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（文/張玉 編輯/馬媛媛）登陸港股資本市場(chǎng)以來，祥生控股（02599.HK）披露的首份業(yè)績(jī)報(bào)告可謂喜憂參半。

2020年，公司實(shí)現(xiàn)收入466.38億元，較2019年同期增長(zhǎng)31.3%；凈利潤(rùn)為30.53億元，同期下降約4.8%。此外公司毛利潤(rùn)總額約為84.35億元，較去年同期下降約0.5%。

增收不增利的背后，與祥生地產(chǎn)近年來在土地市場(chǎng)上頗為“激進(jìn)”的拿地作風(fēng)不無關(guān)系。3月24日，祥生地產(chǎn)旗下公司歷經(jīng)131輪競(jìng)價(jià)，以“觸頂價(jià)”31.11億元競(jìng)得浙江紹興一宗地塊，溢價(jià)率約33.2%，競(jìng)配公共租賃住房面積1.9萬平方米。

截至2020年末，祥生控股的凈資產(chǎn)負(fù)債比率由2019年的360%下降至2020年12月31日的140%，依然處于高位。

高溢價(jià)拿地?cái)偙±麧?rùn)

2020年，祥生控股的利潤(rùn)表現(xiàn)并不理想。報(bào)告期內(nèi)，公司歸屬于集團(tuán)權(quán)益的合約銷售額為781.68億元，較去年同期增長(zhǎng)約25.1%。不過，公司凈利潤(rùn)和毛利潤(rùn)均呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。其中，凈利潤(rùn)為30.53億元，較去年同期下降4.8%；毛利潤(rùn)總額為84.35億元，較去年同期下降0.5%。2020年，祥生控股的毛利率為18.1%，2019年同期則為23.9%，同比下滑5.8%。

此外，公司核心純利為30.97億元，較2019年同期下降約3.2%。核心純利率約為6.6%，較2019年減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于2020年公司毛利率的減少，祥生控股方面表示，主要由于年內(nèi)確認(rèn)的二線城市項(xiàng)目土地單價(jià)較高。年報(bào)顯示，2020年祥生控股新增土地儲(chǔ)備46宗，總占地面積為274萬平方米。

同策研究院資深分析人士肖云翔表示，實(shí)際上，在最近陸續(xù)公布2020年業(yè)績(jī)的房企中，很多都存在增收不增利的情況。至于影響因素很多，有自身因素，也有市場(chǎng)調(diào)控因素。內(nèi)部因素在于前期高溢價(jià)拿地項(xiàng)目逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，銷售溢價(jià)空間降低。同時(shí)，受嚴(yán)格的調(diào)控政策影響，很多重點(diǎn)城市都出臺(tái)了限購、限價(jià)政策，造成溢價(jià)空間很低，甚至沒有。內(nèi)外部因素的結(jié)合，導(dǎo)致了行業(yè)大多企業(yè)出現(xiàn)增收不增利的情況發(fā)生。

2020年，祥生控股在拿地方面顯得頗為“激進(jìn)”。2月7日，祥生以上限價(jià)14.25億元+競(jìng)配人才住房面積51730平方米競(jìng)得紹興諸暨一宗商住地。地塊歷經(jīng)7個(gè)半小時(shí)、532輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)率34.94%。

2020年12月22日，祥生控股經(jīng)過336輪競(jìng)價(jià)，以杭州星揚(yáng)企業(yè)管理為主體，拿下衢州柯城區(qū)花園街道道士田鋪-2號(hào)地塊，溢價(jià)率71.79%。

值得一提的是，根據(jù)媒體報(bào)道，祥生控股董事會(huì)主席陳國祥曾在去年上市之時(shí)表示，公司將憑借多元化的產(chǎn)品與服務(wù)，以規(guī)模為基石，以品質(zhì)為要求，在經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下，精益求精，穩(wěn)步向前。由此可見，規(guī)模，無疑仍是祥生控股未來一段時(shí)間的追求目標(biāo)。

浙江土儲(chǔ)占“半壁河山”

  公開資料顯示，祥生集團(tuán)于上世紀(jì)80年代創(chuàng)立于浙江諸暨，歷經(jīng)30余年的發(fā)展，已經(jīng)成長(zhǎng)為一家集地產(chǎn)開發(fā)、小鎮(zhèn)開發(fā)及運(yùn)營、商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營、建筑安裝、物業(yè)管理、酒店管理等事業(yè)板塊于一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。2020年11月18日，祥生控股成功于港交所主板上市，募集資金凈額35.1億港元。

2020年12月31日，祥生控股有88個(gè)已竣工物業(yè)項(xiàng)目，其中持作出售的已竣工物業(yè)為42.73億元，較2019年12月底的53.93億元減少了11.2億元。集團(tuán)已竣工建筑面積為1660萬平方米，較2019年的1590萬平方米有所增加。

從地域來看，2019~2020年，祥生控股在浙江省的收益分別為221.1億元及285.18億元，占集團(tuán)年度收益的比例分別為62.5%和61.34%。2019~2020年，祥生控股來自浙江及泛長(zhǎng)三角（以下統(tǒng)稱“泛長(zhǎng)三角”）的收益分別為348.2億元及455.08億元，占比分別為98.44%及97.89%。不難看出，祥生控股超過六成的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來自浙江。泛長(zhǎng)三角則幾乎貢獻(xiàn)了祥生控股的全部收入。

在年報(bào)中，祥生控股方面表示，集團(tuán)始終堅(jiān)持區(qū)域化聚焦深耕的發(fā)展戰(zhàn)略，自2016年起實(shí)行“1+1+X”擴(kuò)張策略，堅(jiān)持立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，選擇性布局具備高增長(zhǎng)潛力的城市。

2020年12月31日，集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量2330萬平方米，其中泛長(zhǎng)三角區(qū)域900萬平方米，浙江省1120萬平方米。

同時(shí)值得一提的是，2020年祥生控股財(cái)務(wù)收入大幅減少。據(jù)悉，祥生控股財(cái)務(wù)收入主要包括銀行存款利息收入。集團(tuán)財(cái)務(wù)收入由2019年的1.52億元減少至2020年的7580萬元，減少幅度為50.1%。祥生控股方面表示，這主要由于2020年確認(rèn)來自聯(lián)營公司及合營企業(yè)利息收入減少所致。

2020年，祥生控股融資成本由2019年的7.78億元增加至2020年的11.13億元，主要由于債務(wù)總額由2019年的285.27億元增加至2020年的461.77億元，增長(zhǎng)幅度為61.9%。

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