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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）出于對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的信心和現(xiàn)金流的持續(xù)轉(zhuǎn)好，美的置業(yè)將三道紅線轉(zhuǎn)綠的時(shí)間提前了一年?！肮芸刎?fù)債增長(zhǎng)，提升周轉(zhuǎn)效率，做強(qiáng)內(nèi)生增長(zhǎng)，力爭(zhēng)三道紅線明年轉(zhuǎn)綠。”美的置業(yè)董事局主席赫恒樂(lè)如是說(shuō)道。

8月26日，美的置業(yè)以線上視頻的形式召開(kāi)2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈，執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝出席發(fā)布會(huì)。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入330.39億元，較2020年同期增長(zhǎng)57.8%；毛利為68.38億元，較2020年同期增長(zhǎng)23.8%；核心凈利潤(rùn)為31.01億元，較2020年同期增長(zhǎng)31.6%；歸母核心凈利潤(rùn)為23億元，較2020年同期增長(zhǎng)11.2%。

受業(yè)績(jī)消息影響，美的置業(yè)股價(jià)高開(kāi)高走，漲幅達(dá)3.74%，收盤報(bào)14.98港元。

強(qiáng)三線以上城市銷售占比高達(dá)78%

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約825.9億元，同比增長(zhǎng)71%，位居地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)；已售建筑面積約686.6萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)較2020年同期增長(zhǎng)9.3%至12028元/平方米。

半年前，美的置業(yè)給自己定下銷售1500億元的全年目標(biāo)，按此計(jì)算，前6月份美的置業(yè)合約銷售金額已實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的55%，超額完成目標(biāo)。

之所以能在業(yè)績(jī)上實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，和美的置業(yè)長(zhǎng)期堅(jiān)持城市升級(jí)和城市深耕的策略分不開(kāi)關(guān)系。據(jù)了解，美的置業(yè)主動(dòng)的控制和縮減低量級(jí)城市的投入，城市布局升級(jí)一線、二線和強(qiáng)三線，兩年來(lái)持續(xù)不斷地將土地的投資投放在二線以上的城市，聚焦于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)。

報(bào)告期內(nèi)，一線、二線及強(qiáng)三線城市的銷售占比提高到78%，滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售占比提高到69%。其中，美的置業(yè)市占率排名前十的城市有21個(gè)，貢獻(xiàn)銷售比例約48%。

“與此同時(shí)，從美的置業(yè)公司內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的增速來(lái)看，上半年實(shí)現(xiàn)94%的增長(zhǎng)，超過(guò)百億元的區(qū)域達(dá)到了3個(gè)，超進(jìn)度完成年度目標(biāo)。其中，19個(gè)城市公司完成目標(biāo)進(jìn)度超50%?！焙潞銟?lè)介紹道。

上半年新增土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)則更加聚焦。2021年上半年，美的置業(yè)在19個(gè)城市新增土儲(chǔ)，新增總建筑面積 440萬(wàn)平方米，其中滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域總建筑面積占比 65%，較2020年上半年新增提升10%。

具體來(lái)看，上半年新增土儲(chǔ)分布于一二線及強(qiáng)三線城市的占比達(dá)到了87%，美的置業(yè)重點(diǎn)區(qū)域拿地占比達(dá)到了65%，其中，滬蘇區(qū)域拿地占比22%，浙閩區(qū)域拿地占比28%，珠三角占比15%。

此外，基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)在多元化渠道拿地方面有了一定的突破。報(bào)告期內(nèi)，新增舊改合同面積1077萬(wàn)平方米，估算貨值1362億元。截至期末，美的置業(yè)累計(jì)已轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)面積287萬(wàn)平方米，累計(jì)已轉(zhuǎn)化貨值380億元，下半年待轉(zhuǎn)化貨值143億元。

在城市更新賽道上，美的置業(yè)主要圍繞舊廠及舊村居改造，通過(guò)和地方國(guó)資平臺(tái)合作，一起完成城市更新項(xiàng)目。截至目前，在舊廠及舊村居待轉(zhuǎn)化的22個(gè)項(xiàng)目中，就有17個(gè)項(xiàng)目位于珠三角。

截至2021年6月30日，美的置業(yè)共有339個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與103個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)62個(gè)城市，擁有土儲(chǔ)總建筑面積 6309萬(wàn)平方米，權(quán)益總建筑面積 4223萬(wàn)平方米。

凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)五連降

從“三道紅線”到“拿地金額不超過(guò)銷售占比的40%”，房企的現(xiàn)金流狀況成為業(yè)績(jī)會(huì)上熱度最高的話題。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)凈負(fù)債率為58.2%，較2020年末下降21個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)五連降；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%，因踩中一條紅線，歸為黃檔。

“我們預(yù)計(jì)最快在2022年底可以實(shí)現(xiàn)綠檔?！绷指瓯硎?，公司擁有非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和極具競(jìng)爭(zhēng)力的融資優(yōu)勢(shì)，以控負(fù)債、提效率、增效益為基線，系統(tǒng)科學(xué)有序的降負(fù)債。

在此之前，林戈在曾在半年前的2020年全年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，計(jì)劃在2023年能夠全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)綠檔。

之所以有勇氣將“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的時(shí)間提前一年，可能是因?yàn)槊赖闹脴I(yè)現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼、融資成本持續(xù)下降和融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。

期內(nèi)，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅106億元，足以覆蓋短期債務(wù)兩遍有余。此外，美的置業(yè)銀行授信額度增長(zhǎng)至1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力自然不在話下。

手握充足現(xiàn)金總量同時(shí)，上半年美的置業(yè)融資成本持續(xù)下降。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)新增有息負(fù)債融資成本進(jìn)一步降低至4.74%，同比下降44BP；加權(quán)平均融資成本實(shí)現(xiàn)5連降，降至4.92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

拿美的置業(yè)發(fā)布的境內(nèi)公司債舉例。2021年2月，美的置業(yè)共發(fā)行兩筆公司債，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為15.20億元。其中，品種一發(fā)行規(guī)模為10.20億元，最終票面利率為4.40%；品種二發(fā)行規(guī)模為5.00億元，最終票面利率為4.60%。

可以參考的是，領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間，債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個(gè)基點(diǎn)；境外債券融資利率范圍為4.625%-14.50%，債券平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個(gè)基點(diǎn)。

融資結(jié)構(gòu)則主要體現(xiàn)在渠道占比和長(zhǎng)短期占比上。截至2021年6月30日，美的置業(yè)有息負(fù)債總額571.21億元，相比上年末下降2.6%。其中，銀行借款和債券融資合計(jì)占比76%，融資余額期限兩年以上占比提升至39%。

“美的置業(yè)的融資渠道非常傳統(tǒng)，也很透明，非常符合監(jiān)管的導(dǎo)向?！绷指瓯硎?，“目前主要是控負(fù)債、降低融資成本，我們對(duì)公司未來(lái)整個(gè)存續(xù)負(fù)債進(jìn)一步下降有信心?！?

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