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沒(méi)想到，房產(chǎn)界還有“負(fù)首付”這個(gè)詞兒。

近期，有房產(chǎn)中介聲稱(chēng)買(mǎi)房可以做到“負(fù)首付”。例如，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

中國(guó)證券報(bào)·中證金牛座記者多方了解到，通過(guò)開(kāi)發(fā)商返首付、做高合同價(jià)等方法，一些房產(chǎn)看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負(fù)首付”，但也面臨財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。如果樓盤(pán)不“滿五唯一”，則購(gòu)房人還要承擔(dān)較高的稅費(fèi)。

針對(duì)“低首付”“零首付”“返首付”等營(yíng)銷(xiāo)亂象，監(jiān)管部門(mén)也積極出手。日前，惠陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)通知稱(chēng)，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為。

“負(fù)首付”操作暗藏玄機(jī)

“負(fù)首付50萬(wàn)元買(mǎi)學(xué)區(qū)房”

“首付負(fù)1萬(wàn)元！沒(méi)錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元”……

圖片來(lái)源：微信朋友圈

近日，在多個(gè)社交平臺(tái)上，出現(xiàn)了類(lèi)似的營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)。

“這套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣(mài)，賣(mài)520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修?！狈慨a(chǎn)中介王女士向記者表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”。

圖片來(lái)源：小紅書(shū)

“這套房是回遷房。業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了，拿出來(lái)低價(jià)賣(mài)，很劃算。從業(yè)這么多年也很少見(jiàn)能‘負(fù)首付’的房子?！蓖跖垦a(bǔ)充道。同為房貸中介的鐘先生也聲稱(chēng)，自己代理的某樓盤(pán)可以做到“負(fù)首付”。房產(chǎn)中介趙先生聲稱(chēng)，自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

那么，“負(fù)首付”需要什么資格，又是如何實(shí)現(xiàn)的呢？王女士卻避而不談?！?70萬(wàn)元銀行會(huì)分批次放款。你把資料遞上來(lái)，全部由我們的按揭部門(mén)幫你。除非你是黑征信（不能做）?！?

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類(lèi)似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

鐘先生向記者透露，實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營(yíng)貸的力量。“經(jīng)營(yíng)貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經(jīng)營(yíng)貸利率是3.5%到3.8%。購(gòu)房人需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒(méi)公司的話，需要配合注冊(cè)個(gè)公司?！?

存在違規(guī)

談及“負(fù)首付”現(xiàn)象的出現(xiàn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，這與一些開(kāi)發(fā)商為了盡快銷(xiāo)售樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)。但是這些促銷(xiāo)宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房人緩解了壓力，但是實(shí)際上，往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”王玉臣說(shuō)。

鐘先生稱(chēng)，“負(fù)首付”出現(xiàn)，和部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛有關(guān)，使得購(gòu)房人可以以低價(jià)買(mǎi)一手房，但以較高的市場(chǎng)價(jià)作為評(píng)估價(jià)，從而做高了貸款合同金額。“‘負(fù)首付’其實(shí)是打擦邊球，只是目前有空間（可以鉆），銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購(gòu)房人是要三成首付款的?！?

針對(duì)“負(fù)首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經(jīng)理也向記者回應(yīng)，“首付款如果不是自有資金，我們是不會(huì)批貸款的。購(gòu)房人自己要小心?！?

后期資金壓力大

需要注意的是，“負(fù)首付”不僅違規(guī)，而且后期資金壓力將加大。

“有的房子是回遷房，房本還沒(méi)有下來(lái)，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅，劃下來(lái)購(gòu)房人需要負(fù)擔(dān)二三十萬(wàn)元稅費(fèi)?！狈慨a(chǎn)中介馮女士向記者表示。

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已?！蓖跤癯继崾?，所謂零首付、首付分期看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)近期零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式的出現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這是營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類(lèi)新情況，要從合規(guī)的角度解決首付的問(wèn)題，以防范各類(lèi)打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。（王方圓）