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編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)會(huì)如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）樂城發(fā)展雖有八年時(shí)間，但外界對(duì)其真實(shí)全貌至今依舊模糊。

順著指示牌駛?cè)霕烦堑牡谝幻?，就可以明顯感受到只屬于園區(qū)的獨(dú)特氣息。這里沒有游客穿梭，也沒有碧海白沙，除了遠(yuǎn)處不時(shí)傳來的工地建筑雜音，整個(gè)先行區(qū)異常安靜。

除入口處顯眼的樂城醫(yī)療先行區(qū)路標(biāo)之外，你很難將這個(gè)安靜的園區(qū)與印象中嘈雜的醫(yī)院掛鉤。步行進(jìn)入博鰲恒大國際醫(yī)院大堂，缺失的消毒水味道和過于明亮的墻面，一度讓人懷疑是否誤闖了某個(gè)高端寫字樓。

這就是樂城。

“三亞太熱、?？谔?，所以將國際醫(yī)療旅行先行區(qū)設(shè)在了溫度適宜且負(fù)氧離子含量很高的瓊海博鰲?！辈椧积g生命養(yǎng)護(hù)中心的工作人員張?chǎng)蜗蛴^察者網(wǎng)表示，目前國家醫(yī)療體系依舊以疾病治療為主，但慢性病發(fā)病率的增速已經(jīng)不容忽視，在這個(gè)大背景下，樂城醫(yī)療先行區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

“來海南踩盤一定不能錯(cuò)過樂城?！痹诤Ｄ鲜》康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路看來，樂城是海南健康產(chǎn)業(yè)的核心，由于有著獨(dú)一無二的醫(yī)療政策優(yōu)勢(shì)，在全國都是特殊的存在。

“醫(yī)療先行區(qū)”博鰲樂城

2013年2月，海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，并同意先行區(qū)先行先試九條政策措施，這含金量極高的“國九條”也被業(yè)內(nèi)概括為：特許醫(yī)療、特許研究、特許經(jīng)營、特許國際醫(yī)療交流。

“境內(nèi)外新藥可以在樂城同步上市、有些針可以在樂城打、一些特殊手術(shù)也只能在樂城做?！焙Ｄ鲜》繀f(xié)秘書長王路試圖總結(jié)樂城的特區(qū)屬性。

事實(shí)上，為了充分發(fā)揮“先行區(qū)”優(yōu)勢(shì)，國務(wù)院在2018年前后兩次發(fā)文下放部分審批權(quán)限。其中，國務(wù)院于2018年年底為樂城調(diào)整《中華人民共和國藥品管理法實(shí)施條例》有關(guān)規(guī)定，將特許醫(yī)療器械和藥品審批權(quán)下放給海南省人民政府。

樂城的醫(yī)療“大禮包”還在持續(xù)擴(kuò)容。2019年，國家發(fā)展改革委等4部門發(fā)布升級(jí)版“國九條”。例如，在患者備案承諾基礎(chǔ)上，有條件允許先行區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)患者帶合理自用量的進(jìn)口藥品離開先行區(qū)使用。

但當(dāng)獲批先行區(qū)和政策傾斜紅利快速聚焦于這個(gè)規(guī)劃總用地面積約20.14平方公里的小城鎮(zhèn)時(shí)，如何建立暢通的體制機(jī)制、全方位落地政策、吸引專業(yè)人才就成為了海南政府亟待解決的難題。

國家發(fā)展改革委員會(huì)副主任羅文就曾直言，“海南高等教育水平偏低、缺乏知名研究機(jī)構(gòu)等原因，導(dǎo)致海南科技、人才等高端生產(chǎn)要素相較諸多中西部省份仍處于劣勢(shì)。”在此背景下，海南先后出臺(tái)數(shù)十項(xiàng)人才政策，求賢若渴。

截至目前，樂城先行區(qū)已有博鰲超級(jí)醫(yī)院、博鰲恒大國際醫(yī)院、博鰲一齡生命養(yǎng)護(hù)中心、博鰲國際醫(yī)院、綜合服務(wù)中心和國際醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)中心等14家機(jī)構(gòu)建成運(yùn)營。其中，博鰲超級(jí)醫(yī)院引進(jìn)了李蘭娟、王辰等18個(gè)院士團(tuán)隊(duì)入駐，基本覆蓋了該院的18個(gè)醫(yī)療科室，從2018年3月31日開業(yè)運(yùn)營至2019年12月底共實(shí)施手術(shù)400余臺(tái)。

但海南樂城并非這些院士和專家團(tuán)隊(duì)的主要陣地。由于院士和專家團(tuán)隊(duì)在所屬醫(yī)院或院校都有日常工作，除必須前往樂城進(jìn)行面診和手術(shù)外，遠(yuǎn)程視頻成為其在樂城主要會(huì)診形式。而同樣的情況也存在于博鰲國際醫(yī)院等其他機(jī)構(gòu)之中。

換句話說，樂城本地醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力依舊薄弱。

而在工作人員張?chǎng)慰磥?，從衛(wèi)生系統(tǒng)走出來的海南省委書記沈曉明無疑是海南“人才引進(jìn)”的成功案例。這位曾擔(dān)任上海交大醫(yī)學(xué)院院長、上海新華醫(yī)院院長、上海市政府副市長的醫(yī)學(xué)博士，于2017年前往海南任職，期間成功推進(jìn)樂城和上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院的合作。

2021年，上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院海南研究院正式開展碩士研究生招生工作，培養(yǎng)方向?yàn)榛A(chǔ)醫(yī)學(xué)和公共衛(wèi)生。與此同時(shí)，四川大學(xué)華西樂城醫(yī)院（研究院）、英國愛丁堡大學(xué)多個(gè)項(xiàng)目也在海南博鰲開工建設(shè)。

“樂城畢竟需要時(shí)間?！睆?chǎng)握J(rèn)為，樂城“醫(yī)療特區(qū)”的氛圍已經(jīng)形成，但距離真正打通市場(chǎng)，還需要一段時(shí)間。

康養(yǎng)配套缺失

康的元素有了，但養(yǎng)的部分還差點(diǎn)意思。

“如果把樂城規(guī)劃中的樂城分為9個(gè)板塊，那么，1-6個(gè)板塊專門做養(yǎng)老，目前處于待建狀態(tài)；7-8個(gè)板塊是國內(nèi)各大醫(yī)院的分支機(jī)構(gòu)，比如四川大學(xué)華西醫(yī)院；第9個(gè)板塊就是博鰲一齡生命養(yǎng)護(hù)中心所在的康復(fù)板塊?！睆?chǎng)谓榻B，樂城目前還沒有出現(xiàn)純粹的康養(yǎng)項(xiàng)目，僅個(gè)別醫(yī)院可以提供療養(yǎng)床位。

此外，海南候鳥式養(yǎng)老的特質(zhì)，也給當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老事業(yè)造成了不少阻礙。旺季需求猛增，淡季需求銳減，如何合理配置醫(yī)療團(tuán)隊(duì)也是醫(yī)院面臨的難題。更何況，樂城除高端體檢項(xiàng)目和特定治療外，很難全程護(hù)航需要日常醫(yī)療養(yǎng)護(hù)的康養(yǎng)群體。

拿博鰲一齡生命養(yǎng)護(hù)中心舉例?！皺C(jī)構(gòu)主打疾病預(yù)防、亞健康調(diào)理和醫(yī)美，采用會(huì)員付費(fèi)制度，會(huì)員多為各行業(yè)高精尖人士?！睆?chǎng)伪硎?，“一個(gè)可以查出身體隱性疾病的全面檢查，整體價(jià)格不低于2萬元?！?

而對(duì)于需要長期養(yǎng)護(hù)的老人，張?chǎng)沃荒芙o出，“一年前往機(jī)構(gòu)進(jìn)行4次療養(yǎng)、復(fù)健，其余時(shí)間可在博鰲租房、買房長住”的解決方案。

康養(yǎng)項(xiàng)目在整個(gè)海南的進(jìn)展也有些緩慢。和君健康養(yǎng)老事業(yè)部首席研究員、高級(jí)咨詢師楊圍圍曾表示，海南省缺少康養(yǎng)類項(xiàng)目，業(yè)態(tài)功能尚待完善。雖然泰康、樂成集團(tuán)、雙大集團(tuán)、海南地產(chǎn)集團(tuán)、恒大集團(tuán)等多家企業(yè)已進(jìn)入海南康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，但部分項(xiàng)目仍處于代建或在建狀態(tài)，康養(yǎng)業(yè)態(tài)設(shè)置及服務(wù)功能仍待完善。

和待完善的康養(yǎng)項(xiàng)目形成反差的是持續(xù)增長的“候鳥”人群。數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間海南候鳥人口和旅游人口不斷增長，在瓊“候鳥”數(shù)為164.77萬人，約為海南戶籍人口總數(shù)的17%。

常年居住在北京的朱盼就是“候鳥”中的一員。2007年，因父母難耐冬日嚴(yán)寒，朱盼一家決定前往海南三亞清水灣購置住宅，近些年，前往海南過冬已經(jīng)成為全家人的習(xí)慣?！昂芏啾狈饺硕荚敢馊ズＤ?，因?yàn)楹Ｄ隙緶囟雀?，家中老人出現(xiàn)呼吸疾病和摔跤的可能性比較小。”

“對(duì)于不少老人而言，摔跤無異于致命傷?！焙Ｄ鲜》繀f(xié)執(zhí)行秘書長王路表示，冬天北方路面容易出現(xiàn)結(jié)冰現(xiàn)象，而這個(gè)季節(jié)老人摔跤入院的病例也會(huì)相應(yīng)增加?！耙坏┧ひ货?，老人的身體就會(huì)嚴(yán)重受損。而到海南生活，其實(shí)就等于生命質(zhì)量的延續(xù)?！?

此外，“很多糖尿病人也愿意去海南，因?yàn)楹Ｄ鲜澄锾焐蜕儆?、清淡，?duì)疾病治療有利?！敝炫握f道。

事實(shí)上，由于海南長夏無冬、全年氣溫適宜、空氣清新，前往海南度假過冬甚至買房過冬的現(xiàn)象屢見不鮮。

但反過來看，居住海南并不意味著百病全消，而且一旦將空氣和氣候等自然環(huán)境剝離之后，便捷的交通、豐富的生活配置和發(fā)達(dá)的醫(yī)療等有關(guān)養(yǎng)老的基礎(chǔ)建設(shè)就成為海南康養(yǎng)項(xiàng)目最突出的矛盾。

“就是面向純自理的老人?！庇捎诤Ｄ峡叼B(yǎng)配套體系還未成型，朱盼父母并沒有定居海南的打算?！澳贸鲂信e例，海南公共交通不暢，如果將父母留在海南，長期自駕出行對(duì)老人來說是一個(gè)難題，所以海南康養(yǎng)只適合純自理長者?！?

海南人苦配套久矣。

“蹭概念”“蹭熱點(diǎn)”炒作

“海南沒有真正的康養(yǎng)住宅項(xiàng)目，都是打著醫(yī)康養(yǎng)的噱頭賣住宅?！蹦砊OP50強(qiáng)房企海南銷售人士王博向觀察者網(wǎng)表示。

張?chǎng)位貞?，受博鰲樂城醫(yī)療先行區(qū)概念影響，瓊海房價(jià)也出現(xiàn)了同步上漲?！皬娜昵埃?018年）約9000元/平的均價(jià)上漲至現(xiàn)在13000元/平，漲幅超40%?！?

無法捆綁樂城醫(yī)療先行區(qū)概念的住宅項(xiàng)目，則將宣傳用語鎖定在“長壽之鄉(xiāng)、負(fù)氧離子、北緯18度熱帶氣候”等詞上，更有甚者如富力紅樹灣，將“康養(yǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目”“世界長壽鄉(xiāng)，中國健康城”“國內(nèi)知名康養(yǎng)、療養(yǎng)主題健康特色小鎮(zhèn)”打在了對(duì)外宣傳的公屏上。

2007進(jìn)入海南的富力，在富力紅樹灣項(xiàng)目上的開發(fā)周期長達(dá)13年，整體開發(fā)面積約3200畝，投資總額150個(gè)億。

“但實(shí)際上，富力紅樹灣醫(yī)療康養(yǎng)的內(nèi)容很少，除了一家小醫(yī)院，其他都是概念性的醫(yī)療內(nèi)容?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，除去提供基礎(chǔ)醫(yī)療的銀康海醫(yī)附院紅樹灣醫(yī)院，和海南醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院合作開發(fā)就醫(yī)綠色通道、開設(shè)健康管理中心外，富力紅樹灣在康養(yǎng)上并沒有形成自理老人、高齡高護(hù)老人、社區(qū)居家養(yǎng)老的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)支撐，僅依靠養(yǎng)生度假娛樂進(jìn)行人口導(dǎo)入。

與康養(yǎng)配套進(jìn)展緩慢之形成鮮明對(duì)比的是，富力紅樹灣項(xiàng)目周邊建設(shè)有住宅、豪華酒店、濕地公園、高爾夫球場(chǎng)等度假產(chǎn)品。而且，聲稱“康養(yǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目”的富力紅樹灣在項(xiàng)目面積、戶型、設(shè)計(jì)和其他住宅相差無幾，并沒有特地為老人設(shè)計(jì)無障礙式通道等相關(guān)產(chǎn)品。

值得一提的是，2019年富力紅樹灣還因肆意填海開發(fā)地產(chǎn)、毀紅樹林，被中央環(huán)保督察點(diǎn)名批評(píng)。

同屬于富力開發(fā)的富力香水灣項(xiàng)目，“相對(duì)于同樣開發(fā)十幾年的雅居樂清水灣和綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)而言，配套缺乏?！碑?dāng)觀察者網(wǎng)就“購入富力灣之后，家中老人如何康養(yǎng)”一事進(jìn)行詢問，富力紅樹灣項(xiàng)目銷售給出的答案是，“項(xiàng)目設(shè)有停機(jī)坪，可搭乘飛機(jī)送往301醫(yī)院救援?！?

當(dāng)然，富力紅樹灣并不是唯一一個(gè)打著康養(yǎng)的噱頭賣住宅的項(xiàng)目。同樣布局康養(yǎng)的房企內(nèi)部人士表示，海南康養(yǎng)發(fā)展不起來的主要原因是很難商業(yè)化，在土地面積有限的基礎(chǔ)上，康養(yǎng)項(xiàng)目資金占有率大、回款周期長。

畢竟，“在商業(yè)市場(chǎng)上，短頻快資金的回報(bào)才足夠高?！?

（注：文中張?chǎng)?、朱盼、王博均為化名?

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