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（文/張志峰 編輯/尹哲）中國(guó)人口的老齡化，正以全球最快的速度來(lái)臨。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，到2050年，中國(guó)60歲及以上人口或?qū)⒔咏?億。在這一趨勢(shì)下，以“健康養(yǎng)老”為核心的康養(yǎng)小鎮(zhèn)以雨后春筍之勢(shì)在中國(guó)興起。

于是，一場(chǎng)轟轟烈烈的“小鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)”在全國(guó)范圍內(nèi)迅速展開(kāi)。

然而，遍地開(kāi)花的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目之中，真正成功的卻十分罕見(jiàn)，能叫得出名字的除了北京古北口鎮(zhèn)、深圳觀瀾版畫(huà)小鎮(zhèn)、山西杏花村鎮(zhèn)等為數(shù)不多的幾個(gè)，絕大多數(shù)文旅小鎮(zhèn)都是高開(kāi)低走或曇花一現(xiàn)，最終因?yàn)槿胱÷实停y以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

巨大的反差引發(fā)了眾多業(yè)者的追問(wèn)與思考，在不少人看來(lái)，“掛羊頭賣(mài)狗肉”、過(guò)度房地產(chǎn)化亦是導(dǎo)致文旅小鎮(zhèn)高開(kāi)低走的原因之一。自興建文旅小鎮(zhèn)開(kāi)始，部分房地產(chǎn)商借此機(jī)會(huì)，以轉(zhuǎn)型之名大肆圈地蓋樓賣(mài)房，導(dǎo)致小鎮(zhèn)發(fā)展背離初衷。

不過(guò)，亦有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，對(duì)于多數(shù)品牌房企而言，文旅小鎮(zhèn)上的失意并非其本意。在大多數(shù)房企看來(lái)，一邊從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流，一邊積極研究和拓展小鎮(zhèn)板塊業(yè)務(wù)，期待未來(lái)得以完美轉(zhuǎn)型，才是企業(yè)真正的出路。

上海愛(ài)家集團(tuán)就是其中之一。

安吉白茶小鎮(zhèn)效果圖

當(dāng)前，上海愛(ài)家集團(tuán)斥資60億元重點(diǎn)在打造的浙江安吉白茶小鎮(zhèn)，已被收入國(guó)家“千企千鎮(zhèn)”工程項(xiàng)目庫(kù)，開(kāi)發(fā)面積32平方公里，跟政府一起全域開(kāi)發(fā)，涉及到農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)、旅游的旅居小鎮(zhèn)。

由于體量巨大，整個(gè)小鎮(zhèn)成熟期預(yù)計(jì)在2022-2023年，全部打造完大概要7-8年。隨著白茶小鎮(zhèn)所在的溪龍鄉(xiāng)常住人口日漸增多，未來(lái)開(kāi)發(fā)面積可以更多。

愛(ài)家集團(tuán)總裁李彥漪

8月19日下午，2020 CRS中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會(huì)（第四屆）上，作為“地產(chǎn)二代”，上海愛(ài)家集團(tuán)90后總裁李彥漪接受觀察者網(wǎng)采訪，分享自己對(duì)于文旅小鎮(zhèn)的思考。

問(wèn)答實(shí)錄：

觀察者網(wǎng)：李總您好，剛才在主會(huì)場(chǎng)聽(tīng)到您的分享報(bào)告，您說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)比拼的是戰(zhàn)略能力，在戰(zhàn)略層面愛(ài)家集團(tuán)未來(lái)有哪些新的打法？

李彥漪：我們是因?yàn)橹笆且粋€(gè)比較穩(wěn)健、低調(diào)的一個(gè)公司，接下來(lái)我們?cè)诘禺a(chǎn)板塊會(huì)更加注重合作和高周轉(zhuǎn)，去夯實(shí)我們的現(xiàn)金流，所以我們今年打開(kāi)了合作局面，跟很多公司都做了戰(zhàn)略合作。

做這步動(dòng)作的原因完全是需要支持我們小鎮(zhèn)的板塊，因?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)肯定會(huì)細(xì)分非常多的領(lǐng)域，但是我們比較看重的是小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，所以我們需要傳統(tǒng)住宅這邊的高周轉(zhuǎn)去支撐小鎮(zhèn)前期大量資金投入的階段。

在小鎮(zhèn)方面，因?yàn)樾℃?zhèn)一定不是可以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的，它是一種開(kāi)發(fā)邏輯上面的復(fù)制。我們第一個(gè)小鎮(zhèn)（安吉白茶小鎮(zhèn)）是跟政府一起合作開(kāi)發(fā)，我們希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的打造，形成一種獨(dú)特的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的模式，未來(lái)可以在其他的小鎮(zhèn)上面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)思維方面的復(fù)制，所以我們主要接下來(lái)是地產(chǎn)+小鎮(zhèn)雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略。

觀察者網(wǎng)：您剛剛提到第一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目安吉白茶小鎮(zhèn)，對(duì)于小鎮(zhèn)的發(fā)展未來(lái)幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃是怎樣的？

李彥漪：我們今年跟政府確定了總規(guī)，在今年3月份浙江省重大項(xiàng)目開(kāi)幕儀式上面，我們就進(jìn)行了首次的開(kāi)工，打造我們的小鎮(zhèn)中心和白茶博物館，這是兩個(gè)地標(biāo)性的建筑。在明年7、8月份左右首次開(kāi)盤(pán)亮相，會(huì)有我們第一批自主研發(fā)、符合未來(lái)鄉(xiāng)村產(chǎn)品的出現(xiàn)，包括我們現(xiàn)在正在洽談的上海知名醫(yī)院的一個(gè)合作，包括我們自己教育集團(tuán)在打造的學(xué)校等等，還有我們?cè)诼糜畏矫娴囊恍┻\(yùn)營(yíng)。

整個(gè)小鎮(zhèn)它的成熟期我覺(jué)得是在2022-2023年，那個(gè)時(shí)候會(huì)各方面的運(yùn)營(yíng)會(huì)比較完整，而且也有業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始入住了。

整個(gè)小鎮(zhèn)打造完大概要7-8年左右，因?yàn)樗婕暗降拿娣e非常大。隨著白茶小鎮(zhèn)的溪龍鄉(xiāng)常住人口增多，開(kāi)放的面積可以更多，我們也會(huì)跟政府繼續(xù)合作，所以它是一個(gè)非常長(zhǎng)期的項(xiàng)目。我們以后繼續(xù)打造的小鎮(zhèn)可能不會(huì)像這個(gè)小鎮(zhèn)那么大，它可能是以成熟模式快速推動(dòng)的。

觀察者網(wǎng)：相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，文旅小鎮(zhèn)有一些開(kāi)發(fā)周期特別長(zhǎng)、對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)能力的要求更高，還有后期入住率低等比較大的問(wèn)題，企業(yè)如何去避免呢？

李彥漪：最主要的核心就是可能之前的開(kāi)發(fā)模式以及拿地的方式，其實(shí)不是企業(yè)決定的，是市場(chǎng)和氛圍決定的，會(huì)導(dǎo)致大家其實(shí)更在乎的是拿了地之后去純粹做一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有那么重視配套和產(chǎn)業(yè)。甚至過(guò)去大家對(duì)于第二居所還比較模糊的階段，你不需要有那么多的配套和產(chǎn)業(yè)，大家也會(huì)把這些房子買(mǎi)下來(lái)。

現(xiàn)在慢慢這些項(xiàng)目它的后遺癥體現(xiàn)出來(lái)了，沒(méi)有配套的產(chǎn)業(yè)，大家不會(huì)去住，大家越不去住，開(kāi)發(fā)商或者政府越難去運(yùn)營(yíng)這些配套和產(chǎn)業(yè)。不是說(shuō)我們（房企）突然變得多么有責(zé)任心或者有多么有創(chuàng)新，而是之前的一些例子已經(jīng)告訴我們，這種模式走到了盡頭。

我們?cè)诟涣鞯倪^(guò)程當(dāng)中，他們也跟我們傾訴了他們的苦，如入住率低等問(wèn)題，讓安吉這么美麗的地方變得不是那么有活力。所以我們現(xiàn)在完全是以未來(lái)的客戶(hù)為導(dǎo)向，去倒推他們?nèi)绻镁釉谶@邊，要拉長(zhǎng)他們?cè)谶@邊居住的時(shí)間。

首先我們要精準(zhǔn)定位我們的客戶(hù)，他們一定不是一些非常活躍的年輕人，也一定不是一些真正需要養(yǎng)老的老人，我們定位的是一些“熟年群體”，大概在55-75歲之間，其實(shí)這群人還非常有活力，并且思維也非常新，不是僅僅在家?guī)『⒍?，他們還有退休后人生的第二理想要去實(shí)現(xiàn)。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)又有錢(qián)又有閑，是真正可以旅居在上?；蛘吆贾葜苓呧l(xiāng)村小鎮(zhèn)的人群。

我們精準(zhǔn)的對(duì)應(yīng)他們會(huì)需要的產(chǎn)業(yè)和配套等等，并且把所有的運(yùn)營(yíng)都前置到規(guī)劃當(dāng)中，我們現(xiàn)在的規(guī)劃剛剛結(jié)束，離開(kāi)盤(pán)還有一年的時(shí)間，但是所有的運(yùn)營(yíng)都已經(jīng)開(kāi)始打造了，一些比較重點(diǎn)的能夠把它留下來(lái)的產(chǎn)業(yè)都是自己親自打造，例如博物館的團(tuán)隊(duì)自己組建自己策展，包括一些旅游的業(yè)態(tài)、學(xué)校等等，

所以我覺(jué)得最核心的還是開(kāi)發(fā)商需要做好充分的準(zhǔn)備，在一開(kāi)始就要明白我們真的是要做運(yùn)營(yíng)，而不是把這個(gè)問(wèn)題后置，這是一個(gè)小鎮(zhèn)要保持活力最核心的一個(gè)點(diǎn)。

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