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上海超過1萬套新房集中上市，郊區(qū)成為供房大戶。

3月12日，上海市房地產(chǎn)官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布《本市近期將上市新建商品住房項(xiàng)目一覽表》（下稱“一覽表”）。一覽表顯示，本次上市的商品住宅項(xiàng)目一共有33個(gè)，共計(jì)106萬平方米，合計(jì)10006套。分布在浦東、寶山、松江、臨港、奉賢、青浦、金山、嘉定、崇明、徐匯、閔行11個(gè)區(qū)。

“政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控不僅要調(diào)需求，也要調(diào)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)中國(guó)城市治理研究院教授陳杰告訴第一財(cái)經(jīng)記者，因?yàn)槎址繏炫屏吭跍p少，二手房的供需矛盾比較突出，上海在此時(shí)增加新房供給，會(huì)緩解市場(chǎng)上供給短缺的情況?！拔艺J(rèn)為后期供給還會(huì)源源不斷?！?

這是自“滬十條”“滬七條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落地以來，上海首次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源。

集中批量入市

據(jù)悉，今年上海將主要采取集中批量入市的方式供應(yīng)新建商品住房，加大供應(yīng)力度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，方便購(gòu)房人選房，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策體現(xiàn)了房源公示穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向，成為近期上海穩(wěn)定市場(chǎng)的又一重要政策和舉措。從實(shí)際過程看，此次房源數(shù)量比較多，確實(shí)可以滿足購(gòu)房者選房的需求。而樓盤信息公布的做法，也值得全國(guó)其他大城市的學(xué)習(xí)。

一覽表具體公示了33個(gè)樓盤的項(xiàng)目地址、戶型、套數(shù)、備案均價(jià)等明細(xì)。

這批房源中大部分為剛需盤，單套面積100平米以下的占比約75%，除3個(gè)樓盤外，其他樓盤的備案均價(jià)為6萬元以下。該批房源中，續(xù)盤項(xiàng)目24個(gè)，備案均價(jià)均未上漲；新開樓盤價(jià)格也基本與周邊在售同質(zhì)樓盤持平。

一位正在觀望的購(gòu)房者告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“滬十條”“滬七條”政策連續(xù)實(shí)施后，感受到了政策對(duì)剛需住戶的友好。這次集中供應(yīng)這么多房源，個(gè)人也有了多種選擇。

該購(gòu)房者于去年年底賣掉了原來的兩居室住房，想要置換一套三居室，由于5年內(nèi)無購(gòu)房記錄和貸款記錄，且名下無房，購(gòu)房積分超過70分。

“受到新的積分政策的利好，我們現(xiàn)在主要考慮新房，這次公示的大華四季園、泗水和鳴等都在我的考慮之內(nèi)。”該購(gòu)房者表示。

是否會(huì)觸及“五年限售”？

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》規(guī)定，相關(guān)上市項(xiàng)目中，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策買的，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

某房地產(chǎn)銷售平臺(tái)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，嘉瀧匯苑、大華四季園，泗水和鳴、寶業(yè)活力雅苑、尚海灣豪庭、星河灣花園三期等都是市場(chǎng)熱門關(guān)注的項(xiàng)目，都有可能會(huì)觸發(fā)積分政策。

“交通便利和未來有交通規(guī)劃的樓盤受關(guān)注度非常高，教育資源、未來升值空間及其規(guī)劃是購(gòu)房者關(guān)心的幾大要素。積分夠的客戶一般會(huì)傾向選擇新房，積分不夠的客戶則選擇存量房、二手房、舊改項(xiàng)目較多?！痹撝薪檎f。

此前，閔行區(qū)永康城浦上雅苑（建發(fā)浦上灣）是“滬十條”后首個(gè)觸發(fā)“積分制搖號(hào)”的樓盤，總共498套房源，有1589組客戶參與認(rèn)籌，按照1：1.3的認(rèn)購(gòu)比，分?jǐn)?shù)線為56.7，最終有704組達(dá)標(biāo)入圍。

但由于該項(xiàng)目是在“滬七條”政策前，并未觸及“五年限售”政策。

對(duì)于這33個(gè)住宅項(xiàng)目是否會(huì)觸及“五年限售”政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這要看是否有優(yōu)先購(gòu)房制度，而是否有優(yōu)先購(gòu)房制度，就要看認(rèn)籌或認(rèn)購(gòu)的熱度。

“5年限售對(duì)投資者來說是一個(gè)很長(zhǎng)的鎖定期，導(dǎo)致房產(chǎn)的流動(dòng)性變差，有利于打擊房地產(chǎn)投資?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

加大新房供應(yīng)也將起到穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的作用。

“加大供應(yīng)，客觀上可以優(yōu)化供求關(guān)系，也利好市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，會(huì)倒逼部分二手房降價(jià)或定價(jià)比較穩(wěn)定。中介也不能炒作房源和哄抬房?jī)r(jià)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

住房供給與五個(gè)新城建設(shè)結(jié)合

記者發(fā)現(xiàn)，此次公示的房源大多位于郊區(qū)，與上海新城建設(shè)的方向相一致。

今年1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》也提出，將完善土地市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、5個(gè)新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

上海市人民政府近日印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》）也提出，到2025年5個(gè)新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬左右的目標(biāo)。

陳杰認(rèn)為，這次發(fā)布的項(xiàng)目相對(duì)比較多位于郊區(qū)和新城，日后上海組織住房供給也確實(shí)會(huì)更多與5個(gè)新城結(jié)合在一起。

“5個(gè)新城與以前的產(chǎn)業(yè)新城不一樣，以前是安排很多項(xiàng)目過去，很多人白天在產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，晚上還要回到主城區(qū)，一方面加大了主城區(qū)住房供給的矛盾，另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展也缺乏活力和可持續(xù)，現(xiàn)在希望每一個(gè)新城都能獨(dú)立發(fā)展起來，促進(jìn)產(chǎn)城融合?！标惤苷f。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似項(xiàng)目位于郊區(qū)基本上符合預(yù)期，因?yàn)檫@兩年供地也更多集中在郊區(qū)。5個(gè)新城后續(xù)建設(shè)力度加大，后續(xù)入住或居住的性價(jià)比更高，自然會(huì)帶來新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，相關(guān)房源也會(huì)更吸引人購(gòu)買。這個(gè)過程中也是產(chǎn)業(yè)不斷聚集、產(chǎn)業(yè)和居住協(xié)調(diào)發(fā)展的階段。