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一線城市總價超百億的“巨無霸”地塊接連上新！

近日，北京市豐臺區(qū)新掛牌的一宗地引發(fā)關注，這宗位于萬泉寺村的棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目，地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價高達110.54億元，是北京今年推出的第三宗百億級地塊。

更重要的是，本次《交易公告》并未像過往那樣，設置地價上限、“競現(xiàn)房銷售面積”等規(guī)則，也不再設置銷售指導價。這是3年多以來，北京出現(xiàn)的第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

“不設置地價上限，意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場的活力和透明度。土地資源將根據市場需求和供求關系來定價，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運營能力的企業(yè)參與，提高土地使用效率和經濟效益。”中指研究院土地市場研究負責人張凱稱。

不僅是北京，其他一線城市今年的高總價地塊也越發(fā)突出，核心城市正在拿出“壓箱底”好貨，在市場回暖期盡一切可能吸引開發(fā)商，為復蘇中的市場“添把火”。

北京上架百億級不限價地塊

北京歷來是高總價地塊的“高發(fā)區(qū)”，今年這一現(xiàn)象尤為突出。

2024年以來，北京接連推出了三宗總價超百億的巨型地塊，且地塊質量較好，市場關注度極高。

以今年6月出讓的朝陽區(qū)酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊以及中關村朝陽園北區(qū)0017地塊為例，該組團起始價112億元，并且是北京首宗“住宅+產業(yè)+商業(yè)配套”地塊出讓。

最終，中建智地置業(yè)有限公司聯(lián)合體以112億元摘得，并在四個月后推出了住宅項目，銷售反響較為熱烈。這宗總價112億元的組合地塊，也打破了當時北京的土地出讓歷史紀錄。

10月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會又發(fā)布了一組合用地的預申請公告，該組合用地為酒仙橋、十八里店、小紅門組團捆綁地塊，總建設用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平米，起始價高達153億元，較前述組合地塊總價再上一個臺階。

這并非終點，10月30日，豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊掛出預申請公告，該用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價110.54億元。預申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。

根據官方介紹，該地塊位于豐臺區(qū)太平橋街道，地處西二環(huán)、三環(huán)之間，地鐵16號線、房山線雙軌交匯處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，周邊中小學、三甲醫(yī)院、購物中心、公園等資源豐富，且位于麗澤金融商務區(qū)輻射范圍內，有利于促進區(qū)域職住平衡。

除了規(guī)模較大、區(qū)位較好，這宗地還有一個重大變化：不設置地價上限和銷售指導價。

據地塊出讓公告，該宗地并未設置地價上限，也沒有設置“競現(xiàn)房銷售面積”等競拍規(guī)則，未來土拍時將完全為價高者得。此外，據北京城市規(guī)劃和房地產平臺旗下京房字表示，該地塊并沒有設置未來商品住房的銷售指導價，將由開發(fā)商根據市場情況研判、申報備案后確定。

這是近三年來，北京土拍市場首次出現(xiàn)“不限價”的地塊。

自2021年3月底起，北京對每個地塊都單獨設定地價上限和銷售指導價，在競拍時設定地價上限，同時在地塊出讓前便研定好房屋銷售指導價格，開發(fā)商在未來售房時不能超過指導價。自首輪集中供地以來，上述土拍規(guī)則和特征已在北京市場存在三年多。

對此張凱表示，這是北京主動適應市場變化、發(fā)展需求的積極舉措。不設置地價上限意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場活力和透明度，土地資源將根據市場需求和供求關系來定價。通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運營能力的企業(yè)參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

同時，不再設置銷售指導價意味著開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發(fā)企業(yè)選取高品質土地進行高質量開發(fā)建設，有助于推進房地產市場供給側改革，激發(fā)改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動房地產市場高質量發(fā)展。

不過，北京土地出讓實行的是“一地一策”，后續(xù)是否會出現(xiàn)更多不限價地塊，還需繼續(xù)觀察。

一線城市連推“壓箱底”好貨

百億級地塊不斷上新，背后反映出即便是一線城市，也在竭力拿出“壓箱底”好貨，并盡可能優(yōu)化土拍規(guī)則，以適應當下的房地產市場，吸引更多企業(yè)參拍。

再以北京為例，9月25日，北京市規(guī)自委官網顯示，海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項目兩幅地塊進行用地預申請，均為R2二類居住用地，合計建面超16萬平方米，兩宗地起拍總價100.5億元。

這兩宗地塊，因區(qū)位過于優(yōu)質引發(fā)市場關注。據悉，上述項目北側便是被稱為“互聯(lián)網宇宙中心”的中關村軟件園，周邊的教育資源也非常優(yōu)質，其中便包括排名海淀前十的“牛小”上地實驗小學。這兩宗地都設定了土地合理上限價格，001地塊51.75億元，002地塊63.825億元。

不僅是北京，今年九月底，廣州土地市場也掀起了難得的熱浪。9月29日，廣州南方面粉廠地塊經過5小時、148輪的激烈競價，最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率達33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是廣州近年來極其罕見的“壓箱底”好貨。地段上處于金融城西區(qū)，景觀上南向一線望江，容積率3.7，可以打造一線沿江豪宅，加上地處珠江新城和金融城之間，規(guī)劃條件之好是史無前例的。

他還稱，盡管南方面粉廠地塊地只是個案，地塊也有特殊性，但廣州拿出優(yōu)質地塊、取消各種限制，給出足夠的扶持力度，是想借助多家房企搶地、高溢價率來提振市場的信心，通過個別項目激活全局，為剩下幾個月的土地供應能順利推進創(chuàng)造條件。

深圳近日也推出了具有“地王”潛力的地塊。11月2日，位于南山粵海街道的T107-0107地塊掛牌出讓，起拍價126.52億元，掛牌期自11月22日12月2日15時止。并且，這宗地采用“價高者得”的競拍模式，業(yè)內預計未來地塊很可能刷新深圳“地王”紀錄。

一線城市接連推出優(yōu)質地塊，本質還是為了提振房企仍較平淡的投資熱情。

今年前十月，百強房企整體拿地力度稍顯薄弱。中指研究院數(shù)據顯示，2024年1～10月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴大0.6個百分點。

“9月底一線城市接連優(yōu)化政策后，居民購房首付比例及貸款利率已達到歷史最低，限購政策也處于自實施以來最寬松階段。但全國土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢。”該研究院表示。

有意愿、也有實力吞下優(yōu)質地塊的，仍是央國企主力軍。從新增貨值看，前十月保利發(fā)展、華潤置地和綠城中國位列前三，保利發(fā)展以866億元新增貨值占據榜單第一，華潤置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規(guī)模為779億元，位列第三。

中指研究院表示，整體來看，2024年房企拿地仍偏審慎。短期來看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，或將帶動房企投資熱度上升。

(作者：孫夢凡)