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上海再度綜合施策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，回應(yīng)市場(chǎng)住房需求。9月29日晚間，由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。

值得關(guān)注的是，此次新政距離“滬九條”出臺(tái)時(shí)隔僅四個(gè)月，上海為何再次多措并舉？新政策釋放怎樣的信號(hào)？多項(xiàng)調(diào)整政策又將分別惠及哪些人群？帶著這些市民關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾卟稍L了相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，以及專(zhuān)家學(xué)者進(jìn)行解讀。

七條舉措體現(xiàn)綜合施策

在調(diào)整住房限購(gòu)方面，《通知》明確：

一是，對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上。

二是，對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，在購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。

三是，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策，對(duì)在臨港工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房，促進(jìn)職住平衡。

在優(yōu)化住房信貸方面，《通知》提出：

一是，落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人房貸利息支出。

二是，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

在調(diào)整住房稅收方面，《通知》提出：

一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

二是，按照國(guó)家工作部署，適時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿(mǎn)足改善性住房需求。

更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求

“滬九條”施行4個(gè)月以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)如何？此次為何再次出臺(tái)新政策？

綜合多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，“滬九條”自5月28日起正式施行以來(lái)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體保持向好向上趨勢(shì)，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。

以二手房為例，今年6月至8月，上海連續(xù)三個(gè)月成交套數(shù)超過(guò)1.5萬(wàn)套“榮枯線”，走出了“淡季不淡”的勢(shì)頭。總體上看，“滬九條”對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定作用顯著，有效鞏固了市場(chǎng)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市表現(xiàn)在全國(guó)持續(xù)領(lǐng)先，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性和活力。

黨的二十屆三中全會(huì)《決定》明確，要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。9月26日，中央政治局會(huì)議再次明確，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)……回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)留意到，自“滬九條”出臺(tái)以來(lái)，不少市民提出，希望進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。

本次新政出臺(tái)，就是為了深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的最新決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，因城施策，更好滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

聚焦限購(gòu)、金融和財(cái)稅領(lǐng)域

上海本次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人群？

結(jié)合黨中央、國(guó)務(wù)院的要求，相關(guān)部門(mén)持續(xù)加強(qiáng)政策預(yù)研儲(chǔ)備，及時(shí)充實(shí)政策儲(chǔ)備工具箱，推動(dòng)增量政策和存量政策形成疊加，促進(jìn)政策實(shí)施過(guò)程中的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，放大政策的組合效應(yīng)。

自“滬九條”施行以來(lái)，相關(guān)部門(mén)密切監(jiān)控市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)部門(mén)深入分析研判了市場(chǎng)變化趨勢(shì)，廣泛聽(tīng)取專(zhuān)家學(xué)者、市場(chǎng)主體等各方面的意見(jiàn)建議，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限購(gòu)、金融和財(cái)稅三方面，體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性。比如：在住房限購(gòu)政策方面，立足服務(wù)安居、促進(jìn)職住平衡，縮短了非滬籍居民購(gòu)房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿(mǎn)足合理購(gòu)房貸款需求。在稅收方面，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說(shuō)，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個(gè)方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進(jìn)職住平衡，進(jìn)一步支持改善性住房需求；分類(lèi)施策，如在需求端，立足服務(wù)安居，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購(gòu)政策，縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。在信貸端，差異化實(shí)行二套房貸最低首付款比例。精準(zhǔn)施策，如對(duì)在臨港工作、職住分離的群體，實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策。

非滬籍調(diào)整社保繳納年限

本次調(diào)整住房限購(gòu)政策中，對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭以及單身人士的購(gòu)房條件均有所放松，相比之前政策，此次調(diào)整主要體現(xiàn)在哪里？

來(lái)自全國(guó)各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動(dòng)能。針對(duì)這類(lèi)群體的住房需求，上海不斷優(yōu)化購(gòu)房細(xì)則，讓這類(lèi)青年人才能夠在滬安居樂(lè)業(yè)，打造人才“強(qiáng)磁場(chǎng)”。

因此，本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是針對(duì)非滬籍群體，調(diào)整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購(gòu)房，需在上海繳納社?；騻€(gè)稅年限滿(mǎn)3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房，只需連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房需連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上。

本次的調(diào)整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，均調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)1年及以上。

有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對(duì)外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場(chǎng)為例，自“滬九條”施行以來(lái)，購(gòu)房者中超20%為非滬籍人群，這個(gè)人群中60%以上購(gòu)買(mǎi)的是外環(huán)外的新房，所以這個(gè)政策是切中非滬籍購(gòu)房者的需求的。