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（文/解紅娟 編輯/馬友友）打響年內物業(yè)收并購第一槍僅半個月，華潤萬象生活繼續(xù)買買買。

1月20日晚間，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，公司與賣方訂立股權轉讓協議，計劃收購南通長樂全部股權及江蘇中南1%股權，交易代價不高于22.60億元。

觀察者網了解到，賣方1南通長樂持有中南物業(yè)服務99%的股份，賣方2香港樂活出售的江蘇中南持有另外1%股權，也就是說，華潤萬象生活通過此次收購持有中南物業(yè)服務所有股份。

值得一提的是，早在中南物業(yè)服務向港交所遞交招股書之前，陳錦石之女陳昱含及其家族信托就收購了中南物業(yè)服務，成為實際控股股東。

援救出險房企？

半個月前，華潤萬象生活以10.6億元的代價收購禹洲物業(yè)服務，后者為禹洲集團旗下住宅項目提供物業(yè)服務，曾于2020年12月11日、2021年6月16日兩度闖關港交所、兩度折戟。

在業(yè)內人士看來，禹洲物業(yè)上市失敗后被打包出售是為了給母公司禹洲集團回血，彼時禹洲集團被傳裁員、陷入流動性危機。

1月中旬，禹洲集團發(fā)布公告稱，為預防境外債務違約風險，將對2022年到期的6.00%優(yōu)先票據和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據開始交換要約。雖然禹洲集團沒有像恒大、佳兆業(yè)、陽光城、花樣年等房企一樣直接違約，但債務展期這一舉動仍被業(yè)內視為暴雷前兆。

和禹洲集團一樣，中南建設目前雖未出現實質違約或暴雷，但曾被傳面臨流動性危機。

也就是說，進入2022年不到一個月，華潤萬象生活兩度收購出險房企旗下資產，擔起白衣騎士一角。

“要看估價，誰都不會做白馬騎士，趁機抄底才是正常?！蹦砊OP30房企內部人士表示，相比地產項目，物業(yè)資產更吃香，且目前物業(yè)資產資本市場估值也從前幾年的瘋狂漸漸回歸，是收購的好時機。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院表示，根據收購公告顯示，華潤萬象生活將以不高于22.6億人民幣收購中南服務100%股權，而中南服務2021年末未經審核的稅后凈利約為1.77億元，對應收購溢價約為12.85X（如參考禹洲用20年凈利為33.86X），2021年物企收購PE均值12.5X基本保持一致。

至于為何收購禹洲物業(yè)和中南服務，主要是因為兩家公司物業(yè)集中于長三角區(qū)域，收購資產有利于華潤萬象生活增強華東實力的同時，擴大在管規(guī)模。

觀察者網了解到，華潤萬象生活在規(guī)模擴張上有一個五年計劃?！暗?025年末，華潤萬象生活的物業(yè)管理規(guī)模要達到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運營服務業(yè)務維持在行業(yè)第一的位置?！?

規(guī)模上升一名

根據協議，在股權轉讓協議生效及待先決條件達成或豁免后的三個工作日內，華潤萬象生活需支付44%的首筆代價至一個托管賬戶。

余下56%代價將根據在管面積（由在途面積及╱或合約面積轉換）的實際交付進度及實際車位銷售代理服務收入實現進度，自收購事項完成日期起計每六個月支付一次。

換句話說，若收購進展順利，陳昱含及其家族信托將在年內獲得不少于9.944億元的流動資金。

但事實上，華潤萬象生活的回報更為直觀。嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓表示，按在管面積進行計算，華潤萬象生活收購中南服務前在上市企業(yè)中排在第13名，在百強企業(yè)中排在第18名。“完成兩次收購后，華潤萬象生活的規(guī)模上升了一名”。

資料顯示，中南物業(yè)服務是一家綜合性物業(yè)管理服務提供商，合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

結合此前收購禹洲物業(yè)服務增加的1760萬平方米在管面積，截至2021年年中，華潤萬象生活在管面積合計約2億平方米，超越了2021年年中在管面積為1.65億平方米的合景悠活。

對此，華潤萬象生活坦言，“此次收購有助于提高增加公司在江蘇、山東、浙 江及四川的管理濃度，提高市場影響力，提升公司區(qū)域協同價值?！?

不過，這距離其4億平方米在管面積的目標仍存在很大的差距。

或許正是如此，華潤萬象生活在此次收購中制定了更為嚴格的不競爭條款及框架協議：明確限制企業(yè)也不得再提供業(yè)主增值服務及非業(yè)主增值服務，類似業(yè)務要優(yōu)先給到中南服務，也就是華潤萬象生活旗下。

“這是為了能接管中南集團未來持續(xù)的業(yè)務輸入?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)服務研究院經過測算，在房地產市場穩(wěn)健發(fā)展的前提下，截至2025年年底，中南服務在管面積將擴張至0.9億平方米，禹洲物業(yè)將增至0.43億平方米，華潤萬象生活自身同步增加至2.5億平方米。

經測算，2025年年底，華潤萬象生活和收并購物企合計在管面積約3.83億平方米，距離其4億平方米一步之遙。

但事實上，華潤萬象生活近年來新增在管面積并不理想。數據顯示，2018年至2020年，華潤萬象生活住宅物業(yè)在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，后兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。

也就說，按1500萬平方米的新增在管面積計算，5年內，華潤萬象生活自身僅能增加7500萬平方米。此外，受房地產市場影響，禹洲物業(yè)和中南服務是否能保持預期中的增速仍是未知之謎。

業(yè)內人士表示，未來物企自身規(guī)模擴張不會像現在順風順水，收并購是規(guī)模增速擴張的最好渠道。而這，就需要華潤萬象生活繼續(xù)買買買。

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