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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）杭州樓市和土地市場(chǎng)的熱度從未讓人失望過(guò)。

6月30日，杭州2022年第二輪集中供地45宗涉宅地塊掛牌出讓，土地總面積2605畝，總建筑面積343.6萬(wàn)方，最終攬金557.11億元，整體溢價(jià)率5.2%。

上午起拍不足2小時(shí)，已有33宗地塊成功轉(zhuǎn)讓，其中10宗溢價(jià)成交，23宗底價(jià)成交。剩余12宗地塊全部觸頂（10%溢價(jià)率封頂），轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終也都“名花有主”。

盡管底價(jià)成交數(shù)量超過(guò)總數(shù)一半、本土國(guó)企兜底情況依舊明顯，但整體成交熱度明顯超過(guò)其他所有二線城市，甚至與不久前北京、上海等一線城市土拍成果相比也不遑多讓。

從土地出讓結(jié)果來(lái)看，杭州至此上半年出讓金總收入已達(dá)1522億元，領(lǐng)跑全國(guó)。

本土民企拿地積極

上午出讓的33宗地塊中，16宗由濱江、綠城、保億、華景川、華元等本土民企拿下，在如今民營(yíng)房企普遍現(xiàn)金流吃緊的背景下顯得尤為難得。

特別是本土頭部民營(yíng)房企濱江，與4月份進(jìn)行的首批集中土拍類似，先在上午競(jìng)拍中斬獲10宗宅地，后于一次性競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)再落2子。這在其他地區(qū)民營(yíng)房企中也絕無(wú)僅有，表現(xiàn)出企業(yè)對(duì)于深耕杭州樓市的極大信心。

要知道杭州首輪土拍中，濱江集團(tuán)就以總價(jià)184.35億元斬獲11宗宅地，成為杭州乃至全國(guó)民營(yíng)房企中最大贏家之一。

從成交結(jié)果來(lái)看，濱江競(jìng)得的12宗地塊分別位于富春、新天地、湘湖新城、臨平新城、三墩北、勾莊、錢江新城二期、云城板塊，投資總金額已達(dá)224.51億元。且其中10宗為濱江獨(dú)立獲取，僅2宗為與其他房企聯(lián)合摘得。

相比之下，與之同為本土龍頭的綠城，此次似乎表現(xiàn)欠佳，僅收獲2宗地塊，分別位于之江度假區(qū)和未來(lái)科技城板塊。

此外，與其他城市土拍情況類似，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型央企于本土國(guó)企自然免不了對(duì)于熱門地塊的爭(zhēng)奪以及冷門地塊的兜底。

在開(kāi)拍之前，招商蛇口、華潤(rùn)、保利3大央企就分別報(bào)名參拍了10宗地塊，且被他們選中的地塊大都熱度較高，觸發(fā)中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段“拼手氣”，最終僅有招商蛇口得其一。

本土國(guó)企則更多以底價(jià)承擔(dān)兜底角色，如杭州地鐵、蕭山城投、蕭山城區(qū)建設(shè)、富陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、錢塘新區(qū)建設(shè)等各有收獲。

市場(chǎng)冷熱分化加劇

值得一提的是，就在土拍開(kāi)始前幾日，杭州才剛剛落地了新一輪的人才政策，對(duì)于本科及以上學(xué)歷畢業(yè)2年內(nèi)無(wú)需繳納社保可直接申請(qǐng)落戶。

然而土地市場(chǎng)似乎并未買賬。從數(shù)據(jù)來(lái)看，此次供應(yīng)的45宗宅地中，51%的地塊以底價(jià)成交，12%觸頂；而首輪土拍中底價(jià)成交的地塊占比為45%；觸頂率38%，熱度明顯有所下降。

諸葛找房關(guān)榮雪分析認(rèn)為，這首先與供應(yīng)地塊屬性有關(guān)，本輪主城區(qū)地塊供應(yīng)占比相對(duì)減少，地理位置等優(yōu)勢(shì)偏弱難免會(huì)使得房企降低拿地決心，流動(dòng)性壓力下房企不得不有所取舍，又加大不同地塊間冷熱分化。

事實(shí)也正是如此，此次供地仍以蕭山和余杭的供地為主，但主城區(qū)供應(yīng)量只有20%。

從結(jié)果來(lái)看，房企對(duì)于主城區(qū)熱門地塊爭(zhēng)奪并未放松。

如拱墅區(qū)僅有的4宗地塊中，2宗地塊價(jià)格觸頂，另有一宗被濱江以31.57億元摘得，8.98%溢價(jià)率，為當(dāng)日上午最高值。

再如臨平新城南區(qū)一地塊，共引來(lái)超過(guò)15家房企爭(zhēng)奪，最終亦觸頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)比22城集中供地的其他二線城市，杭州土地市場(chǎng)能夠維持如此熱度已經(jīng)尤為難得。其他城市今年以來(lái)樓市松綁及人才引進(jìn)政相比杭州只多不少，但反映到樓市的效果卻不如杭州。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年各地出臺(tái)樓市松綁政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數(shù)刷新歷史記錄。

各地政策主要從需求端出發(fā)，包含降房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松/取消限售、放松/取消限購(gòu)以及出臺(tái)“房票”安置政策等。此外不乏直接對(duì)人才購(gòu)房進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼的，最高如無(wú)錫梁溪區(qū)可達(dá)1000萬(wàn)元。但新房成交數(shù)據(jù)卻未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

反映到土地市場(chǎng)同樣如此，盡管今年的集中出讓政策相較去年已經(jīng)有很大讓步，但各地民營(yíng)房企參拍積極性普遍不高。

如昨日剛剛結(jié)束的武漢，18宗宅地最終僅5宗產(chǎn)生溢價(jià)；上周進(jìn)行的蘇州，20宗宅地中僅有3宗溢價(jià)成交。

需要指出的是，22個(gè)集中供地城市普遍采用國(guó)企兜底策略，導(dǎo)致幾乎沒(méi)有流拍情況發(fā)生。而最能反應(yīng)某地土地市場(chǎng)熱度的莫過(guò)于民營(yíng)房企參與度。從這方面來(lái)看，杭州顯然更勝一籌。

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