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（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

7月15日的中央城市工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展作出了重要的部署，重點(diǎn)提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)劃定了新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展路徑。

作為一項(xiàng)城市發(fā)展領(lǐng)域最高規(guī)格的會(huì)議，中央城市工作會(huì)議在歷史上極為罕見(jiàn)，上一次是10年前的2015年，此后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大反應(yīng)。而再上一次的會(huì)議，更是要追溯到1978年了。

本次會(huì)議總結(jié)了我國(guó)城市發(fā)展成就，分析城市工作面臨的形勢(shì)，明確做好城市工作的總體要求、重要原則、重點(diǎn)任務(wù)，并對(duì)進(jìn)一步做好城市工作作了具體部署。

會(huì)議指出，黨的十八大以來(lái)，黨中央深刻把握新形勢(shì)下我國(guó)城市發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持黨對(duì)城市工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，堅(jiān)持把城市作為有機(jī)生命體系統(tǒng)謀劃，推動(dòng)城市發(fā)展取得歷史性成就，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化水平和城市發(fā)展能級(jí)、規(guī)劃建設(shè)治理水平、宜業(yè)宜居水平、歷史文化保護(hù)傳承水平、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量大幅提升。

在總體目標(biāo)方面，提出以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

在會(huì)議部署城市工作的7個(gè)方面重要工作中，在涉及到房地產(chǎn)相關(guān)的表述中提到，一是要著力建設(shè)舒適便利的宜居城市。堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。

二是要著力建設(shè)安全可靠的韌性城市。推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；強(qiáng)化城市自然災(zāi)害防治，統(tǒng)籌城市防洪體系和內(nèi)澇治理；加強(qiáng)社會(huì)治安整體防控，切實(shí)維護(hù)城市公共安全。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，中央城市會(huì)議的召開(kāi)，在當(dāng)下有著面臨轉(zhuǎn)型壓力的背景。目前外需回落、房地產(chǎn)大趨勢(shì)下行、基建基本飽和的情況下，外部競(jìng)爭(zhēng)和備受擠壓的壓力下，要將內(nèi)需和消費(fèi)打造成為新增長(zhǎng)動(dòng)力和引擎。

“城市發(fā)展方式從增量轉(zhuǎn)向存量，從外延向內(nèi)涵，從關(guān)注物質(zhì)到關(guān)注人，從硬件填充到軟性治理能力打造，從房地產(chǎn)單邊突進(jìn)到統(tǒng)籌房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口等，這些都是非常巨大的變化?！崩钣罴伪硎?，地方的領(lǐng)悟力、執(zhí)行力、理解力還未到位，需要中央會(huì)議來(lái)部署、動(dòng)員。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，會(huì)議的主題是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，但在具體推進(jìn)路徑上是堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，并強(qiáng)調(diào)要走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

他表示，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線，并在實(shí)施路徑上更強(qiáng)調(diào)供需雙向改革：“用‘雙軌制’重構(gòu)住房供給結(jié)構(gòu)，商品房建設(shè)需 ‘嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量’，同時(shí)以需定建擴(kuò)大保障性住房供給?！?

同時(shí)，會(huì)議明確我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

張波認(rèn)為，一方面“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 就是房地產(chǎn)高品質(zhì)發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這一舉措旨在降低交付風(fēng)險(xiǎn)、提升住房品質(zhì)。

發(fā)展方向的變化，意味著房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入新的階段。李宇嘉認(rèn)為，后續(xù)存量盤(pán)活、更新、空間資源整合，會(huì)帶來(lái)新的機(jī)遇，房地產(chǎn)的重點(diǎn)，將轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)、建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)并重，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用，將從“發(fā)動(dòng)過(guò)引擎”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”。

另外，存量時(shí)代下，二手房交易占比提高，以及城市更新推進(jìn)，對(duì)家居、家電、家裝、裝飾、裝修、建筑建材、租賃等業(yè)務(wù)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用?！斑@本身就是房地產(chǎn)回歸民生、大宗消費(fèi)的體現(xiàn)。”李宇嘉表示。

同時(shí)，增量房地產(chǎn)業(yè)仍然有一定機(jī)會(huì)。李宇嘉認(rèn)為，一方面是城市更新規(guī)劃驅(qū)動(dòng)空間資源、資產(chǎn)的升級(jí)和疊加，帶來(lái)空間價(jià)值提升；另一方面是土地利用政策的創(chuàng)新和調(diào)整，加大存量土地開(kāi)發(fā)，新增土地提高價(jià)值。

隨著居住改善需求得到激發(fā)，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方式，將從支持城市擴(kuò)張，轉(zhuǎn)為參與城市更新及提供高附加值的服務(wù)，行業(yè)未來(lái)會(huì)涌現(xiàn)出一批會(huì)盤(pán)活、懂運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：“例如現(xiàn)在已經(jīng)到來(lái)的REITs時(shí)代，未來(lái)這將利于帶動(dòng)社會(huì)資本、居民資金進(jìn)入存量物業(yè)市場(chǎng)，共同探索存量時(shí)代的價(jià)值新藍(lán)海。”

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