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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）2021年累計(jì)新增借款超過(guò)凈資產(chǎn)20%的榮安地產(chǎn)，一轉(zhuǎn)眼無(wú)償借給綠城3.5個(gè)億。

6月16日，榮安地產(chǎn)發(fā)布對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助公告稱，在不影響公司正常經(jīng)營(yíng)的情況下，公司控股子公司寧波康慈置業(yè)擬為綠城集團(tuán)提供總額不超過(guò)3.5億元的財(cái)務(wù)資助，暫不計(jì)息。

具體來(lái)看，該筆資金屬于項(xiàng)目公司閑置富余資金，主要用于寧波康慈置業(yè)旗下項(xiàng)目寧波新城河4#地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而榮安地產(chǎn)與綠城集團(tuán)分別持有其50%股權(quán)。

按照合作約定，項(xiàng)目公司各方股東有權(quán)按權(quán)益比例臨時(shí)調(diào)用項(xiàng)目公司閑置富余資金，因此，康慈置業(yè)擬在預(yù)留項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)資金后將閑置富余資金按照權(quán)益占比借予綠城集團(tuán)。

事實(shí)上，這并非榮安地產(chǎn)第一次無(wú)償資助項(xiàng)目公司各方股東。4月29日，榮安地產(chǎn)為義烏華統(tǒng)房開(kāi)提供6.37億元的財(cái)務(wù)資助，為寧波錦官置業(yè)各提供4.9億元的財(cái)務(wù)資助；半個(gè)月后，榮安地產(chǎn)再為方遠(yuǎn)房地產(chǎn)提供4億元的財(cái)務(wù)資助。

而相較于資助綠城時(shí)的“暫不計(jì)息”，2021年榮安地產(chǎn)在資助其中二家公司時(shí)，直接將財(cái)務(wù)資助利率標(biāo)為“無(wú)息”。

一位TOP30的房企內(nèi)部人士向觀察者網(wǎng)表示，聯(lián)手開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確實(shí)會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)資助的情況，但基本都是要收取利息的，因?yàn)檎Ｇ闆r下開(kāi)發(fā)商的資金本身就有成本。此外，還要收取罰息，總的來(lái)看，財(cái)務(wù)資助的利息總額一般是LPR的四倍。

“不收利息的情況主要分為兩種，一種是對(duì)方擁有開(kāi)發(fā)、報(bào)建等資源，能在這些方面帶來(lái)突破；另一方面就是屬于提前約定，主要為拿土地入股、墊付資金利息、擁有開(kāi)發(fā)權(quán)等情況?！眱?nèi)部人士表示。

假資助？真投資？

免費(fèi)向合作商開(kāi)放貸款業(yè)務(wù)的榮安地產(chǎn)，2021年累計(jì)新增借款已經(jīng)超過(guò)2020年凈資產(chǎn)20%。

觀察者網(wǎng)了解到，2020年榮安地產(chǎn)銷售金額448億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.78億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為17.43億元，在手貨幣資金僅86.28億元。其中，未經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)金額為82.10億元，年末借款余額為159.31億元。

而截至2021年4月30日，榮安地產(chǎn)借款余額為177.18億元，其中，累計(jì)新增借款全部來(lái)自銀行貸款，金額總額為17.88億元，占其2020年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的21.78%。

榮安地產(chǎn)方面表示，上述新增借款主要用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，屬于公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍。公司將按照已發(fā)行的債券和其他債務(wù)的本息到期支付時(shí)間，合理調(diào)配資金，按期支付到期利息和本金，不存在不能按期還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。

觀察者網(wǎng)就其借貸成本、有償貸款和無(wú)償借款等事情向榮安地產(chǎn)確認(rèn)，截至發(fā)稿，暫未回復(fù)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，從發(fā)債市場(chǎng)上看，房企發(fā)債款利率表現(xiàn)為階梯式變化，大房企最少能達(dá)到4%，基本在5%左右；中型房企一般在5.5%至7%之間；小房企基本上是7%及其以上。如果是銀行貸款，小房企的利率成本應(yīng)該在6個(gè)點(diǎn)以上。

可以參考的是，2020年8月，榮安地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行公司債券（第二期），該期債券發(fā)行規(guī)模為6.2億元，期限為5年，票面利率最終定為8%，所募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還公司債券。

粗略估算，榮安地產(chǎn)每年需要為這幾筆新增債務(wù)支付約1億的利息總額?！安贿^(guò)，房企一般一年內(nèi)有一次還本付息的機(jī)會(huì)，一年以上的賬期也有適當(dāng)調(diào)整的空間?！北R文曦說(shuō)道。

形成鮮明對(duì)比的是，截至目前，榮安地產(chǎn)及控股子公司（不包括本次對(duì)外提供的財(cái)務(wù)資助）累計(jì)對(duì)外提供的財(cái)務(wù)資助余額為26.3億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新增貸款總額。

換句話說(shuō)，如果不將這筆資金無(wú)償資助合伙人，榮安地產(chǎn)可能并不需要為這筆借款買單。

而促使其有償貸款、無(wú)償借款的原因，可能如其股民所說(shuō)，“一起買地，答應(yīng)給對(duì)方利息（分紅），對(duì)方拿到錢，不再?gòu)氖逻\(yùn)作。美其名曰財(cái)務(wù)資助，應(yīng)該是利好，吃定這塊地塊了?！?

擔(dān)保額度超過(guò)凈資產(chǎn)

子公司為合伙人“輸血”，榮安地產(chǎn)就為子公司提供擔(dān)保服務(wù)。

據(jù)媒體報(bào)道，2021年至今，榮安地產(chǎn)對(duì)子公司動(dòng)用了約90.29億元的擔(dān)保額度，而其2020年凈資產(chǎn)僅82.1億元，擔(dān)保額度占凈資產(chǎn)109%。

事實(shí)上，榮安地產(chǎn)近些年的擔(dān)保額度一直適中，但在2020年突然增加。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，榮安地產(chǎn)對(duì)子公司的擔(dān)保額度分別為12.5億元、15.26億元和162.761億元，分別占凈資產(chǎn)的26.3%、22.7%和198.24%。

對(duì)此，榮安地產(chǎn)方面表示，主要是用于項(xiàng)目的建設(shè)。

翻倍的可售建筑面積證實(shí)了這一點(diǎn)。年報(bào)顯示，2019年，榮安地產(chǎn)全口徑總可售建筑面積113.93萬(wàn)平方米，而2020年，這個(gè)數(shù)字增加至281.96萬(wàn)平方米。

值得一提的是，雖然儲(chǔ)備用地不斷增多，但榮安地產(chǎn)企業(yè)員工卻在2020年大量減少。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，榮安地產(chǎn)員工人數(shù)分別是1182、1432和1594，同比增加26.28%、21.15%和11.31%。而2020年榮安地產(chǎn)員工人數(shù)不增反減，僅有977名員工在職，較2019年同期減少38.75%。

對(duì)此，榮安地產(chǎn)方面表示，人數(shù)減少主要是物業(yè)剝離導(dǎo)致，屬于正常情況。

進(jìn)入2021年，榮安地產(chǎn)依舊“兇猛”拿地。在大本營(yíng)寧波的集中供地中，榮安拿下5宗地塊，總建筑面積43.1萬(wàn)平方米，總成交金額70.58億元，僅位于綠城之后。

不過(guò)，榮安地產(chǎn)自身的資金狀態(tài)并不理想。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，榮安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得-25.37億元，同比減少633.11%；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-21.99億元，同比減少1278.61%；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額38.74億元，較上年同期增加38.8億元。

榮安地產(chǎn)表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額變化主要由于土地款支付增加所致；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額大幅減少主要由于對(duì)外投資增加所致；融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額增加主要系報(bào)告期收到少數(shù)股東投資款增加所致。

不過(guò)，這也改變不了榮安地產(chǎn)2021年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流皆為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為凈流入的事實(shí)。

換句話說(shuō)，不斷增加負(fù)債額度的榮安地產(chǎn)，自身“造血”能力并不理想。

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