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（文/張志峰編輯/馬媛媛）6月11日下午，長(zhǎng)達(dá)5日的成都樓市首輪集中供地落下帷幕，40宗地全部出讓完畢，面積合計(jì)約3449畝，成交總額達(dá)354.86億元。

值得關(guān)注的是，本輪成都集中供地政策嚴(yán)厲成都堪稱全國(guó)之最：多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)房銷售、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持租賃比例、限制紅檔房企競(jìng)拍……因此被業(yè)內(nèi)稱之為“重量級(jí)拳王爭(zhēng)霸賽”和“集中供地屆的高考”。

“紅檔”房企禁入

成都集中供地于6月7日開(kāi)拍，11日結(jié)束，共推出40宗地，超過(guò)70家房企積極報(bào)名參拍，其中萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)等龍頭房企均報(bào)名超過(guò)20宗土地，而龍光、金茂、卓越、德商、新希望、融信等報(bào)名數(shù)量也都超過(guò)10宗。此外，還出現(xiàn)了伊犁聯(lián)正、重慶昕暉、萬(wàn)為發(fā)展、武漢卓爾等地方房企也大都有所收獲。

而此次土拍最先引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的卻并非是土地本身，而是其禁入規(guī)則。

在6月7日土拍開(kāi)始當(dāng)天，一則由成都市住建局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競(jìng)買的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時(shí)踩中“三條紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）或有嚴(yán)重失信情形的開(kāi)發(fā)企業(yè)納入競(jìng)拍黑名單。

事實(shí)上，這已不是成都第一次提及限制“三道紅線”房企拍地了，在今年3月官方就發(fā)布了文件，提出加強(qiáng)土地競(jìng)買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“三道紅線”不得參與成都市土地競(jìng)拍。

不過(guò)，在今年首批集中供地試點(diǎn)的22個(gè)城市中這一規(guī)則尚屬首創(chuàng)，且該《辦法》不僅即日起試行，試行期為一年，還進(jìn)一步明確了具體的核查結(jié)果將由市級(jí)相關(guān)主管部門對(duì)相關(guān)主體實(shí)施動(dòng)態(tài)審查，換馬甲也沒(méi)用。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2020年末同踩“三道紅線”的上市房企占比約10%。

換句話說(shuō)，國(guó)企如首開(kāi)集團(tuán)，民企如富力、泰禾等都2020年底腳踩三線的房企，無(wú)論規(guī)模大小，統(tǒng)統(tǒng)無(wú)緣成都今年的土地拍賣，且業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一土拍規(guī)則會(huì)被越來(lái)越多的地方政府學(xué)習(xí)借鑒。

因此，房企降杠桿變得更加迫切。以三大頭部房企為例，在年初業(yè)績(jī)會(huì)上，碧萬(wàn)恒均提出明確計(jì)劃。

作為“黃檔”的碧桂園CFO伍碧君直言，按照現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，集團(tuán)能夠在2023上半年之前穩(wěn)步變綠。

萬(wàn)科集團(tuán)管理層表示，有信心在今年年底實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞也表示，力爭(zhēng)2021年6月30日，凈負(fù)債率降至100%以下；至2021年12月31日，現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上；至2022年12月31日，資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，達(dá)到“三條綠線”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，未來(lái)“踩線”房企在成都乃至全國(guó)土地市場(chǎng)拿地將受到限制。政策進(jìn)一步對(duì)房企操作規(guī)范性和合法性提出更高要求，與國(guó)家整體調(diào)控方向保持一致，這勢(shì)必促使房企將降負(fù)債、降杠桿作為首要任務(wù)。對(duì)于整個(gè)土地市場(chǎng)而言，意味著參與土拍的房企減少，一定程度上也有利于引導(dǎo)土拍降溫。

最高自持租賃比例59%

除了禁入規(guī)則之外，此次成都土拍的第二個(gè)看點(diǎn)是自持租賃住房面積比例。

此前，成都土拍中更多采用的是“無(wú)償移交租賃住房/統(tǒng)籌住房”，如今則是“自持租賃住房”。

根據(jù)相關(guān)要求，租賃住房的自持年限為30年，在自持年限內(nèi)只能用于租賃，不得分割抵押、轉(zhuǎn)讓，若實(shí)施整體轉(zhuǎn)讓、整體抵押等處置的，處置后仍為租賃住房，不得分割銷售。并且自持的租賃住房與項(xiàng)目?jī)?nèi)其他商品住房同步設(shè)計(jì)，同步建設(shè)，同步竣工。

土地產(chǎn)權(quán)70年，租賃年限為30年，未明確是長(zhǎng)租還是短租，是整租，還是散租，這為開(kāi)發(fā)商留足了操作空間之余，也是對(duì)其運(yùn)營(yíng)實(shí)力的巨大考驗(yàn)。

而最為引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是，本次供應(yīng)的40宗土地中，有30余宗在出讓文件中明確了“競(jìng)自持租賃住房面積比例”的要求，且自持比例普遍較高，從第一天的最高30%，到后面大部分都超過(guò)30%，甚至超過(guò)了50%的比例。

其中自持比例最高的是由四川遠(yuǎn)達(dá)競(jìng)得的高新區(qū)中和街道76畝地塊，自持比例高達(dá)59%，成交樓面地價(jià)13500元/㎡；其次是天府新區(qū)興隆街道的龍光地塊，自持比例為45%，成交樓面地價(jià)10400元/㎡。

值得一提的是，此前杭州首批集中土拍也全部采用了“競(jìng)自持”政策，結(jié)果57宗地塊中41宗拍至溢價(jià)封頂，進(jìn)入自持階段，最終12宗自持比例超過(guò)20%，已經(jīng)讓幾乎所有開(kāi)發(fā)商直呼“不賺錢”。

其中，自持比例最高的兩宗地塊分別達(dá)到40%和38%，創(chuàng)下近兩年來(lái)杭州“雙限”實(shí)行下最高的自持比例。

杭州本土行業(yè)大佬、濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興更是直白地揭開(kāi)了“皇帝的新裝”。他在隨后的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上回復(fù)投資者稱：公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

不曾想，話音剛落，成都土拍再次刷新了人們對(duì)于行業(yè)的認(rèn)知，直接將自持比例推高到了59%。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)行業(yè)討論地已經(jīng)不是賺多少的問(wèn)題，而是賠多賠少的問(wèn)題。

連一向自稱“三好生”的旭輝集團(tuán)也忍不住了，企業(yè)CEO林峰近期屢屢爆出語(yǔ)出驚人，評(píng)“集中土拍”時(shí)直言：高價(jià)拍地的朋友，大鐮刀之下，韭菜不論高矮。

房企“排隊(duì)賠錢”？

此外需要指出的是，成都此次土拍除了競(jìng)自持之外，幾乎所有地塊還附帶大量配建要求及義務(wù)，如現(xiàn)房銷售，配建學(xué)校、醫(yī)院、道路、綠地等不一而足。

因此，引發(fā)不少準(zhǔn)購(gòu)房者擔(dān)憂：原本近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題就已經(jīng)較為嚴(yán)重，繼續(xù)壓縮房企利潤(rùn)，或者說(shuō)房企為了少虧錢勢(shì)必從其他地方“找補(bǔ)回來(lái)”，未來(lái)減配降標(biāo)、銷售亂象、霸王條款等現(xiàn)象會(huì)不會(huì)更加嚴(yán)重？

對(duì)此，作為倒數(shù)第二個(gè)實(shí)施集中式土拍的城市，充分吸取了其他城市或成功或失敗經(jīng)驗(yàn)的成都早有預(yù)案。在前文所述房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定的《辦法》中，被納入競(jìng)買資格限制名單中除了“紅檔”企業(yè)之外，還嚴(yán)格注明了其他多種違規(guī)情形。

例如造成工程停工爛尾未復(fù)工或未處置完畢的原發(fā)企業(yè)；未按規(guī)定撥付工程款，導(dǎo)致農(nóng)民工工資拖欠的開(kāi)發(fā)企業(yè)；未履行主體責(zé)任、導(dǎo)致發(fā)生重大質(zhì)量安全事故或造成惡劣社會(huì)影響的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由市住建局推送；因主體責(zé)任履行不到位，引發(fā)重大矛盾糾紛的開(kāi)發(fā)企業(yè)；年度內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信用記減分累計(jì)扣減10分或信用等級(jí)為D級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)；發(fā)生其他嚴(yán)重失信問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)等等。

此外，《辦法》還對(duì)審查機(jī)制進(jìn)行了明確：成都市法院、成都市規(guī)劃和自然資源局、成都市住建局、成都市市場(chǎng)監(jiān)管局、成都市稅務(wù)局5個(gè)市級(jí)部門作為審查主體，在日常監(jiān)管中以采取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與成都市商品房建設(shè)用地競(jìng)買的主體資格，實(shí)施動(dòng)態(tài)審查。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成都從市場(chǎng)準(zhǔn)入環(huán)節(jié)入手，按照整頓規(guī)范與制度建設(shè)并重的原則制定《辦法》，其目的就是為了從源頭上防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)購(gòu)房群眾利益，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展，切實(shí)遏制商品房延期交付、工程質(zhì)量低劣、停工爛尾等問(wèn)題的出現(xiàn)。

既然如此，那一眾房企為何還要“蜂擁而至”得排隊(duì)賠錢呢？

旭輝林峰在日前公開(kāi)發(fā)表的一篇文章中認(rèn)為，這一輪的土拍火熱，更多時(shí)候不是市場(chǎng)邏輯在支撐，而是恐慌邏輯，“別人都拿了地，我沒(méi)有，往后可能要三個(gè)月以后，也就是早飯沒(méi)吃上，可能要等午飯才能吃，萬(wàn)一午飯也沒(méi)吃上，那就要餓一天了。其實(shí)看看百?gòu)?qiáng)房企的土儲(chǔ)，哪一家冰箱里的存量都?jí)虺院脦滋斓?。?

事實(shí)上也確實(shí)如此。有機(jī)構(gòu)分析師向觀察者網(wǎng)表示，縱觀已經(jīng)完成集中土拍的21個(gè)熱點(diǎn)城市，除融創(chuàng)之外的頭部房企拿地?zé)崆檫h(yuǎn)不如處于中游和下游的房企，這些企業(yè)剛剛走向全國(guó)化、或者還未邁出規(guī)?；椒?，手頭庫(kù)存本就不多。在如今大魚(yú)吃小魚(yú)，甚至大魚(yú)吃大魚(yú)的年代，自然是最為“焦慮”的群體。

融信董事會(huì)主席歐宗洪也曾在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)此解釋，道出了其代表的中型房企發(fā)力根源：“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地），相對(duì)來(lái)說(shuō)，毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高”。

同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)也向觀察者網(wǎng)表示，“自持”政策是熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一種手段，目前多個(gè)城市推廣，主要是通過(guò)間接增加房企資金成本的手段，并且該成本不直接體現(xiàn)在土地和房?jī)r(jià)上，來(lái)達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的。

他認(rèn)為，這都會(huì)增加房企運(yùn)營(yíng)層面的風(fēng)險(xiǎn)，隨著融資成本不斷上升、拿地成本和開(kāi)發(fā)難度上升，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上漲，長(zhǎng)此以往，高風(fēng)險(xiǎn)的房企將會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)破產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾的情況將會(huì)出現(xiàn)。因此，風(fēng)險(xiǎn)的防控較強(qiáng)的頭部房企很少露面，也由于其本身就有一定的土地儲(chǔ)備。未來(lái)房企間分化將更加明顯，中型房企沖一沖有望渡過(guò)難關(guān)，小房企則更加艱難。