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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

歷時(shí)兩天的上海2025年第五批次土拍落下帷幕。

早前，上海發(fā)布第五批次集中供地計(jì)劃，合計(jì)出讓6宗涉宅地，分布于楊浦區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、浦東新區(qū)以及寶山區(qū)，總出讓面積31.4萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平方米，總起價(jià)192.5億元，于6月19日和20日兩天舉行。

最后，6宗地塊成功出讓，其中，4宗溢價(jià)成交、2宗底價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)到41.68%，共收金212.57億元。

從土拍結(jié)果上看，保利連下兩城，是本輪土拍的最大贏家；緊隨其后的是聯(lián)發(fā)集團(tuán)，雖只拿下1宗地塊，但溢價(jià)率卻高達(dá)41.68%，為本輪土拍中溢價(jià)率最高的地塊；另外3宗地塊則分別被中建東孚、大華集團(tuán)、建發(fā)競(jìng)得。

聯(lián)發(fā)斬獲曹路地塊

41.68%，浦東曹路地塊成為本輪土拍最高溢價(jià)地塊。

公開(kāi)資料顯示，浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)(PDP0-0306)單元C1A-3、C1A-7地塊，由兩宗子地塊組成，C1A-3地塊為住宅用地，出讓面積為37966.29㎡，規(guī)劃建面56949㎡，容積率1.5，建筑限高40m，起始價(jià)約14.5億元，起始樓面價(jià)為25442元/m2；C1A-7地塊為其他商服用地，出讓面積為4087.09㎡，規(guī)劃建面4905㎡，容積率1.2，起始價(jià)約0.3億元，起始樓面價(jià)為6849元/m2。

綜合來(lái)看，該組合用地總起始價(jià)為14.82億元，綜合樓面價(jià)23967元/㎡，中止價(jià)為20.754億元。

中指研究院分析指出，曹路板塊作為浦東新區(qū)的一個(gè)大型居住板塊，可承接金橋、唐鎮(zhèn)等板塊的外溢需求，截至2025年4月，狹義庫(kù)存去化周期僅4.41個(gè)月，新房整體去化速度快。

配套上，本次推出的曹路多用途組合用地毗鄰金海濕地公園，近享優(yōu)質(zhì)自然景觀；距離9號(hào)線和12號(hào)線的交匯站金海路站和9號(hào)線顧唐路站的直線距離均為900m，且鄰近金海高架，可通過(guò)金海高架快速通往市中心，公共交通出行和自駕均很便利；距離曹路寶龍廣場(chǎng)和招商花園城直線距離均在1km以內(nèi)，商業(yè)配套完善。

此外，該組合用地周邊競(jìng)品極少，南側(cè)的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)五開(kāi)五罄，每次均觸發(fā)積分，總共620套房源已售完，銷售均價(jià)63823元/㎡。周邊近1年成交的宅地僅1宗，即象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺(tái)所屬地塊，該地塊由象嶼&聯(lián)發(fā)于2024年4月競(jìng)得。

因此，該地塊熱度較高，開(kāi)拍前便吸引了象嶼、安徽高速、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)4家房企參與競(jìng)拍。

競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的熱度也居高不下，開(kāi)拍第一階段競(jìng)價(jià)便進(jìn)入白熱化，后半程象嶼與聯(lián)發(fā)展開(kāi)激烈角逐，輪番加價(jià)、緊追不舍。經(jīng)過(guò)67輪緊張報(bào)價(jià)，地塊中止價(jià)20.754億元被聯(lián)發(fā)率先報(bào)出，觸發(fā)中止價(jià)。

隨后，4家競(jìng)買人全部轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)，圍繞商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)設(shè)施和高端人才住房配建比例展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。其中，競(jìng)報(bào)商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價(jià)）指標(biāo)上限值4500元/㎡、競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施上限值5220㎡、競(jìng)報(bào)高端人才住房配建比例上限值2%。

在競(jìng)報(bào)商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)階段，4家競(jìng)買人均欣然接受相關(guān)條件，競(jìng)拍隨即進(jìn)入競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施環(huán)節(jié)。然而，象嶼因無(wú)法接受該指標(biāo)的最高值，只能無(wú)奈放棄，遺憾退出下一階段的競(jìng)爭(zhēng)。此時(shí)，安徽高速、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)3家企業(yè)繼續(xù)在高端人才住房配建比例指標(biāo)上展開(kāi)激烈比拼。隨著競(jìng)價(jià)不斷推進(jìn)，該指標(biāo)最終觸達(dá)上限值2%。在此情形下，國(guó)貿(mào)選擇退出，而安徽高速與聯(lián)發(fā)則確認(rèn)進(jìn)入最終角逐。

最終，上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（聯(lián)發(fā)集團(tuán)）以總價(jià)21.004億元、商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/㎡、公共服務(wù)設(shè)施5220㎡、以及高端人才住房配建比例2%的條件成功競(jìng)得該地塊，綜合樓面價(jià)達(dá)33957元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)41.68%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，本次土拍中，部分郊區(qū)地塊如浦東曹路地塊表現(xiàn)搶眼，溢價(jià)率高達(dá)41.7%，遠(yuǎn)超預(yù)期。“這一數(shù)據(jù)不僅反映了房企對(duì)郊區(qū)土地市場(chǎng)的積極態(tài)度，也彰顯了上海各區(qū)域市場(chǎng)均衡發(fā)展的潛力，郊區(qū)土地市場(chǎng)同樣展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。”

保利連下兩城

一次性拿下兩宗熱門地塊的保利則成為本場(chǎng)土拍的最大贏家。

具體來(lái)看，保利發(fā)展力壓上海城建、中海、越秀、招商、華潤(rùn)中能建聯(lián)合體，在第95輪激烈的角逐后，以35億的價(jià)格成功將楊浦區(qū)C090101單元01C5 - 02地塊收入囊中，樓板價(jià)9.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30.79%。

與此同時(shí)，保利發(fā)展還溢價(jià)拿下閔行區(qū)MHC10601單元01-22A-10地塊，總價(jià)31.40億元，樓面價(jià)38775元/平方米，最終溢價(jià)12.95%。

從溢價(jià)率不難看出，上述2宗地塊均是本次土拍中的熱門地塊，其中又以楊浦區(qū)C090101單元01C5 - 02地塊最為突出。

公開(kāi)資料顯示，該地塊東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟(jì)寧路，為普通商品房，出讓面積14655.15平方米，建筑面積36637.87平方米，容積率2.5，起始價(jià)26.76億元，樓面起價(jià)73039.18元/平方米。

該地塊的特殊性在于地段價(jià)值優(yōu)厚。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜指出，楊浦區(qū)東外灘地塊位于平?jīng)錾鐓^(qū)，鄰近雙地鐵，周邊路網(wǎng)稠密，生活氛圍濃厚。該地塊距12號(hào)線和18號(hào)線的換乘站江浦公園站以及18號(hào)線平?jīng)雎氛局本€距離均在500m以內(nèi)，距十二年一貫制的區(qū)重點(diǎn)學(xué)校上海市市東實(shí)驗(yàn)學(xué)校（上海市市東中學(xué)）直線距離約700m，距百聯(lián)濱江購(gòu)物中心、東方漁人碼頭國(guó)際中心直線距離在2km以內(nèi)，距三甲醫(yī)院上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬新華醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院（楊浦院區(qū)）直線距離在1.5km以內(nèi)。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)下行階段，地段價(jià)值優(yōu)厚只是打動(dòng)房企的因素之一，不愁賣或許才是吸引房企爭(zhēng)奪的主要因素。

張文靜進(jìn)一步表示，項(xiàng)目周邊的瑞安·翠湖濱江于2024年7月開(kāi)盤(pán)，推出90套房源，均價(jià)21萬(wàn)元/㎡；保利外灘序BUND45于2024年12月開(kāi)盤(pán)，推出74套房源，均價(jià)12.9萬(wàn)元/㎡，觸發(fā)積分，當(dāng)日售罄。

保利發(fā)展高溢價(jià)拿下該地塊并不意外。業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，新地塊有望承接保利外灘序BUND45的客戶資源，憑借其積累的品牌影響力與客戶基礎(chǔ)，新項(xiàng)目在銷售上將更具優(yōu)勢(shì)，能在一定程度上減輕銷售壓力。

“保利外灘序BUND45二期來(lái)了?！痹摌I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃道。