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【文/觀察者網(wǎng)專欄作者趙燕菁】

盡管市場對中央出臺新的房地產(chǎn)救市政策早有預(yù)期，但5月17日房地產(chǎn)新政之猛還是震撼了整個市場。

社會上的普遍認為此次新政是國家為了制止經(jīng)濟下滑開展的救市，這是非常狹隘的。遵義會議后紅軍“四渡赤水”當(dāng)時看上去就是在求生，但如果放到整個長征甚至中國革命，“四渡赤水”實際上改變的是對敵我態(tài)勢的全新理解，創(chuàng)造出一套全新的作戰(zhàn)形式。

今天的房地產(chǎn)救市也是如此，中央在“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”這一判斷基礎(chǔ)上提出的一系列應(yīng)對措施，將會長期改變中國經(jīng)濟未來的運行模式。這就要求我們從一開始就要對戰(zhàn)役的意義、戰(zhàn)役的規(guī)模有清醒地認識。

新政背景：房產(chǎn)衰退導(dǎo)致銀行造幣功能喪失

此次中國經(jīng)濟衰退，發(fā)端于打壓房地產(chǎn)引發(fā)的資產(chǎn)負債表衰退。在中國的資產(chǎn)負債表里，以實體經(jīng)濟特別是制造業(yè)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)端非常強大，美國在高科技方面的限制反而激發(fā)了“卡脖子”領(lǐng)域的快速替代。

真正問題出在中國的負債端。由于房地產(chǎn)在債務(wù)端權(quán)益項中占比極大，銀行通過貸款創(chuàng)造貨幣最主要的抵押品都來自房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估值的下探，導(dǎo)致全社會資產(chǎn)縮水，銀行創(chuàng)造貨幣功能喪失，債務(wù)端大幅衰退。

由于資產(chǎn)負債兩端必須相等，債務(wù)端的收縮使得資產(chǎn)端全面過剩。沒有債務(wù)端的修復(fù)，貨幣就創(chuàng)造不出來，消費就是無源之水，“新質(zhì)經(jīng)濟”就會受到抑制，強大的資產(chǎn)端反而成為經(jīng)濟增長的詛咒。

因此，這次救市，表面上看是救房地產(chǎn)，但本質(zhì)上救的是債務(wù)端。救房地產(chǎn)只是手段，救債務(wù)端才是目的。只有將房地產(chǎn)新政放到這個大框架里，才能正確理解救市政策的宏觀意義。

中美經(jīng)濟脫鉤：究竟誰收割誰？

宏觀債務(wù)端負債項、權(quán)益項組成。債務(wù)端和資產(chǎn)端的差額由對外貿(mào)易彌補，資產(chǎn)端大于債務(wù)端，貿(mào)易就需要順差；負債端大于資產(chǎn)端，貿(mào)易就需要逆差。房地產(chǎn)衰退導(dǎo)致中國宏觀債務(wù)端大幅萎縮，使得中國經(jīng)濟更加依賴外部順差；美國大規(guī)模舉債，使得美國經(jīng)濟更加依賴外貿(mào)逆差。

中美經(jīng)濟脫鉤，雙方都會出現(xiàn)資產(chǎn)端和負債端出現(xiàn)落差，誰的落差越小，誰的抗衰退能力越強，誰就會最終勝出。如果中國勝出，就可以收割美國的資本；如果美國勝出，就可以收割中國的資產(chǎn)。

因此，美國需要通過“高息攬儲”彌補自身資產(chǎn)端，但加息也是有限度的，一旦無風(fēng)險收益大過資本市場，就會引發(fā)資本市場衰退。所以美國必須在股市維持非常高的泡沫，還必須提升與其競爭的資本市場的風(fēng)險。

而中國則需要外需彌補債務(wù)端的缺口。以汽車產(chǎn)業(yè)為例，雖然國產(chǎn)汽車在技術(shù)上取得突破，但4月當(dāng)月國內(nèi)銷售卻負增5.6%，之所以生產(chǎn)還能增長15.4%，靠的是出口在撐著。

美國之所以指責(zé)中國產(chǎn)能過剩，帶頭對中國加稅，就是不讓中國利用外部市場彌補債務(wù)端收縮形成的缺口。可以說中美雙方都進入了最困難的階段。

需要指出的是，俄烏戰(zhàn)爭后，美國帶頭對俄羅斯展開制裁，使歐洲的資本市場無法威脅美國的資本市場，但卻無意中幫助了中國。

由于俄羅斯與中國的能源貿(mào)易采用人民幣結(jié)算，不僅減少了中國對美元的需求，反過來擴大了人民幣的需求，有效地對沖了美國對中國加稅帶來的影響。中俄資產(chǎn)負債表的互補，嚴重破壞了美國對中俄的制裁的效果。因此，美國竭力切斷中俄人民幣結(jié)算的貿(mào)易不僅是要制裁俄羅斯，同時也是要進一步也是要強化中國對美元的依賴。

3000億再貸款創(chuàng)造流動性，但還不夠

從全球競爭中，我們可以看清。保住、進而擴大權(quán)益項是中國頭等重要的戰(zhàn)略。而在組成權(quán)益項的股市、債市、房市中，權(quán)重最大的就是房地產(chǎn)。由于存量不動產(chǎn)的規(guī)模遠大于增量，房價、地價對權(quán)益的估值要遠比新增房地產(chǎn)規(guī)模更重要。

央行降息、降首付，再結(jié)合不久前自然資源部提出通過與去化周期掛鉤減少供地，各地取消限價、限資格、限容積率等一系列政策，房地產(chǎn)政策從“限價放量”向“限量保價”180度大調(diào)整，就是要制止宏觀負債端螺旋式收縮。這也就是為什么說5.17房地產(chǎn)新政乃是事關(guān)全局的“淮海戰(zhàn)役”。