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近日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》（2023年修訂，以下簡稱《辦法》）。據(jù)悉，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂和項目“爛尾”風險，《辦法》中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定，并就如何確定重點監(jiān)管額度和使用監(jiān)管額度內(nèi)資金進行了說明。

關(guān)鍵詞：企業(yè)資質(zhì)

刪除原房企業(yè)三級、四級和暫定資質(zhì)的相關(guān)內(nèi)容

《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法按資質(zhì)等級確定開發(fā)經(jīng)營范圍和建設(shè)規(guī)模。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制；二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔業(yè)務(wù)。

解讀：修訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)相關(guān)文件精神，《辦法》修改了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批流程、申請核定資質(zhì)應(yīng)提交的材料及申報資質(zhì)人員、材料要求等相關(guān)內(nèi)容；刪除了原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級、四級和暫定資質(zhì)的相關(guān)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售

明確裝配式建筑商品房應(yīng)達到的進度

近年來，開發(fā)商拒絕購房人使用住房公積金貸款的現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重損害了支付住房公積金職工的合法權(quán)益，《辦法》對此提出了明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房。在銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在商品房銷售公示平臺網(wǎng)站上和樓盤銷售現(xiàn)場予以公示。

《辦法》明確，獲得預(yù)售許可之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得開展商品房銷售活動，不得訂立與擬銷售商品房有關(guān)的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預(yù)售價以外的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制作商品房預(yù)售廣告或者進行其他形式的宣傳時，應(yīng)當載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到建設(shè)總投資的25%以上。其中，多層建筑應(yīng)完成基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工，高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)三層以上，超高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)十層以上；對滿足裝配式建筑要求的商品房項目，工程形象進度應(yīng)達到±0.000標高。

解讀：修訂商品房預(yù)售許可有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)自治區(qū)住建廳印發(fā)的《關(guān)于在自治區(qū)裝配式建筑試點城市新建建筑中推廣應(yīng)用預(yù)制樓梯板預(yù)制樓板預(yù)制內(nèi)外墻板的通知》（桂建發(fā)〔2020〕8號）要求，為強化政策落實力度，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用裝配式建筑建造方式開發(fā)房地產(chǎn)項目，促進裝配式建筑發(fā)展，《辦法》第十六條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售符合裝配式建筑要求的商品房項目應(yīng)達到的工程形象進度。

關(guān)鍵詞：預(yù)售資金

申請預(yù)售許可前應(yīng)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議

今年以來，全國多地發(fā)文進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以保障購房人所購預(yù)售商品房順利建設(shè)、按期交付。對此，《辦法》提出明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當在項目所在地商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管賬戶開戶銀行應(yīng)與項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門建立信息互通共享機制。

商品房預(yù)售所得款項，應(yīng)當全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級等因素確定確保項目竣工交付所需的資金監(jiān)管額度。額度內(nèi)的資金必須用于與商品房有關(guān)的工程建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核同意后，由商業(yè)銀行從監(jiān)管賬戶及時撥付。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收之前，監(jiān)管賬戶應(yīng)有留存資金，具體比例由各市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門確定。

解讀：《辦法》修訂了商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)內(nèi)容。關(guān)于根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家部委關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件要求，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂和項目“爛尾”風險，《辦法》中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定，并就如何確定重點監(jiān)管額度和使用監(jiān)管額度內(nèi)資金進行了說明。

關(guān)鍵詞：物業(yè)承接查驗

小區(qū)交付15日前要進行承接查驗

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）之前，依法制定臨時物業(yè)管理規(guī)約，選聘前期物業(yè)服務(wù)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人）。

房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在現(xiàn)場查驗20日前將項目資料提供給物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)交付使用15日前與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。查驗工作完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》，并在協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

解讀：修訂物業(yè)承接查驗有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)《物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》有關(guān)規(guī)定，為保障物業(yè)承接查驗工作開展，維護業(yè)主的合法權(quán)益，《辦法》第二十三條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)人進行物業(yè)承接查驗的具體內(nèi)容及時間節(jié)點。