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【文/ 馬光遠】

在深圳房價上漲半年之后，深圳祭出了史上最嚴的調(diào)控措施，一些還在猶豫中的購房者感嘆，一覺醒來失去了購房資格。

從深圳這次出臺的“八條措施”看，嚴厲程度確實空前，最主要表現(xiàn)在，再次提高了限購的門檻，要求在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。目前屬于全國最嚴厲的限購政策。

同時，針對“假離婚”的行為，規(guī)定任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。這意味著，即使是真離婚的，也得按照“疑罪從有”的原則對待。另外，在首套住房的認定上，采取認房又認貸的原則，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施還有將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，打擊陰陽合同等。

坦率而言，深圳的調(diào)控措施，除了“史上最嚴”這一個亮點，其實也沒有什么別的亮點。房地產(chǎn)市場化20多年來，即使在改革開放的前沿陣地深圳，面對房價的上漲，采取的辦法依然是以前的老辦法，還是熟悉的配方，還是以前的味道。

深圳龍華區(qū)的城中村農(nóng)民房與大片新建商住樓宇（圖：東方IC）

每一次政策的出臺，依然是將房價上漲的因素歸結(jié)為炒作和投資。如果說真的是因為投資和炒作，還情有可原，但我的觀察是，深圳這一波上漲，最主要的原因有以下幾點：

一是深圳房價在經(jīng)歷2015年之后的一波大漲后，自2016年以來，房價總體在一線城市中率先調(diào)整，這幾年總體比較穩(wěn)定，根據(jù)深圳房價的小周期，2020年該漲了?！霸摑q了”，這是我去年以來，每次去深圳都強調(diào)的觀點；

二是深圳作為“粵港澳大灣區(qū)”的龍頭城市，作為社會主義先行示范區(qū)，這幾年利好不斷，深圳目前是中國GDP第三大城市，亞洲第五，世界前30名的城市。深圳也是過去40年全球發(fā)展最快的城市，沒有之一。深圳也是粵港澳大灣區(qū)最具創(chuàng)新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被強烈看好；

三是深圳是過去5年，中國人口凈流入最多的城市。2017年常住人口增加55萬，2018年接近50萬，2019年是40多萬，在全國所有城市中遙遙領(lǐng)先；

第四，深圳住宅的供應(yīng)趕不上城市發(fā)展的速度。今年4月份，網(wǎng)上有一篇《深圳樓市：“正確地回答了錯誤的問題”！》的文章，里面對深圳這么多年來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等進行了剖析，這篇文章的水準不錯。

這篇文章在談及深圳的土地供應(yīng)時引用了一些數(shù)據(jù)：過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個城市中倒數(shù)第四，不到北京十分之一，上海5.8%；從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過50%。這個數(shù)據(jù)低于北京、上海、廣州，僅比香港的8%高一點。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應(yīng)僅約24萬套。

以上四點導(dǎo)致的住房需求是真正的居住需求，我們假定深圳沒有一套房子是出于投資而購買，在以上四點因素的推動下，深圳房價上漲的壓力已經(jīng)相當大。

如果說非要加上第五點，那就是我今年一直說的，在全球央行放水的情況下，大城市的好房子的確不會像一些人想的降價，而是財產(chǎn)保值的最好選擇之一。也就是這一點原因，和投資沾點邊，其他都不沾。

其實，這一篇文章我從一開始就沒想寫多長，該說的過去10年都說了，該預(yù)測的去年年底也預(yù)測了。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各種評論，已經(jīng)寫到不想再寫。10年前我就呼吁，房地產(chǎn)政策應(yīng)該走出調(diào)控的“俯臥撐”輪回，我在10年前的文章中就寫道：

1998年以來，我們幾乎每年都出臺大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策：房價快速漲的時候抑制，房價要掉的時候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我從來沒有見過哪一個產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)一樣，年年吃藥，一會春藥，一會打胎藥！就是在這樣的周期下，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)居然成長為全球最大的房地產(chǎn)市場，成為拉動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為地方政府的最愛，老百姓財富的主要承載形式，這真的是一個奇跡。

同時，必須指出，從98年住房商品化改革以來，中國房地產(chǎn)政策體系一直就處于一個盲目被動的應(yīng)對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構(gòu)建科學(xué)的制度體系。如果站在產(chǎn)業(yè)和公共政策的角度而言，2003年以來，中國的房地產(chǎn)政策基本都是失敗的。我們一直呼吁抓緊時機構(gòu)建房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的公共政策體系，可是直到今天，這樣的體系仍然沒有出臺。即使如深圳，每次房價上漲，能拿出來的，還是這幾板斧。

深圳出臺“史上最嚴”的調(diào)控，對深圳房價的影響當然是有的，起碼，短期內(nèi)快速上漲的勢頭肯定得到了遏制，這是每一次調(diào)控都能看得見的短期效應(yīng)。但是，深圳這座城市的前景的確不錯，人口不斷流入，土地供應(yīng)又不足，在不足的土地供應(yīng)中住宅用地更是少得可憐。

即使像深圳官方承諾的，今年會加大居住用地供應(yīng)，計劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長一倍以上；增加商品住房供應(yīng)，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600-800萬平方米的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預(yù)計供應(yīng)房源面積超過500萬平方米、超5萬套；今年建設(shè)籌集公共住房不少于8萬套，但相對于深圳每年凈流入的人口，供應(yīng)缺口依然很大。這個問題不解決，下次大漲還會來。至于深圳的“二次房改”，我之前也寫過專門的文章，我對深圳“二次房改”持保留態(tài)度，如果想具體了解，可以去看我之前的文章。

本來有購房資格的，因為猶豫，一夜之間失去了購房資格。對于其他城市的購房者而言，這無疑是一個提醒：

第一，如果你所在的城市和深圳一樣屬于供求關(guān)系失衡的城市，你屬于自住需求，能上車就上車吧?？梢钥匆幌逻@幾年城市人口凈流入的排行版，要不要出手會有答案。比如，這幾天老有人問我為什么看好寧波的房價。去看看去年寧波人口凈流入多少，在全國的排名，以及寧波房價在全國所處的位置，以及寧波未來的發(fā)展前景，其實很容易得出結(jié)論的。

第二，不是全國所有城市的房價都會上漲，有些城市的房價基本沒有空間了，千萬不要輕易入手，但有些城市，我仍然主張自住需求的可以考慮了。比如，北京，上海，房價從2017年下半年調(diào)整，已經(jīng)3年了；

第三，中國未來一些城市屬于前景非常好的，比如南京，比如寧波，比如徐州，比如東莞……；

第四，房地產(chǎn)全國普漲的歷史早已經(jīng)終結(jié)，這也意味著，房地產(chǎn)全國性調(diào)控收緊的概率很低，就目前全國房地產(chǎn)的溫度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40個城市，投資房地產(chǎn)一定要謹慎了；

第五，記住，房價越貴的地方越安全，越便宜的地方越危險。