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由于城市化是一個國家的絕大部分人口改變職業(yè)和居住地的遷移過程，因而大部分土地因規(guī)劃和市場因素以及人口的離去而并不怎么升值，只有城市周圍這一小部分土地會因城市發(fā)展、人口聚集和公共品集中投入而巨額升值。因此，土地所有人利用土地爭取經濟利益最大化的努力并不會使廣大非城郊農民富裕，而只會讓一小部分城郊原住民和地產囤積商暴富。占人口多數(shù)的外來遷移打工者無地無房，土地的市場化升值會自動落在城郊土地所有人和囤積者頭上，這才是后發(fā)國家城市化轉型中的土地陷阱與真正挑戰(zhàn)。

中國的城市化則走的是一條相當獨特的道路。在過去相當一段時間中，它依靠土地公有制、廉價外來勞動大軍和壓低對失地農民的補償，實現(xiàn)了城市規(guī)模的迅速擴張和工業(yè)化的奇跡。但也留下了城市建設追求政績、貪大求洋的沉重包袱，和對外來移居就業(yè)人口的巨額欠賬。

這樣當近年來由于新增勞動人口銳減、移居不定居形成的人力資本特別是其代際升級受阻的弊病顯露、城郊原住民權利要求上升的合力下，各地政府普遍陷入了債務泥潭，工業(yè)化城市化的步伐日益沉重。顯然，如果沒有改革和體制上的重大突破，還會出現(xiàn)進一步的惡性循環(huán)。

習近平：要好好研究農村土地流轉問題。上圖為去年7月22日，習近平到武漢農村綜合產權交易所了解涉農產權交易。

應當說，土地私有化和自發(fā)城市化的呼聲，就是在這個背景下越來越高。如前所述，本來多種土地所有制共存是現(xiàn)今絕大多數(shù)市場經濟國家的普遍情況。實現(xiàn)市場化改革的中國，允許一部分土地私有，恐怕遲早也是改革和市場經濟發(fā)展的大趨勢。

但是，希望通過土地私有和產權人追求經濟利益最大化的自由交易和自由開發(fā)，去自發(fā)實現(xiàn)城市化則肯定是一條死胡同。因為生態(tài)和人文環(huán)境質量難以進行產權界定，和內在化于土地所有人的損益，市場自身無法決定每塊土地的最佳用途和建筑容積率。因此，土地能否私有，與土地能夠按照自己的意志去使用搞建設完全是兩回事。

東亞成功轉型源于土地私有？

順便需要指出的是，在真正允許土地私有從而農民和城市居民都擁有自己住房與私有土地的時候，現(xiàn)在流行的所謂“集體土地與國有土地同地同權同價”、“集體土地上建造的小產權房合法化”、乃至”集體經營性建設用地入市”等看似正義，其實虛幻誤導的口號反而會失去光環(huán)和意義：所有土地都有用途管制，私有土地當然也不例外；農業(yè)用途的土地不可能與非農建設土地同地同權同價，即便交易也只能在不同的市場上進行；無論城市居民還是農民在自己私有土地上的違規(guī)違章建筑全部非法，誰也不能以 “集體土地”或“小產權房”來為自己的違建正名或找借口，如此等等。

也許正是因為沒有這些迷霧，我們看到在土地私有制的日本、韓國、我國臺灣等東亞經濟體，他們在城市化轉型期對城市化土地基于“漲價歸公”和土地公共性概念的立法和調節(jié)反而更加堅決、有效，從而保障了全部移居人口的城市化融入和市民化，成功實現(xiàn)了現(xiàn)代化轉型。

如日本《土地基本法》明確宣布“鑒于土地與公共利益具有的特點，規(guī)定土地優(yōu)先用于公共福利?！比毡靖淖兺恋赜猛竞鸵?guī)劃實行的是“減步法”，即要求私有土地所有者交出部分土地以換取用途和規(guī)劃改變，而“減步法”的原則是，土地所有者在土地用途和規(guī)劃改變前后的土地價值不變，即實行完全的“漲價歸公”。

韓國在私有土地也有其廣泛社會性的立法理念下，強調土地收益的公平分配和社會分享，先后制訂了《土地超過利得稅法》、《開發(fā)收益回收法》和《宅地所有上限法》等法律，保證私有土地改變用途和規(guī)劃后的開發(fā)收益歸公共占有，社會分享。

我國臺灣地區(qū)在蔣經國時代的經濟高速發(fā)展和城市化轉型期，更是嚴格實行孫中山先生的“平均地權”，“漲價歸公”的思想，保證土地開發(fā)收益為社會所用。

可見，土地公有或私有不只是一個表面上的口號。如果在土地公有的旗幟下，土地改變用途和規(guī)劃的收益，實際上歸個人或某些利益集團所有，那么，它在實質上就接近于私有。

相反，就如我們在上述東亞國家和地區(qū)也包括許多發(fā)達國家所見，土地是私有的，但改變用途和規(guī)劃的開發(fā)收益要由公共占有、社會分享，私有土地實質上具備了很大的公共性。實際上，這也是日本、韓國和我國臺灣地區(qū)在城市化轉型期的貧富差距反而比我們低好幾個數(shù)量級的重要原因。

再如英國首都倫敦可謂寸土寸金，但近郊的大片農地、綠地雖然也是私有土地，但并不能開發(fā)，實現(xiàn)不了什么市場價值，可見，單看一個口號往往也是迷惑人的。

土地私有不是靈丹妙藥

從長期來看，我國土地產權制度改革的前景，或者是普遍的土地國有化，城鄉(xiāng)居民都擁有同等的實質產權，即土地使用權、收益權、交易權，或者是城鄉(xiāng)居民用地和農用地的私有，這樣城鄉(xiāng)居民也都平等地擁有對土地的所有權。而那種城市居民沒有土地所有權、只有農民可以擁有土地的制度安排，則無論其在過去和今天發(fā)揮過怎樣的歷史作用，從趨勢上看，恐怕是會逐步消亡的。

綜合以上的討論可以看出，我國現(xiàn)行的土地產權和管理制度亟待進一步改革，但并非批評者眼中的那樣不堪。農村集體所有制循序漸進的改革也不失有積極意義。土地私有不是禁忌但也不是靈丹妙藥。

如果真去模仿擴展深圳模式，即由少量原住民擁有城市的土地和房屋，富裕的只會是一小部分人，而根本無助于占人口多數(shù)的外來打工者安居融入和市民化。因此，土地國有、私人使用也好，宅地農地直接私有也行，但集體土地進城反而會是怪胎。

而各種土地制度都要去回答發(fā)展中國家城市化轉型的實質性挑戰(zhàn)，即如何能將一個國家的大多數(shù)人口，平穩(wěn)和體面地從傳統(tǒng)農村農業(yè)轉移到更高產出的現(xiàn)代工業(yè)和城市經濟，住有所居，享受平等的公共品服務，而農村留守農戶能耕者有其田、規(guī)模經營，無需承受長期租用他人土地的負擔壓力，從而同步實現(xiàn)工業(yè)化、城市化和農業(yè)現(xiàn)代化的轉變。

沿著這條道路，以后農民可以自由進城落戶，市民也可以自由選擇歸農耕作的前景也就不會遙遠。