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“三道紅線”加速行業(yè)洗牌

相對(duì)于加速存量去化保證現(xiàn)金流、控制成本保證盈利能力等企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略，“降低風(fēng)險(xiǎn)”則是接下來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

尤其是近期，監(jiān)管部門接連三次重要會(huì)議，劃出了“三道紅線”“四檔管理”引發(fā)行業(yè)的熱烈反響。

按照2019年末的指標(biāo)來測算，TOP30房企中財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，未踩線的僅有金地、招商、保利、中海、華潤5家，均為國資背景企業(yè)。

觸及3條紅線的房企多達(dá)9家，占比近1/3。其中，融創(chuàng)與富力兩家的凈資產(chǎn)負(fù)債率均超過200%，而恒大、金科、富力3家的現(xiàn)金短債比還不到0.5，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大。

今年上半年，多家房企受疫情影響營收增速出現(xiàn)下滑，但也有不少企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，特別是負(fù)債情況出現(xiàn)改善。

以凈負(fù)債率為例，截至上半年末，中梁、綠城、融信、國瑞、金茂等房企的凈負(fù)債率降至100%以下，回歸安全水平。而萬科、世茂、雅居樂等多家房企，在凈負(fù)債率保持100%以下的同時(shí)，還比2019年末有了進(jìn)一步下降。

還有部分企業(yè)雖然凈負(fù)債率仍高于100%，但比2019年末有所改善。例如美的置業(yè)凈負(fù)債率從去年末的114.2%降至104.35%，融創(chuàng)凈負(fù)債率從214.15%降至175.61%，下降38.54個(gè)百分點(diǎn)。其他下降的還有中國奧園、佳兆業(yè)等。

不過，也有部分企業(yè)原本凈負(fù)債率處于安全險(xiǎn)以下的上升至100%以上，如華僑城由去年的86.6%增至113.4%，合生創(chuàng)展由67.66%猛增35.75個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到103.41%，藍(lán)光發(fā)展從83.10%升至108.59%。

在此背景下，“持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”已成為絕大多數(shù)房企下一步的發(fā)展戰(zhàn)略，下半年整體投資態(tài)度偏向謹(jǐn)慎。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，“降負(fù)債”的號(hào)召幾年前就已經(jīng)開始，但除了部分國企以外，效果并不明顯。近年來福晟、泰禾所引發(fā)的一系列償債風(fēng)險(xiǎn)，已引起有關(guān)部門的重視，在這樣的背景下，“三道紅線”的出臺(tái)儼然成為房企融資的“緊箍咒”。

不過，在每經(jīng)評(píng)論員吳若凡看來，從根本上而言，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就很大。這次重點(diǎn)房企齊聚一堂，哪怕負(fù)債率達(dá)到紅線的房企，也沒有被要求立刻停止融資，只是對(duì)其融資行為有所限制。

因此，接下來，監(jiān)管部門將對(duì)重點(diǎn)房企形成的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則確定細(xì)節(jié)，但融資收緊是大勢所趨，企業(yè)下半年融資發(fā)債或受到影響。

嚴(yán)躍進(jìn)猜測，融資新規(guī)落地后，或?qū)π袠I(yè)產(chǎn)生較大影響，如土地市場降溫，新房銷售加速，加速行業(yè)洗牌等。部分高負(fù)債、短期債務(wù)壓力大的房企，將承受更大的壓力。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降負(fù)債成為不少房企接下來的重點(diǎn)工作之一。

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