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（觀察者網(wǎng)訊）在八月的集中供地上，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況有了一個(gè)集中的體現(xiàn)。

據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，目前已有11個(gè)城市完成第二批土地出讓，總營(yíng)業(yè)額2688.5億元。與火熱的第一輪集中供地不同，第二輪土地供應(yīng)基本以低溢價(jià)甚至底價(jià)成交，拍賣現(xiàn)象增多，南京、重慶等地提前終止土地出讓。

終止出讓、多塊地迅速成交、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低、競(jìng)拍企業(yè)減少……第二輪集中供地的“冷”與第一輪集中供地的“熱”形成鮮明對(duì)比。

中信證券近期發(fā)布的一份研報(bào)指出：吸引房企入市拿地的兩個(gè)前提——房企融資環(huán)境正常、房?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯下降目前均已動(dòng)搖。

二輪供地多城爆冷

在經(jīng)歷了密集的中止、暫緩、延期以及規(guī)則調(diào)整后，第二輪供地大戰(zhàn)中房企紛紛集體躺平，多個(gè)城市土拍爆冷。

據(jù)土地市場(chǎng)信息，在天津第二批集中土地出讓中，共推出61宗住宅用地，但最后停牌了19宗，流拍2宗，最后成交40宗住宅用地，而這40宗地有31宗地塊是底價(jià)成交。從溢價(jià)率來(lái)看，天津土地溢價(jià)率僅為0.65%，較首輪下降了10個(gè)百分點(diǎn)。

青島和濟(jì)南兩城在土拍中的土地溢價(jià)率分別為0.53%和0%，均較第一輪集中工地出現(xiàn)明顯下降，其中濟(jì)南地塊均以底價(jià)成交，青島底價(jià)成交地塊占比達(dá)94%。

除此之外，杭州、成都、合肥、沈陽(yáng)等城市的第二批集中供地的報(bào)名情況也不盡如人意。

截至9月15日中午，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報(bào)名截止日期，9塊地塊報(bào)名不達(dá)標(biāo)。

沈陽(yáng)和合肥第二批集中供地的報(bào)名情況也更加冷清。15日下午2時(shí)，沈陽(yáng)46塊宅地報(bào)名截止，只有14塊地塊有房企報(bào)名。沈陽(yáng)宣布原定于9月17日開拍的24塊地塊將停止交易。

融資規(guī)模較同期下降21%

根據(jù)中指研究院的分析，政策調(diào)控頻繁加碼，房地產(chǎn)企業(yè)資金持續(xù)承壓，是征地節(jié)奏放緩的重要原因。今年以來(lái)，三線四檔融資規(guī)則逐步完善，不斷努力。商票和征地銷售比例被納入監(jiān)管。在收款和資金壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的征地意愿受到抑制。

貝殼研究院發(fā)布的《房企融資月報(bào)》顯示，2021年1-8月，房企整體債券融資規(guī)模出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，占2020年全年的58%，融資規(guī)模較2020年同期下降21%，減少約1817億元。其中，8月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，同比減少54.2%。

近18個(gè)月房企債券融資規(guī)模（圖源貝殼研究院）

數(shù)據(jù)顯示，今年房企發(fā)債規(guī)模也明顯下降。

去年前8月融資總額排名第一為恒大，融資金額為531億元、排名第二為碧桂園，融資金額為313億元。

今年前8月萬(wàn)科以融資總額281億元居于榜首，首開股份以251億元緊隨其后，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)的融資總額均未超過(guò)200億元。

在銀行貸款層面，截至7月末，房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.7%。房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.95%。

中信證券研報(bào)指出，在三道紅線和限價(jià)影響下，部分房企因經(jīng)營(yíng)不善存在信用風(fēng)險(xiǎn)。2019年三季度到2021年一季度，信托市場(chǎng)的地產(chǎn)企業(yè)就處在融資凈回籠狀態(tài)；境內(nèi)債券市場(chǎng)在自去年三季度至今年二季度也連續(xù)4個(gè)季度處于融資凈回籠狀態(tài)，非銀渠道壓減存量融資的進(jìn)程客觀上持續(xù)增加企業(yè)的信用壓力。此外，非銀機(jī)構(gòu)面臨信用債清償問(wèn)題相對(duì)缺乏處置經(jīng)驗(yàn)，也導(dǎo)致容易引起局部風(fēng)險(xiǎn)傳染至全局的擔(dān)憂和恐慌情緒。如果沒(méi)有外力干預(yù)，中信證券研究部房地產(chǎn)組認(rèn)為部分地產(chǎn)民企現(xiàn)階段缺乏在債券市場(chǎng)以合理成本借新還舊的能力。

中信證券研報(bào)指出，地產(chǎn)板塊有約一半的負(fù)債是信用負(fù)債，合作項(xiàng)目眾多，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信用風(fēng)險(xiǎn)具備傳染性。部分公司信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，很難成為行業(yè)信用收緊的終點(diǎn)，反而會(huì)成為新信用風(fēng)險(xiǎn)的起點(diǎn)。由于諸多企業(yè)無(wú)法充分足額，以合理成本實(shí)現(xiàn)借新還舊，不少企業(yè)需要壓低拿地規(guī)模，降低未來(lái)增速，甚至收縮規(guī)模，同時(shí)，因?yàn)椴簧倨髽I(yè)資金成本較高，這類企業(yè)的盈利能力會(huì)被嚴(yán)重侵蝕。

彼時(shí)地產(chǎn)行業(yè)信用重構(gòu)正在加速推進(jìn)，部分企業(yè)或被動(dòng)離場(chǎng)，更多企業(yè)可能在很長(zhǎng)一段時(shí)間控制拿地，應(yīng)付融資償付要求。

8月樓市量?jī)r(jià)齊跌

房企融資收緊下，房?jī)r(jià)同時(shí)也出現(xiàn)了下跌拐點(diǎn)。

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

在70個(gè)大中城市中，8月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量出現(xiàn)明顯下降。其中新建商品住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量為46個(gè)，較7月減少5個(gè)，達(dá)到迄年內(nèi)最低值，價(jià)格下調(diào)的城市數(shù)量由7月的16個(gè)增加至20個(gè)。

值得注意的是，8月份70城二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量開始超過(guò)上漲的城市數(shù)量，這是18個(gè)月以來(lái)的第一次。

被視為全國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳，二手住宅成交量同比下跌77.28%，創(chuàng)下10年新低。

而在北京，也不乏學(xué)區(qū)房一夜之間降價(jià)150萬(wàn)的案例。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額的增速繼續(xù)下降。1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98060億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速較1-7月份下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別為114193萬(wàn)平方米和119047億元，分別同比增長(zhǎng)15.9%和22.8%，增速較1-7月分別下降5.6和7.9個(gè)百分點(diǎn)。

中信證券研報(bào)指出，隨著房?jī)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多，政策將逐步加大鼓勵(lì)剛需的力度。但與此同時(shí)，在一二手價(jià)差較大的區(qū)域，二手限價(jià)、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等政策仍有望進(jìn)一步扎緊炒房的籠子。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀察者網(wǎng)表示，土地市場(chǎng)的降溫會(huì)倒逼政策調(diào)整，或者說(shuō)如何創(chuàng)造一個(gè)既控地價(jià)、又確保土地市場(chǎng)活躍的機(jī)制，是四季度要充分考慮的。所以后續(xù)來(lái)看，土地競(jìng)拍規(guī)則等方面依然會(huì)有調(diào)整，甚至在房屋銷售方面也會(huì)有調(diào)整，進(jìn)而鼓勵(lì)房企積極拿地。

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