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從幾千元沖上4萬元，再被一紙限令打入寒冬，房價急速腰斬，“環(huán)京第一城”河北燕郊樓市從瘋狂進入蕭條已經(jīng)持續(xù)數(shù)年。期間，全線潰敗的不只是買在高點的北漂和炒房客，當初大范圍圈地、高價囤地以待后續(xù)開發(fā)的燕郊開發(fā)商也被深套其中。

而5年前，燕郊老牌開發(fā)商三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“興達公司”），以5300多萬元價格收購三河市燕郊鎮(zhèn)東蔡各莊村民趙文生、趙文福名下15畝土地的承包權(quán)。

在土地流轉(zhuǎn)合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日至2月1日，趙文東、趙文生、趙文福先后被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留，2月1日，三河市檢察院對趙文東、趙文福批捕。

2月22日，上游新聞記者采訪獲悉，上述三人的家屬已聯(lián)名向河北省、廊坊市檢察院反映稱，當年興達公司大范圍收地，其完全是積極、主動、自愿地進行交易，合同條款和價格也都是興達公司主導確定的，村民們的行為沒有非法性，不具社會危害性。

▲2022年1月5日至2月1日，趙文生、趙文福、趙文東三人被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留。2月1日，趙文生被取保候?qū)?。圖片來源/受訪者供圖

開發(fā)商瘋狂搶地 村民每畝地曾賣到400萬

燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，是一個面積只有108平方公里常住人口35萬的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因位于天安門以東30公里的地理優(yōu)勢，成為“環(huán)京第一城”。在2010年北京嚴苛的限購政策推動下，燕郊樓市迅速膨脹，房價沖破萬元大關(guān)，成為眾多北漂的安家之所。

2015年7月中旬，在京津冀協(xié)同發(fā)展、通州建設城市副中心等多項利好政策下，無數(shù)北漂和炒房客涌入燕郊，直接將燕郊房價推高到每平米4萬元時代?；馃岬臉鞘幸鹆烁鞯赝顿Y客的競相追逐，也吸引了大量地產(chǎn)開發(fā)商進入燕郊跑馬圈地。

憑借著地理優(yōu)勢，燕郊產(chǎn)生了4家實力雄厚的本土地產(chǎn)商——福成、燕達、匯福和興達，燕郊首富李福成正是以此起家。一直以來，燕郊的房地產(chǎn)開發(fā)都被這4家本土地產(chǎn)商控制著，鮮有外地房企進入燕郊拿地。

興達公司是四大本土地產(chǎn)商中最早涉入燕郊房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。天眼查顯示，興達公司的實際控制人是馬志濤，他名下有20多家企業(yè)，控制著90家公司，多數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。

2017年4月，興達公司的員工與東蔡各莊的村民趙文生簽訂了兩份《承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，約定以每畝260萬和400萬元的單價，5300萬元的總價，將趙文生名下15畝地的承包權(quán)轉(zhuǎn)讓給興達公司。代表興達公司在合同中簽字的是其工作人員王文濤，趙文生和趙文福則是依據(jù)早年的合作協(xié)議分配流轉(zhuǎn)款。

合同約定，雙方是依法、自愿、有償簽訂合同，興達公司獲得土地承包權(quán)后，依法享有流轉(zhuǎn)土地的原始流轉(zhuǎn)合同約定的各種相關(guān)權(quán)利及義務，并擁有再流轉(zhuǎn)的權(quán)利。

《承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》簽字后兩天，興達公司將錢款轉(zhuǎn)給了趙文生。

趙文生告訴記者，趙文東是他趙家家族里的弟弟，早些年當過村支書，趙文福是趙文東的哥哥，被收購的土地是早年他們從其他村民處流轉(zhuǎn)過來的，其中自己有5畝多地，趙文東有6畝多地，趙文福有3畝多地。因為關(guān)系熟絡，所以辦理相關(guān)合同簽字等手續(xù)都是委托趙文生辦的。

▲2017年4月，興達公司的員工與東蔡各莊村民趙文生簽訂了兩份《承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》。圖片來源/受訪者供圖

燕郊限購，開發(fā)商高價囤地被深套

2月22日，趙文生的兒子趙志輝告訴上游新聞記者，父親在1月5日被三河市刑偵大隊帶走接受調(diào)查，主要問的是興達公司與父親怎么簽訂協(xié)議，又是如何轉(zhuǎn)款的。

趙志輝告訴記者，各家開發(fā)商從2015年起就在燕郊的村子里大范圍收購土地，來東蔡各莊收地的主要是興達公司。當時興達在村里比較顯眼的位置，甚至掛起了“村改辦公室”的牌子，興達公司在周邊幾個村里收購了100多戶村民的土地承包權(quán)，總交易額或超10億元。父親當年簽訂的2份協(xié)議，都是興達公司主動找到他簽的，價格上也都是商量好確認并簽字的。

▲興達公司曾在東蔡各莊掛牌“村改辦公室”。圖片來源/受訪者供圖

2月22日，東蔡各莊一位趙姓村民告訴記者，在2016年左右，在東蔡各莊及其附近的幾個村莊里，開發(fā)商搶地跟瘋了似的，“有時好幾個開發(fā)商共同進村，挨家挨戶地問有沒有地，如果有就直接談價格簽字，不管是宅基地還是基本農(nóng)田，就是400萬一畝”。該村民表示，到了2017年中旬，熱鬧的景象突然一下子停止了，“也不知道什么原因，感覺特別的突然，呼啦一下子，見不到一家開發(fā)商進村收地了?！?

在興達公司和趙文生、趙文福簽訂合同短短兩個月后，2017年6月，燕郊開始實行嚴格的限購政策，非本地戶籍居民家庭在當?shù)刭彿啃枰U納3年社?；蚣{稅證明，限購1套住房。這一政策，把許多購房者擋在門外，燕郊樓市隨之迅速降溫，當年底，房價腰斬至2萬元左右，至今沒能回彈。

一方面是樓市走出了魔幻行情，一方面是開發(fā)商收購的土地遲遲沒有取得開發(fā)批文。按照相關(guān)規(guī)定，燕郊的農(nóng)村土地如果想進行房地產(chǎn)開發(fā)，需要先取得河北省政府轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)和用途的批文，三河市政府據(jù)此完成土地收儲，之后再以招拍掛的方式出讓使用權(quán)。

特別是2020年3月，國家發(fā)改委公布北三縣與北京市通州區(qū)協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，興達公司收購的土地至今未開發(fā)成功。這意味著，多年前斥巨資收購的村民土地，除了要承擔巨大的資金成本、價格大幅下跌的損失之外，還面臨無期限的等待。

針對燕郊的土地亂象，上游新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述情況不是個案。據(jù)央廣網(wǎng)報道，市民袁先生在2017年3月以每平方米1.6萬元的價格購買了盈時未來港小區(qū)一套60平方米的房子。2018年底，他等來的不是交房通知，而是盈時集團資金斷裂導致項目停工的消息。隨后，購房者紛紛要求退款。經(jīng)過相關(guān)政府出面協(xié)調(diào)，盈時集團僅給少數(shù)購房者退了部分錢款，大多數(shù)購房者一分錢也沒給退。部分購房者起訴了盈時集團，仍然沒能拿回錢款。

▲簽訂流轉(zhuǎn)合同后，涉案的15畝地至今仍處于閑置狀態(tài)，有的已經(jīng)成了荒地。土地始終未改變性質(zhì)和用途。圖片來源/受訪者供圖

開發(fā)商沒報案 3村民涉嫌敲詐勒索被抓

在土地流轉(zhuǎn)合同生效并完成交易近5年后，2022年1月5日，趙文東、趙文生、趙文福三人被三河市公安局以涉嫌敲詐勒索罪拘留，2月1日三河市檢察院對趙文東、趙文福批捕。

趙文生的兒子趙志輝告訴記者，2017年簽合同時雙方是自愿的市場行為，5年間興達公司也從未和他們就此事聯(lián)系過，15畝地現(xiàn)在處于閑置狀態(tài)，有的已經(jīng)成了荒地。土地始終未改變性質(zhì)和用途，未進行非農(nóng)建設，國家和集體利益也未受損害，其中并不存在糾紛，更不存在敲詐勒索。

2月22日，上游新聞記者致電興達公司一位馬姓負責人，對方表示，上述敲詐勒索案并不是興達公司報的案，具體誰報的案并不清楚，具體情況可以問公安部門。

隨后記者致電三河市公安局相關(guān)負責人，其表示，案件仍在偵辦中，不便透露相關(guān)情況。

2月21日，記者從趙文東、趙文生、趙文福三人的多位家屬處了解到，他們已聯(lián)名向河北省、廊坊市檢察院聯(lián)名反映稱，當年興達公司大范圍收地，完全是積極、主動、自愿地進行交易，合同條款和價格也都是興達公司主導確定的，村民們不可能也沒有能力敲詐興達，實際上當時不賣都不行。興達始終享有交易的自主權(quán)、選擇權(quán)和定價權(quán)，其損失是正常的政策、商業(yè)風險所致，與村民們無關(guān)。村民們的行為沒有違法、非法性，不具社會危害性。即使有經(jīng)濟糾紛，雙方也完全可以通過民事訴訟解決。

▲趙文東等人的家屬已聯(lián)名向河北省、廊坊市檢察院反映稱，當年興達公司大范圍收地，完全是積極、主動、自愿地進行交易，村民們的行為沒有違法、非法性。圖片來源/受訪者供圖

典型的土地“以租代征”協(xié)議 律師認為不構(gòu)成犯罪

5年前，燕郊多家開發(fā)商收購了幾百戶村民的土地承包經(jīng)營權(quán)，總交易或達幾百畝、數(shù)十億元。其他開發(fā)商和廣大村民都在觀望本案的最終走向，案件結(jié)果將起到強烈的示范作用。

中央財經(jīng)大學預防金融證券犯罪研究所高級研究員、北京市京師律師事務所許浩律師認為，此案不適認定構(gòu)成敲詐勒索罪。

《刑法》規(guī)定，敲詐勒索罪指行為人以非法占有為目的，采取恐嚇的方式迫使對方基于恐懼交付財物或者處分財產(chǎn)上的利益，數(shù)額較大（貳仟元）或者多次敲詐（二年內(nèi)三次以上）的行為。

首先，構(gòu)成敲詐勒索罪必須要求行為人有非法占有的目的。這趙文生等人與興達公司簽訂了《承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，該合同在未經(jīng)司法機關(guān)撤銷或認定合同無效前是合法有效的，難以認定趙文生等人非法占有的目的。

其次，要有證據(jù)證明趙文生等人采取了恐嚇的方式迫使對方基于恐懼交付財物，否則不能認定其構(gòu)成敲詐勒索罪。

趙文生等人與興達公司簽訂了《承包地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，屬于典型的土地“以租代征”協(xié)議。 所謂“以租代征”，即房地產(chǎn)公司通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，擴大建設用地規(guī)模。 隨著城市建設的飛快發(fā)展，房地產(chǎn)價格快速上漲，靠近城區(qū)農(nóng)村城市化進程加快，農(nóng)村集體土地價格也上漲。但是農(nóng)村集體土地只有通過政府征地后，再經(jīng)招拍掛程序才能賣給房地產(chǎn)企業(yè)。

為了搶占市場，很多房地產(chǎn)公司采取“以租代征”方式，獲取農(nóng)村土地進行房產(chǎn)開發(fā)。房價上升時期，“以租代征”模式有利于農(nóng)民收入提高，有利于推進地方政府城市建設，也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是房價下跌時期，大量土地積壓在房地產(chǎn)企業(yè)手中，導致房地產(chǎn)企業(yè)高額負債甚至破產(chǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)此時經(jīng)常要求解除租地協(xié)議，甚至主張協(xié)議無效。這種“以租代征”是房地產(chǎn)公司自愿簽訂的，不可能是被對方恐嚇脅迫簽訂的，如果將這種模式認定為犯罪，不但違反刑法規(guī)定，也違背生活常識。

此外，河北省紀委監(jiān)委官網(wǎng)2月17日發(fā)布消息，廊坊市委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長，大廠縣委書記谷正海被查。谷正海在2009年至2016年12月期間擔任燕郊開發(fā)區(qū)管委會主任，三河市委副書記、市長，案件是否牽涉當年的燕郊房地產(chǎn)開發(fā)亂象，目前尚未可知。

上游新聞記者 沈度