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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2016年10月1日，上海市嘉定區(qū)阿克蘇路1077號(hào)，劈里啪啦一陣鞭炮聲過后，一座全新的寶龍廣場(chǎng)在近乎一片荒蕪中盛大開業(yè)。

時(shí)隔4年有余，寶龍商業(yè)借力香港資本市場(chǎng)，規(guī)模急劇擴(kuò)張，野心也隨之展露。

“疊加所有資源，成為長(zhǎng)三角的絕對(duì)寡頭?！?020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍商業(yè)董事長(zhǎng)許華芳大發(fā)宏愿：未來(lái)5年，寶龍商業(yè)要保持在行業(yè)前5的地位，在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)開超過150個(gè)購(gòu)物中心，其中自持的購(gòu)物中心要超過100個(gè)。

然而，宏愿背后，這座嘉定寶龍廣場(chǎng)卻比之4年前并無(wú)多大改變。

高不成，低不就

在一個(gè)雨后新晴的上午11時(shí)左右，觀察者網(wǎng)來(lái)到嘉定寶龍廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，原本正是各大商場(chǎng)人流量最大的時(shí)候，這里的絕大多數(shù)店鋪卻是門可羅雀。連最受小朋友歡迎的游樂設(shè)施也都無(wú)人問津，不少設(shè)備直接落鎖擺在一旁。

偶有身著藍(lán)衣或黃衣的外賣員從奶茶、餐飲店中走出，表明這里的店鋪仍在正常營(yíng)業(yè)。

整個(gè)廣場(chǎng)最外圍的店鋪過半都在招租狀態(tài)，已開業(yè)的店鋪也大都僅有一人留守，無(wú)精打采地托著下巴等待。

“一個(gè)月前這里做過一次活動(dòng)，人還挺多，活動(dòng)一過又沒人了，其他商場(chǎng)里排隊(duì)就餐的情況從來(lái)沒聽說過，通常情況下外賣員比逛街的人還多?！崩相嵕妥≡趯汖垙V場(chǎng)對(duì)面的小區(qū)里，幾乎每天都會(huì)帶著自己三歲的孫子在附近轉(zhuǎn)悠，他表示，“這里的游樂設(shè)施人氣太少了，還經(jīng)常開不了幾天就關(guān)門了，所以猶豫至今都沒有‘辦卡’?！?

走過外圍店鋪，進(jìn)入商場(chǎng)中心區(qū)域，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)半數(shù)以上店鋪都打出了“新店開業(yè)”“全場(chǎng)x折”等字樣，一家貼滿了“全場(chǎng)1折起，賣完關(guān)店”的服裝店老板表示，自己店鋪才開了1個(gè)月，甩賣也進(jìn)行了好幾天，仍然收效甚微。

中午時(shí)分，在地下美食廣場(chǎng)，終于看到了一點(diǎn)人氣，部分餐飲店開始忙碌起來(lái)。一名一同等餐的年輕人直言：“就在附近上班，來(lái)這里吃飯是因?yàn)椴挥门抨?duì)，而且都是新店，環(huán)境好。”

一位在這里工作半年左右的安保人員表示，可能受到疫情影響，這里客流量一直很少，“周末的時(shí)候稍微好一點(diǎn)，但跟我之前工作的幾家商場(chǎng)沒法比”。

他還指出，寶龍廣場(chǎng)配套的寫字樓租戶也為商場(chǎng)貢獻(xiàn)了不少客流量，但公寓部分的表現(xiàn)卻十分堪憂，“本來(lái)入住率也不高，還經(jīng)常看到退租離開的”。

對(duì)此，項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人汪女士向觀察者網(wǎng)表示：“目前寫字樓已經(jīng)租滿了，商場(chǎng)現(xiàn)在人氣也挺旺的，有時(shí)吃飯還需要排隊(duì)。至于空置店鋪，大部分也已經(jīng)完成招商工作，預(yù)計(jì)春節(jié)后3月份或5月份就會(huì)陸續(xù)開業(yè)?！?

不過，不少人對(duì)此表示懷疑?！爱吘归_業(yè)已經(jīng)4年多了，還是這個(gè)樣子?！崩相嵳f。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，嘉定寶龍廣場(chǎng)只是其商業(yè)項(xiàng)目的一個(gè)縮影，核心問題在于其定位十分尷尬，既不如吾悅廣場(chǎng)、百聯(lián)商場(chǎng)下沉的徹底，配置上又不如龍湖天街、華潤(rùn)萬(wàn)家高端，有點(diǎn)“高不成、低不就”的意思，特別落址在上海等一線城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，在當(dāng)?shù)厣倘ν耆墒熘岸茧y有成效。

此外，附近商業(yè)過剩也是嘉定寶龍廣場(chǎng)出租率低、人流量小的一大因素。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，2016年前后，入駐嘉定的商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地塊，已開業(yè)的就有保利風(fēng)情街、嘉定大融城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目。相較之下，寶龍廣場(chǎng)選址過于偏僻，居民入住率或整體消費(fèi)水平還不夠，周邊各式沿街小店已經(jīng)足夠滿足消費(fèi)需求。

曾套牢300多業(yè)主3年

除選址、定位等客觀因素之外，亦有知情人士告訴觀察者網(wǎng)，這個(gè)項(xiàng)目2016年開業(yè)后，一直因?yàn)樯嫦舆`建而無(wú)法辦理產(chǎn)證，此前承諾給業(yè)主的收益也大幅縮水，長(zhǎng)時(shí)間處于維權(quán)狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)非常低，很多人都不愿意再相信他們，所以招商才這么困難。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，嘉定寶龍廣場(chǎng)商鋪?zhàn)?016年下半年開始陸續(xù)交付使用，但產(chǎn)證遲遲無(wú)法拿到。

彼時(shí)嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局回復(fù)業(yè)主稱：“因?qū)汖垙V場(chǎng)在未辦理產(chǎn)證前自行實(shí)施改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的行為，可能會(huì)帶來(lái)消防、安全等隱患，同時(shí)因每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元四至范圍的不確定，也會(huì)影響小業(yè)主辦理小產(chǎn)證以及后續(xù)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產(chǎn)證登記，并已告知開發(fā)商在依法依規(guī)恢復(fù)相關(guān)結(jié)構(gòu)的前提下，才能申請(qǐng)辦理大產(chǎn)證以及后續(xù)協(xié)助小業(yè)主辦理小產(chǎn)證?！?

值得一提的是，寶龍似乎對(duì)此早有預(yù)料，在《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款中明確將辦理大產(chǎn)證的“合理期限”規(guī)定為“房屋交付使用后360天內(nèi)”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“自商品房交付使用之日起90日內(nèi)”。

也就是說，寶龍暗自將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)買商鋪的業(yè)主。

面對(duì)越來(lái)越多的業(yè)主維權(quán)，2018年11月，寶龍對(duì)業(yè)主給出書面承諾：最遲于2018年8月7日前協(xié)助業(yè)主辦理小產(chǎn)證，如期限屆滿后超過一年仍未取得小產(chǎn)證，各位業(yè)主方有權(quán)利解除合同。

然而，據(jù)媒體報(bào)道稱，直至2020年1月，業(yè)主依舊沒拿到小產(chǎn)證，寶龍也不曾兌現(xiàn)退房承諾，被“套牢”業(yè)主多達(dá)300余戶。

此外，有業(yè)主告訴觀察者網(wǎng)，除了產(chǎn)證“難產(chǎn)”外，大多業(yè)主購(gòu)房時(shí)，還在開發(fā)商銷售人員誘導(dǎo)下簽訂一份《委托管理協(xié)議》，委托上海華瞻商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華瞻公司”）為商鋪的物業(yè)管理方，負(fù)責(zé)對(duì)方招商、招租。并許諾，前三年分別按收益4%、5%、6%來(lái)折抵房?jī)r(jià)，相當(dāng)于給商鋪打了八五折；之后五年，每年按實(shí)際房款8％獲益。

不想時(shí)至2019年末，卻被告知委托到期，如果選擇繼續(xù)委托，收益率要從8%降到5%。

為此，業(yè)主們不忿開發(fā)商的各種“套路”，維權(quán)無(wú)果后紛紛選擇訴諸于法律。

啟信寶信息顯示，該項(xiàng)目開發(fā)公司上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“寶龍康駿”）系寶龍集團(tuán)控股子公司，持股比例約92.65%，成立于2013年7約30日，注冊(cè)資本1.96億元。

自2016年5月27日項(xiàng)目開業(yè)前夕至今，短短4年多時(shí)間內(nèi)共發(fā)生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預(yù)售合同糾紛，占比超過7成；在民事一審中，寶龍康駿作為144次為被告身份，占比超過9成。

不過，在整個(gè)事件中，寶龍方面似乎并不認(rèn)為錯(cuò)在自己，99次作為上訴人，提起民事二審。

目前，絕大多數(shù)案件尚在審理中。

需要指出的是，深陷業(yè)主維權(quán)風(fēng)波、低出租率而高退租率的寶龍廣場(chǎng)并非這一家。恰恰相反，與該項(xiàng)目處于同樣定位的寶龍廣場(chǎng)，正是寶龍商業(yè)帝國(guó)的中流砥柱。

同類產(chǎn)品占9成，高端短板待補(bǔ)齊

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月30日，企業(yè)有51處在管零售商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積約為700萬(wàn)平方米；已簽約零售商業(yè)物業(yè)85個(gè)，總合約建筑面積約為990萬(wàn)平方米。

其中，寶龍廣場(chǎng)總建筑面積599萬(wàn)平方米，占比85.8%。不過，其出租率卻是各大產(chǎn)品系中最低的，為85.4%；且呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2019年底這一數(shù)字為89%。

企業(yè)2020年上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入7億元，平均月租16.68元/平方米；而企業(yè)2019年平均月租為15.94元/平方米。

相比之下，龍湖集團(tuán)2019年開業(yè)商場(chǎng)39座，建筑面積377萬(wàn)平方米，規(guī)模不及寶龍，整體出租率卻高達(dá)98.5%，商業(yè)租金增長(zhǎng)31.9%至47.5億元，平均月租金105元/平方米，約為前者6.6倍。

而在許健康和許華芳父子的構(gòu)想中，未來(lái)的寶龍商業(yè)想要稱霸長(zhǎng)三角乃至全國(guó)，其產(chǎn)品線大概分為四個(gè)部分：頂級(jí)的寶龍一城、標(biāo)桿級(jí)的寶龍城、定位社區(qū)的寶龍廣場(chǎng)、以及中低端的寶龍?zhí)斓亍?

因此，許氏父子接下來(lái)數(shù)年的精力毫無(wú)疑問將集中在其高端商業(yè)的短板上。

為此，寶龍商業(yè)不惜重金從新城控股聘請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)界實(shí)力派經(jīng)理人陳德力及其一干下屬。

2020年9月10日，寶龍商業(yè)公告稱，獎(jiǎng)勵(lì)年中剛剛?cè)肼毜膱?zhí)行董事兼行政總裁陳德力合共1125萬(wàn)股股份。同時(shí)，再以每股24.3港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)，向陳德力配售1125萬(wàn)股新股份，認(rèn)購(gòu)金額約為2.73億港元。

配售加獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于寶龍商業(yè)拿出了總股本的3.56%作為此次獎(jiǎng)勵(lì)的籌碼，可見寶龍對(duì)陳德力及其團(tuán)隊(duì)的期待和信任。

當(dāng)然，目標(biāo)也非常明確，在陳德力到來(lái)的同時(shí)，許華芳表示，未來(lái)5年寶龍商業(yè)的發(fā)展速度是，每年保持20個(gè)項(xiàng)目的擴(kuò)張，成為“全球前十的商業(yè)地產(chǎn)商”，保證“TOP5”的江湖地位。

隨著陳德力的到來(lái)，寶龍商業(yè)也是動(dòng)作不斷。在其加入寶龍前，追隨已久的大將唐劍鋒便先行入職寶龍商業(yè)出任副總裁；入職寶龍后，又一得力干將龐華也加入寶龍商業(yè)出任助理總裁。

據(jù)知情人士透露，陳德力入職后，引薦了一批優(yōu)秀的商業(yè)管理人員加盟寶龍，并且對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，成立區(qū)域公司，讓企業(yè)的管理更精細(xì)化，同時(shí)，從寶龍商業(yè)管理層到各核心業(yè)務(wù)部門，均進(jìn)行了較大幅度的人員優(yōu)化及調(diào)整，尤其是部門負(fù)責(zé)人，調(diào)整比例近半。

不過，近日亦有媒體爆料稱，入職半年后，蜜月期剛過的陳德力在寶龍內(nèi)部推行工作已面臨多方掣肘，老板不給充分授權(quán)，似乎處于被架空的狀態(tài)。

消息指出，在陳德力之前，寶龍商業(yè)先后引入多位職業(yè)經(jīng)理人，但每個(gè)人都干不長(zhǎng)久，走馬觀花般上任，又先后離去。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳夫人施思妮曾任寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理數(shù)年，2017年2月，沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)租賃及資產(chǎn)管理原副總裁潘麗君加入寶龍，擔(dān)任寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理。僅僅半年，這位在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域工作20余年“老兵”，就選擇離開寶龍。

接替潘麗君的是從萬(wàn)達(dá)出來(lái)的王壽慶，2017年8月，他加盟寶龍，不過任職半年也離開了，隨后許華芳親自掛帥商業(yè)集團(tuán)。

無(wú)論如何，許氏父子看重的，正是陳德力職業(yè)生涯中出色的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及寬廣的人脈。

然而值得注意的是，陳德力在商業(yè)地產(chǎn)界的名氣，主要來(lái)自于萬(wàn)達(dá)商管及新城商業(yè)，而無(wú)論是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還是新城吾悅廣場(chǎng)，所專精的無(wú)疑都是下沉到三四線城市的中低端商業(yè)模式。

如果陳德力的主要工作是處理類似嘉定寶龍廣場(chǎng)所深陷的各類糾紛及招租難題，或可一試；而在補(bǔ)齊企業(yè)高端商業(yè)不足的短板方面，陳德力能帶領(lǐng)寶龍走多遠(yuǎn)恐仍是未知之?dāng)?shù)。

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