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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“沒(méi)有好的溢價(jià)絕對(duì)不會(huì)上市，瑞安不缺好的資產(chǎn)。”為了換取理想的上市價(jià)格，瑞安注入資產(chǎn)、一等就是12年。

近日，有消息指出，瑞安房地產(chǎn)正計(jì)劃分拆旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中國(guó)新天地在港上市，正就上市事宜與潛在顧問(wèn)機(jī)構(gòu)作初步洽商，預(yù)期最快明年完成上市，集資約5億美元。

隨后，觀察者網(wǎng)就上市消息向瑞安方面求證，對(duì)方表示對(duì)市場(chǎng)傳聞不做任何評(píng)論。

事實(shí)上，這并不是瑞安房地產(chǎn)第一次傳出在港上市。早在2009年，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就考慮將新天地分拆獨(dú)立上市，“這樣可令瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更清晰，同時(shí)分拆出的業(yè)務(wù)也能在資本市場(chǎng)上自籌資金?！?

十二年間，瑞安房地產(chǎn)也多次傳出上市信號(hào)。

2012年，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬拆分子公司中國(guó)新天地單獨(dú)港交所上市；2013年，瑞安房地產(chǎn)將旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國(guó)新天地獨(dú)立營(yíng)運(yùn)，并引入戰(zhàn)略投資人Brookfield；2015年年初，瑞安集團(tuán)董事會(huì)主席羅康瑞表示，力保中國(guó)新天地2015年下半年IPO。

由于“現(xiàn)階段安排新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值地最佳方式”，2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)決定短期內(nèi)不進(jìn)行新天地的上市計(jì)劃，直至今天。

被逼上市還是主動(dòng)融資？

據(jù)瑞安房地產(chǎn)2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入45.97億元，同比降56%；歸屬股東凈利虧損7.4億元，同比降138%；毛利23.5億元，較上年同期減少56%；毛利率51%較上年持平；年度虧損2.33億元，同比下降109%。

瑞安方面解釋稱，由于上半年新冠病毒疫情影響，集團(tuán)錄得虧損約16.22億元，而下半年集團(tuán)業(yè)務(wù)出現(xiàn)復(fù)蘇錄得凈利8.82億元，綜合影響下凈利虧損7.4億元。

拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，瑞安營(yíng)收也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2016至2020年瑞安房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別為176億元、184.51億元、248.41億元、103.92億元、45.97億元，自2018年后開(kāi)始下滑。

無(wú)獨(dú)有偶，2012年提出分拆新天地上市計(jì)劃之際，瑞安房地產(chǎn)“借新還舊”，在兩個(gè)月內(nèi)兩度發(fā)債，合計(jì)集資總額超過(guò)40億元。彼時(shí)，瑞安已完成新天地模式復(fù)制，高光時(shí)刻之后業(yè)績(jī)出現(xiàn)滑坡。

此外，借貸結(jié)構(gòu)中，瑞安房地產(chǎn)短期還債壓力較大。截至2020年年底，瑞安一年內(nèi)到期債務(wù)為132.6億元，而同期現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)為157.96億元，其中還包括抵押予銀行的存款13.13億元及僅能用于本集團(tuán)指定物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的受限制銀行存款45.06億元。也就是說(shuō)，瑞安實(shí)際可支配用于還債和拿地等的靈活資金僅99.77億元。

為了償還短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務(wù)、撥作資本開(kāi)支，2021年6月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行4億美元5.5%可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券；7月9日，瑞安房地產(chǎn)旗下2家全資子公司分別向佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心交還1宗未開(kāi)發(fā)土地，獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。

此次傳出分拆新天地上市，或許就和資金壓力有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示，分拆業(yè)務(wù)上市是所有房企多元化發(fā)展中的必走之路，上市本身就是融資的過(guò)程。

賽道入局者不斷增加

瑞安房地產(chǎn)成立于2004年，是瑞安集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)公司，主要從事開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、管理及長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)及住宅多用途物業(yè)，代表作有上海新天地、翠湖天地。

在羅康瑞的計(jì)劃中，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中國(guó)新天地將專注于管理、設(shè)計(jì)、租賃、營(yíng)銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)。

事實(shí)上，無(wú)論是地產(chǎn)還是商業(yè)，瑞安房地產(chǎn)的成績(jī)一直來(lái)源于舊改。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“作為典型的港企，瑞安在城市更新領(lǐng)域深耕的成績(jī)斐然?！?

不過(guò)，由于城市更新這一賽道本身就不是“快車道”，所以在前一輪的房企規(guī)?；疇?zhēng)中，瑞安的表現(xiàn)并不突出?？梢詤⒖嫉氖?，2020年年度，瑞房累計(jì)合約物業(yè)銷售額為211.84億元，未躋身百?gòu)?qiáng)房企之列。

“但不代表這條賽道本身沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后時(shí)代，去杠桿化，重品質(zhì)化的時(shí)代，能夠占據(jù)重點(diǎn)城市的舊改項(xiàng)目，也是發(fā)展?jié)摿Φ捏w現(xiàn)。”張波說(shuō)道。

與此同時(shí)，不少內(nèi)資房企也在布局著房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP50強(qiáng)房企中就有超七成房企布局城市更新。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，舊改方面，三家房企做得不錯(cuò)，分別是打造寶山社區(qū)的大華、改造網(wǎng)紅項(xiàng)目上生新所的萬(wàn)科和已改造20余條舊村的升龍。此外，以舊改見(jiàn)長(zhǎng)的佳兆業(yè)、富力、奧園和卓越，還設(shè)有單獨(dú)的城市更新集團(tuán)。

“舊改項(xiàng)目本身對(duì)于房企實(shí)力的要求較高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)于現(xiàn)金流的要求更高?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“一般財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企，加上獨(dú)特的地緣資源，會(huì)更具和長(zhǎng)期發(fā)展優(yōu)勢(shì)。”

“而隨著增量市場(chǎng)逼近天花板，存量賽道上的競(jìng)爭(zhēng)者將越來(lái)越多，瑞安想要繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位還需要更加努力。”

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