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編者按：“中國崛起頂峰論”、“定時炸彈論”、中國將“陷入日本式衰退”的討論風(fēng)起云涌。盡管如此，中國頂住壓力提出“高質(zhì)量發(fā)展”就是硬道理，堅持走科技創(chuàng)新引領(lǐng)的轉(zhuǎn)型之路。

國際上，大國競爭成為影響全球經(jīng)濟(jì)的重要變量，中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型之路，充滿地緣政治的驚心動魄；國內(nèi)，正處在中國經(jīng)濟(jì)開始摒棄照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，探究中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生邏輯的階段，中國的轉(zhuǎn)型之路，又是在不同學(xué)術(shù)流派的思想交鋒中進(jìn)行的。

中國經(jīng)濟(jì)奇跡結(jié)束了嗎？在防風(fēng)險的大背景之下，房地產(chǎn)怎么辦？中國會陷入地方債務(wù)危機(jī)嗎？中國市場對外資吸引力下降了嗎？西方對華脫鉤斷鏈，中國世界貿(mào)易大國地位不保？人民幣兌美元匯率在“東升西降”和“去美元化”背景下，為什么還在貶值？……

2024年，我們究竟如何正確看清中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型趨勢，觀察者網(wǎng)推出《問診2024中國經(jīng)濟(jì)》專題，邀請中國頂級經(jīng)濟(jì)學(xué)家，犀利發(fā)問、嚴(yán)謹(jǐn)討論，駁斥海外媒體上各種中國頂峰論、崩潰論觀點(diǎn)，廓清百年未有之大變局下中央的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略布局，以及輿論界流行看法對中國經(jīng)濟(jì)走勢可能存在的種種認(rèn)識誤區(qū)，助力中國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。

【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】

積極信號

看空中國經(jīng)濟(jì)，唱衰房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)下國內(nèi)外輿論乃至學(xué)界“時尚”。國際組織和評級機(jī)構(gòu)都在爭先恐后地下調(diào)對中國經(jīng)濟(jì)的展望和評級，原因之一就是房地產(chǎn)問題。

但過去一直扮演房地產(chǎn)“吹哨者”角色的我，反而看到了房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的積極信號。這個積極的信號，就是2023年8月25日國常會審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。

原因很簡單，此次房地產(chǎn)超調(diào)，既不是結(jié)構(gòu)性原因，也不是外部原因，而是房地產(chǎn)短期政策不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量所致。換句話說，中國房地產(chǎn)這輛車沒問題，路沒問題，而是提檔換速的操作出了問題。只要調(diào)整到正確的模式，房地產(chǎn)就可以繼續(xù)平穩(wěn)前行，甚至可以走得更遠(yuǎn)。

看標(biāo)題，《指導(dǎo)意見》似乎針對的只是保障房，但仔細(xì)閱讀下面這些內(nèi)容后就會發(fā)現(xiàn)，這一政策的重大意義在于開啟了中國房地產(chǎn)的雙軌制：一是“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展”。簡單講，就是讓“商品歸商品，保障歸保障”。

可以說，這個《指導(dǎo)意見》就是對7月24日政治局會議的具體化，也是近年來房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺的最有含金量的政策。一旦中國房地產(chǎn)補(bǔ)上保障房這一軌，房地產(chǎn)就可以從原來的獨(dú)輪驅(qū)動變?yōu)殡p輪驅(qū)動，跳出以往“漲壓跌救”的政策循環(huán)，無論對行業(yè)的穩(wěn)定還是對經(jīng)濟(jì)的拉動，都會顯著提升。

當(dāng)然，開對了藥還不意味著就能治好病，如果劑量不夠，低估了這一政策的戰(zhàn)略意義，錯過最佳治療窗口，這一政策依然可能落空。因此，2024年最要緊的工作，就是加快中央政策的落地，盡快恢復(fù)市場對房地產(chǎn)的信心。

2023年11月19日，江蘇海安高新區(qū)城南花苑5期保障性住房項目正在加緊施工。@視覺中國

百億房產(chǎn)存量 是一片藍(lán)海

要想解決市場信心不足，首先要澄清對房地產(chǎn)形勢判斷的誤區(qū)。

現(xiàn)在有一種流行的認(rèn)識，就是隨著城市化的完成，中國人均增量住房需求已經(jīng)見頂，增量空間已經(jīng)很小，即使沒有打壓房地產(chǎn)政策，市場早晚也會收縮。且不說中國人均居住水平相對發(fā)達(dá)國家還有巨大差距，房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)和空間上都存在被抑制的質(zhì)量空間。

在結(jié)構(gòu)上，中央此次提出的“改善性住房需求”就存在巨大缺口，由于長期的政策抑制，很多這方面需求轉(zhuǎn)變?yōu)榫薮蟮暮Ｍ夥康禺a(chǎn)需求；在空間上，雖然城鄉(xiāng)間人口轉(zhuǎn)移趨緩，但城市間人口轉(zhuǎn)移依然旺盛，在三四線城市供給過剩的同時，一、二線城市依然有大量沒有穩(wěn)定住房的人口。

房地產(chǎn)不能只看增量。巨大的增量只不過是城市化起飛階段特定的現(xiàn)象，常態(tài)下的房地產(chǎn)更主要的是存量。改革開放以來，中國形成了人類歷史上空前規(guī)模的存量不動產(chǎn)，對于如何管理如此龐大的不動產(chǎn)，我們幾乎完全沒有經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)人口9億，城鎮(zhèn)住房存量高達(dá)333億平方米。其中，1990年以前的房屋占8.7%，29億平方米；2000年以前的房屋占27.5%，到2030年房齡超30年的房屋總量將高達(dá)92億平方米。巨大的存量使得即使微小的更新，都意味著巨大的需求。

和任何產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)從完成的那一刻起，升級需求也就隨之而生。手機(jī)如此、汽車如此、電腦也是如此。幾天前我在一次會上遇到倪虹部長，說起他提出的“像汽車一樣生產(chǎn)住宅”的設(shè)想，我認(rèn)為這是對房地產(chǎn)認(rèn)識的一個重要突破?，F(xiàn)代建筑技術(shù)使我們完全有可能像更新家具、電器一樣更新不動產(chǎn)。作為幾乎所有消費(fèi)的平臺，住房升級帶來的需求將會遠(yuǎn)超手機(jī)、汽車，沒有任何消費(fèi)品可以企及。

因此，未來的房地產(chǎn)不會因增量消失而終結(jié)，而是會在巨大存量基礎(chǔ)上再生。二級市場變得比一級市場更重要，城市更新變得比新區(qū)開發(fā)更重要。巨大的存量意味著房地產(chǎn)一旦進(jìn)入存量時代，必將是一片新的藍(lán)海，資管將成為房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，發(fā)現(xiàn)存量資產(chǎn)的價值將重塑房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在邏輯。因此，認(rèn)為新房需求的減少就是房地產(chǎn)末日的擔(dān)心完全沒有必要。

救房產(chǎn)是為了保住中國最主要的財富

很多人不理解為什么重啟中國經(jīng)濟(jì)必須要救房地產(chǎn)。對中國經(jīng)濟(jì)而言，存量不動產(chǎn)不僅意味著巨大的消費(fèi)富礦，同時也貯存了中國最主要的財富。過去二十年，中國中產(chǎn)階級之所以現(xiàn)象級“涌現(xiàn)”，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)為核心的家庭財產(chǎn)擴(kuò)張。

彭博經(jīng)濟(jì)估計，房價每下跌5%，房地產(chǎn)財富就會蒸發(fā)19萬億元人民幣。彭博社經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eric Zhu警告說：“這可能只是未來幾年更多財富損失的開始。除非出現(xiàn)大牛市，否則金融財富的小幅增長不太可能抵消房地產(chǎn)財富的損失?！?

不僅是家庭部門，中國地方政府、企業(yè)、家庭最核心的資產(chǎn)都是不動產(chǎn)。如果說發(fā)達(dá)國家財富很大程度體現(xiàn)在股票等形態(tài)的資本上，救經(jīng)濟(jì)先要救股市，那么中國的財富主要都體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，因?yàn)槭袌鼋灰字械牟粍赢a(chǎn)價格會給所有存量不動產(chǎn)定價，所以中國經(jīng)濟(jì)要恢復(fù)增長就一定要救房地產(chǎn)。

需要強(qiáng)調(diào)指出的是，救房地產(chǎn)的目的不是要賣更多的房，賣更多的地，而是要恢復(fù)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的流動性。因此，應(yīng)該將不動產(chǎn)價格的恢復(fù)作為比房地產(chǎn)規(guī)?；謴?fù)更重要的政策目標(biāo)。

當(dāng)前房地產(chǎn)無序潰退的一個主要原因，就是政策執(zhí)行部門將“房住不炒”錯誤解讀為“打壓房價”，房地產(chǎn)供給規(guī)模完全失控。打壓房價幫助無房者購房的初衷是好的，但卻打擊了中國核心資本的流動性。

實(shí)踐也證明了我之前的預(yù)測，打壓房價不僅無助于無房者購房，反而借金融系統(tǒng)將風(fēng)險傳導(dǎo)到所有市場主體（政府、企業(yè)、家庭），使得全社會收入同步下降造成消費(fèi)全面降級。

因此，明年房地產(chǎn)的一個工作核心，就是必須盡快恢復(fù)不動產(chǎn)的商品屬性。只有不動產(chǎn)價格回升，存量資產(chǎn)的價值才能恢復(fù)，金融系統(tǒng)才能擁有高流動的抵押品，債務(wù)問題才能解鎖。