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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“今年是出不來，明年再說吧。”一位接觸投拓市場(chǎng)的專業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，受虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，華潤(rùn)置地將繼續(xù)缺席今年上海的第二批土地集中出讓。

3個(gè)月前，上海公布首批集中供地信息的同時(shí)，華潤(rùn)置地、中海、萬科三家房企被拒收?qǐng)?bào)名參拍資料的消息不脛而走。雖未有一家房企正面回應(yīng)，但從三家房企未出席土拍現(xiàn)場(chǎng)、顆粒無收不難看出：華潤(rùn)置地等房企確實(shí)被上海土拍市場(chǎng)暫時(shí)拉入了“黑名單”。

關(guān)于解禁期的說法也有很多，其中“一到兩年”和“兩到三年”的說法最為可信。圍標(biāo)事件發(fā)生在2020年4月，距今已過去一年半的時(shí)間，若此次華潤(rùn)置地仍無法參與第二批集中供地，則意味著其解禁期長(zhǎng)達(dá)“兩到三年”。

值得一提的是，雖然中海、萬科同樣被拉入“黑名單”，但萬科通過簽訂800億元城市更新基金，深度參與上海舊區(qū)改造；中海則與上海黃浦區(qū)簽署建國東路舊改項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，間接獲得土地項(xiàng)目。

換言之，無法參與集中供地對(duì)萬科、中海而言影響并不大，但似乎只有華潤(rùn)，沒有人“帶著玩”。

華東銷售占比下滑，上海無米下鍋

以上海為中心的華東大區(qū)是華潤(rùn)置地三個(gè)業(yè)務(wù)區(qū)之一，“圍標(biāo)”事件對(duì)企業(yè)的后續(xù)影響，也直接表現(xiàn)在銷售端上。

9月24日，華潤(rùn)置地發(fā)布2021年中期報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年上半年，華東大區(qū)合約銷售額雖較2020年同期增長(zhǎng)12.78%至348.07億元，但對(duì)集團(tuán)總銷售額的貢獻(xiàn)占比減少，從2020年同期的27.9%，大幅降低至21.1%。

與此同時(shí)，華東大區(qū)簽約面積貢獻(xiàn)占比出現(xiàn)下滑。期內(nèi)，華東大區(qū)簽約面積164.83萬平方米，較2020年同期113.79萬平方米同比增長(zhǎng)44.85%，但總簽約面積占比卻從2020年同期的18.0%降至17.1%。

而令人百思不得其解的是，為何2021年上半年，華東大區(qū)簽約面積同比增長(zhǎng)44.85%，銷售額卻只微增12.78%。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，受虹口“圍標(biāo)”事件影響，華潤(rùn)置地禁止參與上海集中土地出讓，無法補(bǔ)充土儲(chǔ)，從而導(dǎo)致存貨銷售殆盡、無房可售。而消化完上海高價(jià)地后，華東大區(qū)只能通過銷售更多環(huán)滬項(xiàng)目支撐起整個(gè)大區(qū)的銷售業(yè)績(jī)，從而出現(xiàn)“低價(jià)跑量”、銷售均價(jià)走低的現(xiàn)象。

以雙百億銷冠靜安府舉例。該項(xiàng)目于2015年被華潤(rùn)置地、華發(fā)股份獲得，共斥資158億元，兩者分別占有項(xiàng)目50%權(quán)益。項(xiàng)目于2016年進(jìn)入收獲期，并于2018年、2019年拿到約10萬/平方米銷售均價(jià)，憑借一個(gè)項(xiàng)目為華東大區(qū)連續(xù)兩年增加超百億的銷售額的同時(shí)，拉高整體銷售均價(jià)。

均價(jià)12.68萬/平蘇河灣中心潤(rùn)府則接替靜安府，繼續(xù)為華東大區(qū)2020年銷售額提供支持。與此同時(shí)，幸福里、云麓里、玲瓏悅府、西郊都會(huì)等項(xiàng)目為華潤(rùn)華東大區(qū)銷售額做出貢獻(xiàn)。

進(jìn)入2021年，除了少部分項(xiàng)目尾盤在售，華潤(rùn)上海已面臨無米下鍋的窘境。報(bào)告顯示，2021年上半年，華潤(rùn)華東大區(qū)的銷售均價(jià)為21116.91元/平，較2020年同期為27123.65元/平，減少約6006.74元/平，同比下滑約22.15%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿地呈現(xiàn)滯后性，今年拿地主要轉(zhuǎn)化為明年或者未來的銷售業(yè)績(jī)，從這點(diǎn)看，華潤(rùn)置地如果無法在2021年補(bǔ)倉上海，明年上海區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)可能會(huì)大打折扣。

換句話說，華潤(rùn)華東大區(qū)“低價(jià)跑量”、銷售均價(jià)走低的情況還將持續(xù)上演。

環(huán)滬高溢價(jià)拿地，毛利率加速下降

失去上海高價(jià)地后，華東大區(qū)不得不補(bǔ)充環(huán)滬土儲(chǔ)，以此來填補(bǔ)上海市場(chǎng)的空白。

2月4日，經(jīng)過130輪競(jìng)拍后，華潤(rùn)以15.32億元競(jìng)得無錫大北莊商住地，樓面價(jià)10907元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)77.71%；3月30日，華潤(rùn)置地首入淮安，經(jīng)過216輪報(bào)價(jià)后以24.45億元摘得江蘇淮安通甫路東側(cè)地塊，樓面價(jià)4605元/平方米，溢價(jià)率91.02%。

與此同時(shí)，華潤(rùn)華東大區(qū)在長(zhǎng)三角核心城市“下重注”。5月8日，經(jīng)過136輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)獲得杭州未來科技城三站換乘綜合體項(xiàng)目地塊，總價(jià)111.6億元，溢價(jià)率29.91%，自持4%；12天后，華潤(rùn)獲得南京NO.2021G39號(hào)地塊，總價(jià)70.6億元。

觀察者網(wǎng)了解到，91.02%、77.71%的溢價(jià)率在華潤(rùn)置地拿地溢價(jià)排行中，分別位列第三和第四；111.6億元和70.6億元的拿地總價(jià)，在華潤(rùn)置地拿地總額中，分別位列第一、第二。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，華潤(rùn)置地總計(jì)耗資929.72億元新增47宗地，新增土地面積343.63萬平方米，平均溢價(jià)率為16.18%。其中，長(zhǎng)三角共新增11宗地塊，耗資387.56億元，平均溢價(jià)率為23.24%，高出平均值7.1個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)于高溢價(jià)拿地的影響，“好學(xué)生”萬科曾在2021年中期報(bào)告中直言，“2017年以來地售比一直在上升，與之對(duì)應(yīng)，開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)。從銷售端到逐漸地體現(xiàn)在結(jié)算端，企業(yè)未來這兩年還是有一定的毛利率的壓力?！?

華潤(rùn)置地也不例外。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，華潤(rùn)置地綜合毛利率為31.3%，較2020年同期的33.5%微降降。其中，投資物業(yè)毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，開發(fā)物業(yè)毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%。

對(duì)此，華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，開發(fā)物業(yè)毛利率的下降，主要是因?yàn)?016至2018年拿的高價(jià)地，在2021和2022年結(jié)算，導(dǎo)致毛利率出現(xiàn)下滑。

事實(shí)上，這并非華潤(rùn)置地第一次出現(xiàn)毛利率下滑。2018年至2021年，華潤(rùn)置地銷售毛利率分別為48.12%、38.21%、33.53%、31.34%。此外，由于2021年華東大區(qū)頻頻高溢價(jià)拿地，也將影響華潤(rùn)置地未來銷售毛利率進(jìn)一步下滑。

華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“全年毛利率會(huì)稍微有點(diǎn)下降。我們判斷，不管是新獲取的項(xiàng)目或是以前存量項(xiàng)目，毛利率應(yīng)該在20%左右?！币簿褪钦f，華潤(rùn)置地開發(fā)物業(yè)毛利率有可能再降7個(gè)百分點(diǎn)。

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