄至1.69%。其中12月百城二手房均價雖然環(huán)比仍下跌0.53%，但跌幅收窄了0.04個百分點。

年末市場除了成交量翹尾、成交價開始止跌企穩(wěn)，豪宅市場更是走出一波獨立行情，在市場整體行情低迷的時期，全國3000萬以上總價的高端住宅表現(xiàn)尤為搶眼。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市新房和二手房3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，明顯高于整體表現(xiàn)。

以單個項目來看，上海中?！ろ槻晾锾拙鶅r格超過4000萬元，去年年內多次加推均被搶購，單盤銷售額累計超過318億元；翠湖天地六期108套房源，套均價格超過1億元，也實現(xiàn)開盤售罄，銷售總額接近120億元。單價超過17.5萬元/平方米的北京中?！ぞ┤A玖序全年銷售108億元，成為去年北京唯一銷售額超過百億的項目。

而在剛剛開年的1月12日，由融創(chuàng)、中信和新湖三家開發(fā)的上海壹號院就以66億元的開盤銷售額，讓市場為之一振。

豪宅市場的火熱，也呈現(xiàn)出在整體市場下行期，市場對于高端住宅價值的認同，以及市場兩極分化的加劇。

而市場更為關心的是，去年末的這輪翹尾行情，是否能在2025年得以延續(xù)？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中央已經(jīng)明確，市場已經(jīng)進行供需結構的扭轉，止跌企穩(wěn)是政策目標，在市場遇冷期會有所拉動。

李宇嘉表示，從現(xiàn)在市場表現(xiàn)來看，還將延續(xù)10月以來的市場回升態(tài)勢：“止跌回穩(wěn)的訴求非常強烈，今年一季度市場表現(xiàn)將會出于高位的景氣狀態(tài)。而從一些城市的舉措來看，已經(jīng)在對小陽春的市場進行提前預熱了?！?