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“炒樓和炒股差不多，找準(zhǔn)有題材、有概念的樓盤(pán)，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤(pán)，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高?！焙⒔苁?015年10月份正式“下?！钡模麘c幸自己走入了“一片新天地”。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開(kāi)始，之后的181個(gè)交易日，A股市場(chǎng)共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是說(shuō)，幾乎每10個(gè)交易日股民就要經(jīng)歷一次“股災(zāi)”。

正當(dāng)股民們對(duì)著A股走勢(shì)長(zhǎng)吁短嘆，哀其不幸怒其不爭(zhēng)時(shí)，樓市已連創(chuàng)新高?！霸诖俗鲆粋€(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，如果有人在2015年1月份時(shí)在深圳購(gòu)入一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬(wàn)元，收益高達(dá)690萬(wàn)元。如果此人在1月4日時(shí)將用于購(gòu)房的首付90萬(wàn)元投資于股市，到如今能保本已算萬(wàn)幸?！焙⒔鼙硎尽?

那么， 胡英杰這回為什么會(huì)盯上貴陽(yáng)呢？“這些年我一直在關(guān)注貴陽(yáng)花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽(yù)為中國(guó)第一神盤(pán)，是亞洲最大樓盤(pán)，占地1830萬(wàn)平方米，計(jì)劃入住人口50萬(wàn)人。”

從今年1月初開(kāi)始，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時(shí)到市內(nèi)各個(gè)中介門(mén)面串門(mén)，有時(shí)在家做功課，對(duì)比貴陽(yáng)與全國(guó)其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點(diǎn)過(guò)后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動(dòng)地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡(jiǎn)單，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認(rèn)真做好筆記。

經(jīng)過(guò)三個(gè)月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達(dá)到80%。這個(gè)“神盤(pán)”的入住率是炒家評(píng)判貴陽(yáng)是否值得一炒的主要指標(biāo)。

“你知道嗎，貴陽(yáng)竟然還沒(méi)有地鐵房的概念。”胡英杰說(shuō)，按照他過(guò)去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)，兩條地鐵線交匯處的房?jī)r(jià)漲得最快最兇。而從縱向時(shí)間上來(lái)看，貴陽(yáng)近年的房?jī)r(jià)基本在6000塊錢(qián)左右橫盤(pán)，從橫向與其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)對(duì)比來(lái)看，貴陽(yáng)與他們還差一截。

“4月中下旬住建部要公布全國(guó)70個(gè)主要城市的一季度房?jī)r(jià)走勢(shì)，貴陽(yáng)肯定又墊底，這塊洼地一定會(huì)吸引游資進(jìn)來(lái)。貴陽(yáng)市內(nèi)交通比較擁堵，也是國(guó)內(nèi)比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計(jì)劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤(pán)較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價(jià)格?！焙⒔苷f(shuō)。

3.G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過(guò)10平方公里，人均月收入2000塊錢(qián)上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工，只有春節(jié)時(shí)，各地車牌會(huì)“云集”縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇“土豪”徐波來(lái)到此地經(jīng)營(yíng)設(shè)廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過(guò)后就一片漆黑。這一年，縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過(guò)來(lái)的大款，到此后不久，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來(lái)。2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。

“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)，我們這里的住宅用地每畝大約70萬(wàn)元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬(wàn)元以上，超出150萬(wàn)元的部分，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后，縣里會(huì)配合你們把房?jī)r(jià)炒上去?！币皇澜?jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷，這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目，他很快就從江蘇老家招來(lái)5個(gè)鐵哥們。

徐波回憶說(shuō)，“那塊地拍賣那天，起拍價(jià)是70萬(wàn)元，從早上8點(diǎn)開(kāi)始，我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開(kāi)發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià)，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了，才剛剛報(bào)到95萬(wàn)元。

眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌，報(bào)出150萬(wàn)的價(jià)碼，當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后，價(jià)格還在160萬(wàn)元附近徘徊。眼看著快11點(diǎn)了，我們加快進(jìn)度，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬(wàn)元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬(wàn)元一畝?！?

這塊地后來(lái)被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車分離地高端住宅項(xiàng)目，2014年開(kāi)盤(pán)價(jià)是5500塊錢(qián)，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)。

徐波解釋了其中的奧秘：開(kāi)盤(pán)之前，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門(mén)來(lái)，答應(yīng)可以一次性買(mǎi)下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部?jī)?yōu)惠，每平米降到4200塊錢(qián)，但對(duì)外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢(qián)。

“這是個(gè)雙贏的交易，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開(kāi)發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，如果銷售過(guò)慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)?！?

徐波告訴記者，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門(mén)，就當(dāng)是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤(pán)惜售，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房?jī)r(jià)抬起來(lái)。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。

在上述地塊拍出一畝250萬(wàn)元的史前高價(jià)后，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房?jī)r(jià)從3000塊錢(qián)漲到5000多塊錢(qián)。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財(cái)政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金?！盙縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開(kāi)機(jī)生產(chǎn)，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補(bǔ)償款，他們?cè)谝灰怪g暴富。

原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開(kāi)的酒店，房間基本都配了一臺(tái)麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見(jiàn)增多，看了實(shí)在痛心。”（應(yīng)采訪對(duì)象要求，魏廣華、胡英杰、徐波系化名）