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(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

“2024年公司（萬科）經(jīng)營確實經(jīng)歷了困難?！?

在6月27日舉辦的萬科2024年年度股東大會上，萬科管理層坦然承認公司遇到了階段性經(jīng)營性困難，但同時也指出，將直面困難，積極應對。

萬科管理層的信心源自于政策端的持續(xù)發(fā)力。自2024年“9·26”政策明確提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)后，政策以組合拳的形式密集發(fā)布，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。

得益于此，萬科生產(chǎn)經(jīng)營也保持了穩(wěn)定。2024年，萬科實現(xiàn)營收超3400億，綜合住區(qū)業(yè)務銷售超2400億，在全國超25個城市銷售金額排名前三，銷售回款率保持100%，完成超18萬套房屋高質(zhì)量交付，并通過存量資源盤活改善資源結(jié)構(gòu)，新增和優(yōu)化產(chǎn)能超400億，回收現(xiàn)金超百億。

2025年一季度，萬科實現(xiàn)營收近380億，銷售近350億，回款率超過100%；1-5月，萬科按期保質(zhì)完成超2.6萬套房交付。

“另一方面，萬科擁有一支業(yè)務素質(zhì)過硬、具有敬業(yè)精神、能扛壓的團隊。”萬科管理層表示，今年走訪多個城市，當?shù)攸h委政府及合作伙伴均給予了萬科認可和支持，給予了公司極大信心。

表達信心之余，萬科管理層也沒有回避債務問題，并對投資者關心的市場走勢、業(yè)務發(fā)展等問題逐一進行了回應。

債務問題，無疑是投資者關注的焦點。

據(jù)萬科管理層介紹，2024年，萬科獲金融機構(gòu)大力支持，融資模式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經(jīng)營性物業(yè)貸293億，已上報178個“白名單”項目。

與此同時，大股東深鐵集團持續(xù)給予了萬科大力支持，不僅幫助萬科進行資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與消費基礎設施REIT認購、積極協(xié)調(diào)各類金融資源，還多次提供股東借款支持。據(jù)統(tǒng)計，2025年以來，深鐵集團累計提供了超過140億元的股東借款，用于萬科償還債券本息。

在各方積極支持下，萬科償債有序推進，2024年完成了約197億境內(nèi)外公開債券的兌付，2025年以來已償付公開債超160億元，年內(nèi)已無境外公開債。

據(jù)IFind數(shù)據(jù)顯示，萬科2025年一年內(nèi)到期的境內(nèi)外債券共14只，債務合計約285.4億元。其中，上半年到期境內(nèi)外債券共8只，債務合計約129.4億元；下半年到期境內(nèi)外債券共6只，債務合計約156億元。

在談到業(yè)務發(fā)展時，萬科表示，2024年已在存量盤活方面形成系統(tǒng)性打法，通過產(chǎn)品力將盤活資源轉(zhuǎn)化為真實銷售，形成了“盤活-產(chǎn)品升級-熱銷回款-再投資”的正向循環(huán)，累計盤活可售貨值超700億，實現(xiàn)新增銷售超200億。

與此同時，2024年萬科經(jīng)營服務業(yè)務穩(wěn)健增長，物業(yè)業(yè)務營收超360億，市場拓展能力行業(yè)領先；長租集中式公寓管理規(guī)模全國第一，運營效率行業(yè)領先；商業(yè)業(yè)務開業(yè)建筑面積超1000萬平方米，出租率近95%；物流倉儲可租賃面積超千萬平方米，冷鏈規(guī)模行業(yè)第一，高標倉穩(wěn)定期出租率近90%。

具體來看，物業(yè)方面，2024年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入363.8億元，同比增長8.9%。過去一年，萬物云深化蝶城戰(zhàn)略，已布局蝶城666個。萬物梁行服務世界500強74家，中國500強111家。

與此同時，萬科物業(yè)業(yè)務積極踐行科技戰(zhàn)略，助力運營效率提升，飛鴿工單智能調(diào)度系統(tǒng)接入作業(yè)人員3.3萬名，靈石智能硬件設備告警準確率高達94.4%，全年累計預警安全隱患超166萬起。

租賃住宅方面，2024年，萬科租賃住宅管理規(guī)模26.2萬間，納入保障性租賃住房12.6萬間，集中式長租公寓的管理規(guī)模全國第一。

萬科租賃住宅板塊的經(jīng)營效率也在持續(xù)提升，實現(xiàn)出租率95.6%；項目前臺GOP利潤率近90%，保持行業(yè)領先水平；客戶滿意度在95%以上，老客戶續(xù)租率接近60%，平均簽約租期比上年延長35天。

此外，萬科租賃住宅通過“由售轉(zhuǎn)租”盤活內(nèi)外部存量房源超1.46萬間，其中盤活萬科旗下房源6850間，為自持型住宅、公寓盤活及商辦改租提供了可復制的解決方案。

值得一提的是，不久前，萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深圳地鐵置業(yè)集團簽署深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項目資產(chǎn)優(yōu)勢，與萬科泊寓在租賃領域的品牌影響力和運營優(yōu)勢相結(jié)合，對適配長租公寓業(yè)務的深鐵項目開展合作運營。

商業(yè)方面，萬科介紹，2024年，萬科商業(yè)板塊開業(yè)建筑面積總計超1000萬平方米，商業(yè)項目在一二線城市的占比超過94%，已與超過12000家品牌建立良好合作。

值得一提的是，萬科的消費基礎設施REIT表現(xiàn)良好，去年4月中金印力消費REIT在深交所成功上市，截止去年底，底層資產(chǎn)杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收繳率99.96%，該基金年化現(xiàn)金流分派率5.24%，實現(xiàn)招募說明書預測水平的103.2%。

物流倉儲方面，2024年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入39.7億元，穩(wěn)定期高標庫出租率87%，冷鏈園區(qū)使用率78%。

2024年，萬科物流倉儲業(yè)務實現(xiàn)開業(yè)規(guī)模增長，核心業(yè)務布局47個城市，運營管理超160個項目，可租賃建筑面積1178萬平方米，服務企業(yè)數(shù)量超3400家，2024年新開業(yè)面積56萬平方米，冷鏈運營服務規(guī)模處于行業(yè)第一。

萬科直言，每一位股東都希望萬科健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展，利益一致、目標一致、方向一致。萬科將動員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發(fā)展的軌道。