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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）業(yè)績向好股價卻創(chuàng)了新低。

4月22日，萬科發(fā)布2021年一季度業(yè)績報告。報告顯示，本集團實現(xiàn)營業(yè)收入622.6億元，同比增長30.3%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤12.9億元，同比增長3.4%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算面積為374.7萬平方米，同比增長18.5%；貢獻營業(yè)收入530.0億元，同比增長34.6%。

然而，作為“好學(xué)生”的萬科，股價卻持續(xù)下挫，其H股今日盤中最低跌至26.25港元，創(chuàng)逾三個月來新低。

毛利率再度下滑

“三道紅線”和“毛利率”，將會成為很長一段時間里對房企的靈魂拷問。

報告顯示，萬科第一季度房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為 16.1%，較2020年末22.6%再度下降6.5個百分點。

這是繼2019年毛利率下降2.5個百分點、2020年毛利率下降4.6個百分點后，再次降低。

對此，萬科認為毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關(guān)。而在此前2020年業(yè)績會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬科內(nèi)部已對短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)利潤率仍有下降趨勢這一觀點形成共識，認為行業(yè)回報率不等于一個企業(yè)的回報率，精益運營的企業(yè)回報率依然會高于行業(yè)均值。

換言之，萬科隨毛利率持續(xù)下滑的現(xiàn)象早有預(yù)判。

受毛利率下滑影響，萬科業(yè)績增長放緩。期內(nèi)公司營收同比增長30.3%，歸母凈利潤同比增長3.4%，歸母凈利潤率僅為2.07%。

至于“三道紅線”問題，截至報告期末，萬科凈負債率為15.5%；持有貨幣資金1966.0億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和723.7億元；剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率亦為69.5%，踩線達到“綠檔”標準。

大家對這一走向并不意外。在3月31日舉辦的萬科2020年全年業(yè)績會上，執(zhí)行副總裁韓慧華就表示，萬科僅踩中剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率一條紅線，為70.4%，而且萬科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。

平安證券研報表示，雖然萬科財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、融資成本占優(yōu)，拿地優(yōu)勢擴大，但考慮到萬科業(yè)績增長放緩，且毛利率下行快于此前預(yù)期，下調(diào)公司評級。

國盛證券也在研報風(fēng)險提示中表明，萬科結(jié)算進度低于預(yù)期，毛利率不及預(yù)期，多元業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。

7900億目標僅完成2成

收并購頻發(fā)、銷售金額集中度提高，房企寡頭效應(yīng)越來越明顯。

在此基礎(chǔ)上，2021年，萬科提出了7900億的銷售目標，比去年實際銷售規(guī)模增長12%，同時還提出回款率95%的要求。

報告顯示，2021年1~3月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1104.4萬平方米，合同銷售金額1794.7億元。據(jù)此計算，萬科僅完成全年目標22.72%。

值得注意的是，在發(fā)布一季度報告的前一天，萬科披露關(guān)于股東深圳地鐵參與轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)的相關(guān)事項。

具體來看，為提高存量股權(quán)的經(jīng)濟價值，深鐵集團擬在萬科該披露公告之日起15個交易日后的6個月內(nèi)，以所持有的不超過97241965股萬科A股股份（不超過公司A股股份的1%），約占萬科總股本的0.837%，參與轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)。該轉(zhuǎn)融通證券出借股份來自于深鐵集團協(xié)議受讓的股份，出借股份的所有權(quán)不會發(fā)生轉(zhuǎn)移。

按照萬科A在4月23日收盤時28.09元股價來計算，這部分股票市值約為27.32億元。

雖然上市公司股東成為券源主體來源在市場上并不少見，但似乎還是對萬科股價產(chǎn)生影響。

4月23日，萬科企業(yè)A股、H股低開低走，截至收盤，萬科H股跌幅5.01%，報26.55港元，總市值3084.51億港元，較2月下旬逾4000億港元的總市值蒸發(fā)約千億港元；萬科A跌幅3.20%，報28.09元，總市值3084.51億元，較3月初蒸發(fā)逾700億元。

換句話說，在不到2個月的時間里，萬科A+H股共蒸發(fā)超千億市值。

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