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自2020年疫情爆發(fā)以來，隨著居家辦公的盛行，美國商業(yè)地產(chǎn)市場一直處于動蕩之中。

最近紐約社區(qū)銀行和日本青空銀行（Aozora）的暴雷提醒人們，這波商業(yè)地產(chǎn)蕭條大潮對于一些銀行的沖擊可能才剛剛開始。

本周三（1月31日），紐約社區(qū)銀行（NYCB）2023年四季度意外報(bào)虧、股息猛砍超三分之二，當(dāng)天股價(jià)一日跌近38%，創(chuàng)上市三十年來最大跌幅，周四該股刷新23年來的最低點(diǎn)。

周四，日本青空銀行（Aozora Bank Ltd.）也財(cái)報(bào)暴雷，預(yù)計(jì)全財(cái)年凈虧損280億日元（1.91億美元），而之前的預(yù)測為錄得利潤240億日元，當(dāng)天該行股價(jià)跌超20%。

市場分析認(rèn)為，這些銀行股暴跌的背后代表著美國商業(yè)房產(chǎn)市場自新冠疫情爆發(fā)以來持續(xù)動蕩。

然而比起當(dāng)前的虧損，更加雪上加霜的是，根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)，數(shù)百座美國大型辦公樓的商業(yè)抵押貸款于今年到期，總價(jià)值1170億美元，而截止2025年底，則有高達(dá)5600億美元的貸款到期，這些地產(chǎn)所有者可能難以在當(dāng)前高利率環(huán)境下進(jìn)行重新融資，美國大量商業(yè)地產(chǎn)面臨卻難以償還或重新融資困境，或?qū)⑦M(jìn)一步引爆銀行業(yè)危機(jī)。

銀行業(yè)風(fēng)暴全面蔓延

周三紐約社區(qū)銀行的暴雷仿佛觸發(fā)了多米諾骨牌效應(yīng)。周四，日本青空銀行警告在美國商業(yè)房地產(chǎn)方面的投資可能出現(xiàn)巨額虧損，預(yù)計(jì)全財(cái)年凈虧損280億日元（1.91億美元），而之前的預(yù)測為錄得利潤240億日元，當(dāng)天該行股價(jià)跌超20%。日本青空銀行將其不良寫字樓貸款價(jià)值減記了58%。

數(shù)據(jù)顯示該銀行的美國寫字樓貸款約占其投資組合的6.6%，即約18.9億美元。日本青空銀行表示，其中價(jià)值7.19億美元的21筆寫字樓貸款被列為不良貸款，因此該銀行將其美國寫字樓貸款損失準(zhǔn)備金率從9.1%提高至18.8%。

松井證券公司（Matsui Securities Co.）高級市場分析師久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）表示：“這令人震驚?！彼a(bǔ)充道，“人們預(yù)計(jì)最壞的情況已經(jīng)過去，銀行已經(jīng)撥備了足夠的準(zhǔn)備金?！钡聦?shí)可能并非如此。

在歐洲，德國最大銀行德意志銀行披露，2023年第四季度對美國商業(yè)地產(chǎn)的損失準(zhǔn)備金同比增長四倍多。該行為其相關(guān)投資組合計(jì)提了1.23億歐元（1.33億美元），遠(yuǎn)超2022年同期的2600萬歐元，幾乎是該行2023年第三季度撥備金額的兩倍。

接二連三閃爍的紅色警告信號，不僅表明寫字樓貸款違約海嘯仍可能發(fā)生，而且銀行在面臨即將到來的“大危機(jī)” 時(shí)，準(zhǔn)備金仍然嚴(yán)重不足。

地區(qū)性銀行面臨重大風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)下滑可能讓銀行面臨難以預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)貸款損失。由于疫情導(dǎo)致人們轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)程工作，且利率迅速上升，手頭拮據(jù)的借款人再融資成本提高。億萬富翁投資者Barry Sternlicht本周警告說，寫字樓市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對于銀行來說，這意味著可能會出現(xiàn)更多違約，因?yàn)橐恍┓繓|難以償還貸款或干脆搬離建筑物。

“這是市場必須考慮的一個(gè)重大問題，”專門從事不良資產(chǎn)重新談判的紐約Keen-Summit Capital Partners LLC負(fù)責(zé)人哈羅德·博德溫（Harold Bordwin）表示。 “銀行的資產(chǎn)負(fù)債表沒有考慮到這樣一個(gè)事實(shí)，即有大量的房地產(chǎn)貸款在到期時(shí)不會得到償還?！?

穆迪投資者服務(wù)公司表示，在周三的事態(tài)發(fā)展之后，該公司正在考慮是否將紐約社區(qū)銀行的信用評級下調(diào)至垃圾級。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Trepp的數(shù)據(jù)，到2025年底，銀行將有合計(jì)約5600億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)到期，占同期到期房地產(chǎn)債務(wù)總額的一半以上。地區(qū)銀行尤其容易受到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響，并且比大型銀行受到的打擊更嚴(yán)重，因?yàn)樗鼈內(nèi)狈梢缘钟L(fēng)險(xiǎn)的大型信用卡組合或投資銀行業(yè)務(wù)。

周三， KBW地區(qū)銀行指數(shù)下跌6%，這是自去年3月硅谷銀行倒閉以來最糟糕的表現(xiàn)。該指數(shù)周四又下跌3.2%。

摩根大通去年4月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款占小銀行資產(chǎn)的28.7%，而大銀行的這一比例僅為6.5%。

財(cái)富管理公司圣詹姆斯廣場（St. James 's Place）的首席投資官賈斯汀·奧努庫西（Justin Onuekwusi）表示：“很明顯，商業(yè)地產(chǎn)和地區(qū)銀行之間的聯(lián)系是2024年的尾部風(fēng)險(xiǎn)，如果金融市場出現(xiàn)任何裂縫，它們可能出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和銀行部門。”

Maverick Real Estate Partners負(fù)責(zé)人David Aviram警告：“與2024年和2025年即將發(fā)生的違約情況相比，迄今為止銀行報(bào)告的拖欠貸款比例只是滄海一粟。銀行仍然面臨重大風(fēng)險(xiǎn)，即將出現(xiàn)的利率下降并不能解決銀行的問題?！?

然而，美聯(lián)儲主席鮑威爾在昨天的聯(lián)邦公開市場委員會（FOMC）會議上向商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳達(dá)了進(jìn)一步的壞消息，他在警告稱3月份的降息可能不會發(fā)生的同時(shí)，美聯(lián)儲從政策聲明中刪除了以下句子：“美國銀行體系健全且富有彈性。”

質(zhì)疑者指出，美聯(lián)儲不再認(rèn)為“美國銀行體系健全且有彈性”——這是近期經(jīng)濟(jì)動蕩的信號，還是之前只是一個(gè)謊言，現(xiàn)在銀行業(yè)多米諾骨牌再次倒下，這也代表著美國銀行業(yè)不僅不再穩(wěn)健，反而面臨著潛在的系統(tǒng)性危機(jī)。

非公開REITs遭大規(guī)模贖回

商業(yè)地產(chǎn)除了通過銀行獲得資金，信托也是地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，然而隨著商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)逐步顯現(xiàn)，投資者正在紛紛撤資。

與公開交易型地產(chǎn)投資信托基金一樣類似，非公開交易型房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）通過投資商業(yè)地產(chǎn)，為投資者帶來收入和增值，同時(shí)還因支付高股息而受追捧。主要區(qū)別在于，公開交易型地產(chǎn)投資信托基金的股票在證券交易所交易，而非公開交易型通過財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行投資。

隨著對陷入困境的商業(yè)地產(chǎn)擔(dān)憂加劇，非公開交易型REITs遭遇巨額贖回，黑石集團(tuán)和喜達(dá)屋資本等大型基金發(fā)起人的籌資規(guī)模急劇下降。

與此同時(shí)，由于投資者急于套現(xiàn)，贖回申請激增，基金受到大量贖回請求的沖擊，不得不調(diào)整基金規(guī)則，限制人們在擠兌期間贖回資金的速度。投資銀行Robert a.Stanger&Co.的數(shù)據(jù)顯示：流入與贖回之間的不平衡使非公開交易型REITs整體資產(chǎn)凈值從一年前的峰值1100億美元下降到了960億美元，這也給發(fā)起人帶來了出售資產(chǎn)以滿足贖回要求的壓力。

自2022年以來，全球最大商業(yè)地產(chǎn)基金——黑石旗下基金以高于其賬面價(jià)值的溢價(jià)，出售了總價(jià)值160億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)。去年出售了位于圣安東尼奧希爾度假村的JW萬豪酒店、拉斯維加斯賭場度假村Bellagio22%的股權(quán)。該公司表示這兩筆交易都帶來了巨額利潤。

對于許多基金來說，好消息是最近幾個(gè)月流入和流出之間的不平衡在減少，此外發(fā)起人也指出，情況正在改善，許多投資者等待取回資金的時(shí)間縮短了。盡管如此，但如果繼續(xù)失衡，其他非公開交易型REITs也將面臨出售資產(chǎn)的壓力。

高利率大幅提高借貸成本是導(dǎo)致美國商業(yè)地產(chǎn)陷入困境的主要原因，雖然利率已經(jīng)開始下降，但分析師預(yù)計(jì)利率會在2024 年下降程度不足以緩解美國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力。商業(yè)地產(chǎn)還面臨著其他壓力，如取消贖回權(quán)案件的增加和貸款縮減到歷史最低水平。

非公開交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率帶來了5%左右的高利息，與利率處于歷史低位時(shí)相比，債券和存款單等其他投資品現(xiàn)在更具競爭力。千億美元債務(wù)今年到期由于利率上升、租金下滑等問題，美國大量商業(yè)地產(chǎn)面臨難以償還的問題，分析指出可能造成美國一些房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)以及市場整體損失。

千億美元債務(wù)即將到期

一方面，利率上升增加了融資成本，其中許多貸款是在十年前利率較低時(shí)期簽訂的，當(dāng)時(shí)的利率遠(yuǎn)低于當(dāng)前水平，而現(xiàn)在商業(yè)抵押貸款的利率幾乎翻了一番。

Cohen&Steers的房地產(chǎn)策略負(fù)責(zé)人Richard Hill表示，我們正處于辦公樓市場低迷初期。他指出，這種情況不是由基本面因素驅(qū)動的，而是與融資成本上升有關(guān)?！?

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)負(fù)債過重，無法一次性大額償還。與美國住宅貸款不同，商業(yè)抵押貸款幾乎完全是只付利息的。開發(fā)大型物業(yè)的開發(fā)商通常有較低的月供，但在抵押貸款到期日時(shí)面臨與原始貸款金額相等的一次性大額付款。這種結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)減輕了借款人的財(cái)務(wù)壓力，但在貸款到期時(shí)帶來了巨大的償還壓力。

此外，商業(yè)地產(chǎn)租賃表現(xiàn)不佳。新冠疫情和隨之而來的辦公空置率增加對辦公樓的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生了不利影響。由于疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程工作模式的普及，許多辦公樓的出租情況受到了嚴(yán)重影響。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)違約損失可能產(chǎn)生廣泛的影響，一部分債務(wù)通過商業(yè)抵押債券（CMBS）融資，這些債券由保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金和個(gè)人投資者持有。

美國目前大約有8000億美元的CMBS，其規(guī)模較大，影響廣泛。而CMBS違約率正在上升，根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Trepp的數(shù)據(jù)，由CMBS融資的辦公樓貸款的違約率在11月底達(dá)到了6%，而一年前這一比率僅為1.7%。

同時(shí)，違約還可能給區(qū)域銀行帶來壓力，12月美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)，銀行資產(chǎn)負(fù)債表上40%的辦公樓貸款處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，這可能給持有這些貸款的數(shù)十家區(qū)域性銀行帶來問題。