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（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

拿下882億港幣融資的新世界發(fā)展，至少在現(xiàn)階段，將暫時(shí)緩解資金鏈壓力。

新世界發(fā)展在6月最后一天的晚間發(fā)布公告，公司通過和相關(guān)集團(tuán)成員公司與有關(guān)銀行債權(quán)人，簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議，融資合計(jì)覆蓋集團(tuán)約882億港元現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)。

從具體的融資方式來(lái)看，主要來(lái)自新世界發(fā)展部分現(xiàn)有的境外無(wú)抵押金融債券進(jìn)行了再融資；另一部分通過協(xié)調(diào)集團(tuán)其他境外無(wú)抵押銀行貸款，以和上述新銀行融資條款進(jìn)行保證統(tǒng)一。

據(jù)悉，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期時(shí)間為2028年6月30日。

這意味著，新世界發(fā)展持續(xù)已久的資金壓力，將暫時(shí)得到緩解。

伴隨融資公告發(fā)布的，還有曾經(jīng)被視為鄭氏第三代接班人鄭志剛辭職的消息。

當(dāng)日新世界發(fā)展的晚間公告稱，鄭志剛已向公司提出辭任公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席職務(wù)，從7月1日起生效，未來(lái)將會(huì)投入更多時(shí)間在公共服務(wù)以及個(gè)人其他事務(wù)。

在2024財(cái)年新世界發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)近20年來(lái)首次虧損后，這位曾被寄予厚望的鄭氏第三代便被邊緣化，在去年9月先后辭去其在周大福、新世界、新創(chuàng)建和新世界百貨的任職，只保留了新世界發(fā)展非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席的“閑差”。

隨著此次再度離職，意味著鄭志剛在新世界發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)離核心管理層，而其妹妹鄭志雯和弟弟鄭志明，則正在進(jìn)入家族核心生意圈。

債務(wù)攀升的“豪門”港企

從近期連發(fā)的幾份公告來(lái)看，新世界發(fā)展的資金情況已經(jīng)頗為緊張。

在今年5月末6月初的兩份公告中顯示，公司有4筆共計(jì)34億美元的永續(xù)債利息分派時(shí)間，遞延至下一個(gè)分派支付日。從公告來(lái)看，4筆永續(xù)債利息支付日均在今年6月。

不同于一般意義上的“爆雷”，永續(xù)債的票息可以遞延不構(gòu)成違約，但有懲罰性的約束條件，例如上調(diào)票息率。

觀察者網(wǎng)查詢到，部分永續(xù)債的票息受到遞延帶來(lái)的罰息影響，票面利率從發(fā)行時(shí)的6.15%已經(jīng)上升至10.132%，因此一次性4筆永續(xù)債利息遞延，可見新世界發(fā)展在資金層面上的緊張，已經(jīng)難以掩蓋。

今年2月公布的2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)中，新世界發(fā)展到去年末到公司在手現(xiàn)金為218.58億港元，比去年同期下降了60多億港元；綜合債務(wù)凈額1246.3億港元，債務(wù)凈額與權(quán)益比率為57.5%，比去年年中時(shí)增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)。

這一比例雖然相較于內(nèi)地房企債務(wù)高點(diǎn)時(shí)候并不算多，但相較于香港其他三大家族，則明顯高企。

要知道，2024年李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，凈負(fù)債率僅在4%左右；即便是相對(duì)較高的李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負(fù)債率也只有21%。新世界發(fā)展的負(fù)債率，比恒基地產(chǎn)高出1倍還要多。

同時(shí)，從去年末計(jì)算，一年內(nèi)到期的公司各類借貸、其他借貸、固定利率債券及應(yīng)付票據(jù)金額為322.09億元，可以說(shuō)手上的資金頗為緊張。

因此，這筆882億港元的銀行融資對(duì)于新世界發(fā)展解決現(xiàn)階段流動(dòng)性而言，顯得頗為重要。

另外，新世界發(fā)展去年還發(fā)行過一筆4億美元的可贖回債券，票面利率高達(dá)8.625%，發(fā)行成本遠(yuǎn)高于早前的債券，公司對(duì)于資金的渴求程度可見一斑。

出現(xiàn)20年罕見虧損，新世界也忙著“減債”

作為香港“四大家族”之一的鄭氏家族的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，新世界發(fā)展資金鏈出現(xiàn)問題的傳聞?dòng)蓙?lái)已久。

早在2023年2月，新世界發(fā)展中期派息就出現(xiàn)13年以來(lái)的首次減少，外界開始猜測(cè)公司利潤(rùn)受到的侵蝕。

2024年公布的2023-2024財(cái)年報(bào)告中，更是罕見地出現(xiàn)了公司20年以來(lái)首次的利潤(rùn)虧損，引發(fā)了外界震動(dòng)，也讓市場(chǎng)開始重新審視新世界發(fā)展近年的投資和經(jīng)營(yíng)狀況。

更為直接的影響是，彼時(shí)的新世界發(fā)展總裁鄭志剛隨即辭職，并出席了最后一次新世界發(fā)展的業(yè)績(jī)會(huì)。

到了去年11月，鄭家純就已經(jīng)在股東大會(huì)上表示，公司的首要任務(wù)是減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。這和早前新世界發(fā)展積極投資態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

今年1月，剛剛從新世界中國(guó)升職到新世界發(fā)展2個(gè)月的總裁的黃少媚，自掏腰包5488萬(wàn)港幣買下新世界在香港北角英皇道的豪宅，被視為用數(shù)年薪水回饋新世界；2月，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼主席鄭家純的妻子、鄭志剛的母親葉美卿也自費(fèi)1394萬(wàn)港幣買了同一個(gè)豪宅社區(qū)，可見“自家人”對(duì)公司業(yè)績(jī)的力挺。

與此同時(shí)，鄭氏家族及關(guān)聯(lián)企業(yè)周大福，也陸續(xù)接手了新世界發(fā)展出售的資產(chǎn)，以協(xié)助資金回收。

新世界發(fā)展先是在當(dāng)年6月，以15.49億港元價(jià)格，將天得發(fā)展30%的股權(quán)出售給周大福旗下全資公司；9月，以2.09億港元價(jià)格將持有的4個(gè)K11項(xiàng)目以及愛互送有限公司，出售給了鄭志剛?cè)Y自持的公司；11月，周大福又以4.167億元的價(jià)格，買下新世界發(fā)展旗下New World Sports Development Limited全部股權(quán)及相關(guān)貸款。

今年2月，黃少媚在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，會(huì)通過積極出售發(fā)展項(xiàng)目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提高租務(wù)回報(bào)、精簡(jiǎn)成本、暫停派息，以及積極的財(cái)務(wù)管理等7項(xiàng)措施，全力降低公司債務(wù)和改善流動(dòng)資金。

話音剛落的1個(gè)月后，新世界發(fā)展就傳出消息，計(jì)劃出售位于杭州的一棟估值10億元人民幣的甲級(jí)寫字樓。

從寄予厚望到黯然離場(chǎng)

“引咎辭職”的鄭志剛，可以說(shuō)是從家族核心管理層中黯然離場(chǎng)。然而在他剛剛登場(chǎng)的時(shí)候，曾被寄予過厚望。

鄭志剛是鄭氏家族“二代掌門人”鄭家純的長(zhǎng)子，2007年就出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，2009年他創(chuàng)立的首個(gè)K11項(xiàng)目在香港開業(yè)，加上2013年內(nèi)地首個(gè)K11項(xiàng)目上?；春Ｂ稫11亮相，鄭志剛和K11商業(yè)的名聲都逐漸出圈。

這個(gè)在當(dāng)時(shí)較少見的將藝術(shù)和商業(yè)高度融合的商業(yè)體，給商業(yè)市場(chǎng)打開了新思路，之后發(fā)展出的一系列K11項(xiàng)目，被視為是新世界發(fā)展在體系內(nèi)的新世界百貨業(yè)態(tài)老化之后，迭代出的新一代商業(yè)產(chǎn)品。

2017年鄭家純中風(fēng)后，鄭志剛成為新世界發(fā)展執(zhí)行副主席，開始掌管這家家族上市企業(yè)。之后，新世界發(fā)展在內(nèi)地和香港兩地的土地市場(chǎng)快速加碼，在2017年業(yè)績(jī)會(huì)上鄭志剛就表明了“大力發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)，更多增加華南土地儲(chǔ)備”的規(guī)劃。

而彼時(shí)正是內(nèi)地地價(jià)飛升、房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的最后階段，但2017年新世界發(fā)展旗下的負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)的新世界中國(guó)，在大灣區(qū)的總投資額就超過400億元，是在大灣區(qū)投資額最大的香港房企。

2020年公司還深度參與深圳、廣州等華南城市的舊改項(xiàng)目，而“舊改”項(xiàng)目本身就是資金需求量較大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目。

直到2022年，新世界中國(guó)仍在重倉(cāng)內(nèi)地核心城市。當(dāng)時(shí)頗為樂觀的鄭志剛還表示，新世界發(fā)展預(yù)留出200億港元資金用于收購(gòu)，會(huì)適時(shí)進(jìn)入大灣區(qū)市場(chǎng)。

但在當(dāng)時(shí)，內(nèi)地房企已經(jīng)在“三條紅線”的要求下，開始出現(xiàn)資金緊張的問題。但這些并為引起鄭志剛足夠的重視，并還是“大氣”表示，當(dāng)時(shí)內(nèi)地房企已經(jīng)沒錢了，有很多項(xiàng)目找新世界發(fā)展談合作。

但顯然，內(nèi)地市場(chǎng)和香港樓市同步出現(xiàn)的下行，也沒能讓新世界發(fā)展躲過債務(wù)重壓導(dǎo)致的資金鏈問題，區(qū)別在于鄭氏家族還有周大福等家族產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵時(shí)刻對(duì)新世界發(fā)展出手相助，而鄭志剛的“出局”已是定局。

如今鄭志剛接手了從新世界發(fā)展剝離出的K11管理和顧問業(yè)務(wù)，未來(lái)可能專注于自己一手創(chuàng)立的這部分業(yè)務(wù)，而新世界也一定程度上減輕了壓力。隨著鄭志剛的胞妹、鄭家純長(zhǎng)女鄭志雯進(jìn)入董事會(huì)名單，次子鄭志明任職原新創(chuàng)建集團(tuán)行政總裁，新世界發(fā)展“第三代掌門人”究竟花落誰(shuí)家，還仍有懸念。