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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）即使?jié)q幅翻了幾倍，招商局置地多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依舊未恢復(fù)至2019年同期水平。

8月18日晚，招商局置地發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)額為73.05億元，較去年同期增加約145%；凈利潤(rùn)為5.6億元，較去年同期增加約234%；歸屬于公司股東凈利潤(rùn)為2.97億元，較去年同期增加約258%。

招商局置地表示，歸屬于公司股東凈利潤(rùn)增加主要是因?yàn)閿?shù)據(jù)與2020年同期比較，錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利顯著增加；同時(shí)部分位于南京項(xiàng)目的聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，導(dǎo)致集團(tuán)分占聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司之溢利同比增加。

可以參考的是，受疫情影響，招商局置地2020年中期歸屬于公司股東凈利潤(rùn)僅0.83億元，同比下滑83.1%。將時(shí)間線稍微拉長(zhǎng)來(lái)看，2016年至2019年中期，招商局置地歸屬于公司股東凈利潤(rùn)分別為0.51億元、2.88億元、4.27億元和4.91億元。

也就是說(shuō)，招商局置地2021年上半年歸屬于公司股東凈利潤(rùn)也就比2017年中期略高一點(diǎn)，還未恢復(fù)至2018年、2019年同期水平。

毛利率持續(xù)下滑

為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，2019年，招商局置地與招商蛇口集團(tuán)重新訂立不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，以地域?yàn)橄迍澋貫橥酢?

具體來(lái)說(shuō)，招商局置地業(yè)務(wù)主要集中于佛山、廣州、南京及句容，招商蛇口不會(huì)與其競(jìng)爭(zhēng)；就重慶及西安而言，招商局置地考慮停止進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并將適時(shí)退出該兩個(gè)城市，但在此之前，招商蛇口集團(tuán)同樣不會(huì)于與招商局置地競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，招商局置地不會(huì)在其他城市與招商蛇口競(jìng)爭(zhēng)。

2021年上半年，招商局置地實(shí)現(xiàn)合同銷售總額288.53億元，同比增長(zhǎng)47%；合同銷售總面積為124.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%；平均售價(jià)約為每平方米2.31萬(wàn)元。按區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的合同銷售金額劃分，重慶、西安、佛山、廣州、溫州、南京及句容的分別占比22.63%、21.1%、8.68%、8.77%、0.04%、38.78%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后，招商局置地毛利率卻不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示，招商局置地2021年上半年毛利為14.57億元，較2020年同期的8.76億元增加約66%；毛利率不增反減為20%，較去年同期下滑9個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，公告給出的解釋是，2021年上半年已確認(rèn)收益中約60%來(lái)自利潤(rùn)率相對(duì)低于20%之項(xiàng)目。

事實(shí)上，這并非招商局置地第一次以“毛利率較低項(xiàng)目占比高”作為整體毛利率下滑理由。

據(jù)2020年度報(bào)告顯示，招商局置地錄得毛利為47.20億元，同比下降約25%；毛利率約為25%，相比上年下降8個(gè)百分點(diǎn)。招商局置地當(dāng)時(shí)表示，毛利下滑主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及于2020年撇減物業(yè)8.5億元所致。

此前，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道稱，毛利率降低的主要原因是因?yàn)榉鹕胶椭貞c的項(xiàng)目減值8.5億元，低毛利的項(xiàng)目在2020年進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)。招商局置地執(zhí)行董事、總經(jīng)理余志良甚至表示，雖然佛山和重慶項(xiàng)目使毛利率降低，但對(duì)重慶市場(chǎng)非?？春?。

截至2021年6月30日，招商局置地未售或未預(yù)售之物業(yè)項(xiàng)目之可售建筑面積為 559.76萬(wàn)平方米，其中，重慶未來(lái)可售建筑面積為246.86萬(wàn)平方米，占比高達(dá)44%。

值得注意的是，招商局置地所布局的城市，皆是房企拿地必爭(zhēng)之地，拿地溢價(jià)率也高于“兩集中”22城的平均溢價(jià)率。其中，土儲(chǔ)占比第一的重慶成為第一批集中供地最火爆的城市，以43.78%的平均溢價(jià)率遙遙領(lǐng)先；南京、佛山的平均溢價(jià)率也分別高達(dá)18%、21.47%。

這意味著，在利潤(rùn)空間被壓縮的情況下，招商局置地毛利率有進(jìn)一步下滑的可能。

237.85億元拿地，投銷比高達(dá)82.44%

而由于簽署了“不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議”，招商局置地?zé)o奈之下踩中高溢價(jià)城市的頂點(diǎn)。

2021年上半年，招商局置地新增7宗地塊，拿地總價(jià)237.85億元，占其同期銷售額的82.44%。如若參照拿地金額不得超過(guò)銷售額40%的標(biāo)準(zhǔn)，花錢大手大腳的招商局置地已經(jīng)被限制融資。

更何況招商局置地的靈活資金并不充裕。可以參考的是，截至2020年12月31日，招商局置地銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅為97億元。

雖然招商局置地只拿下7宗地塊，但卻憑借高溢價(jià)、高總價(jià)在重慶、南京、西安等城市的集中供地上刷足了存在感。

4月19日，招商局置地力壓德信、卓越、綠城、金地、保利等房企，以14.44億元總價(jià)競(jìng)得西安市西咸新區(qū)秦漢新城 XXQH-WB05-40 地塊項(xiàng)目，樓面價(jià)9993元/平方米，溢價(jià)率156%。

十天后，招商局置地再度出現(xiàn)在重慶集中供地現(xiàn)場(chǎng)，先是以32.5億元總價(jià)、129.98%溢價(jià)率、10460元/平方米成交樓面價(jià)拿下重慶西永279.83畝地，后再以3.25億元、40.5%溢價(jià)率、12671元/平方米樓面價(jià)拿下彩云湖板塊19.24畝地。

而在重慶的這場(chǎng)土拍中，招商局置地創(chuàng)下了22城第一批集中供地的最高溢價(jià)率，以逼近130%的溢價(jià)率登上了本次土拍溢價(jià)率的頂峰。

隨后，招商局置地奔赴南京集中土拍，與眾多房企鏖戰(zhàn)近4小時(shí)，經(jīng)158輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)88.9億拿下南京新玄武 NO.2021G24地塊，溢價(jià)率達(dá)23.82%，樓面價(jià)12520元/平方米。

這意味著，招商局置地將其上半年30%的合同銷售總額，全部都砸在南京這一宗地塊上。

值得注意的是，重慶、南京、西安等新房市場(chǎng)并未放開限購(gòu)政策，加上信貸政策持續(xù)收緊，房貸利率再次上漲等因素，招商局置地的獲利空間極其有限。更何況近期多地推遲第二批集中供地時(shí)間，并明確土地溢價(jià)率不超過(guò)15%。

也就是說(shuō)，在后續(xù)的二輪集中供地中，出讓的地塊溢價(jià)率很難再次超過(guò)100%，而在平均溢價(jià)率最高的重慶、拿下溢價(jià)率最高地塊的招商局置地，極有可能踩中了高溢價(jià)城市的地價(jià)頂點(diǎn)。

如何獲利，即將成為招商局置地解題的重中之重。

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